适合收藏！一文读懂上市物业企业私有化丨物业观察
文摘
房产
2024-11-28 07:55
上海
星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
![]()
《又一家！九问融信服务私有化丨物业观察》发布后，我们收到了部分读者的反馈，对上市物企私有化这一概念存在疑惑，因此，本篇文章将为您深入剖析其中的奥秘，详细解读上市物企私有化相关事宜。A：所谓上市物企“私有化”即“退市”：已上市的物业企业控股股东把小股东手里的股份买回来，扩大已有份额，最终使这家物业企业从公开股票市场退市，私有化之后其股票也将不在公开市场流通。通俗来讲，就是把一家已经上市的物业企业，从公众企业变为私人企业。A：根据《证券法》相关规定，低于A股公众最低持股量要求的，这家上市物业企业便可以进行退市。A股最低公众持股量主要有两种情况：一是，股本总额超过4亿元，公开发行10%以上；二是，股本总额4亿元以下，公开发行25%以上。A：对于大股东而言，上市物业企业私有化后，其控制权相对集中，可以更加灵活地布局长期战略，避免因上市而承受的市场预期压力及股价波动风险。此外，大股东选择私有化上市物业企业，也可以以退为进，选择轻装上阵，通过资产重组、业务调整等探索新的发展机遇。对于小股东而言，则没有那么客观。小股东的收益主要为股价上涨卖出后的价差以及持股期间每年的分红。如果该上市物业企业退市，小股东的持股收益便只能指望分红；但是，分红并不是不固定的，假使该物业企业每年都能盈利，但如果大股东不愿意分红，那么，小股东自然什么也分不到。A：就私有化本身来说，这对上市物业企业并没有严格意义上的好坏之分。应当说，上市物业企业选择私有化退市是一种正常的商业行为，通过私有化，上市物业企业可以减少公司上市的成本，规避严厉的证券监管法规，防止市场间的恶意收购。而对于一些股价下行、换手率低、成本高的上市物业企业，选择私有化退市未尝不是一件好事：企业可以节省资源并合理分配至相关业务投入；也可以避免市场波动造成的焦虑，从而静下心来打好内功，选择重新出发。A：在美股上，私有化退市较为常见，其私有化的方式也较为多样，根据美国资本市场的经验，上市公司私有化主要采取股权收购、企业合并、股票合并、资产出售等几种方式。
目前，A股的上市物业企业私有化主要采取股权收购的路径，是指通过持有或者控制上市物业企业股份而取得企业控制权。收购主体对目标上市物业企业的所有持股人发出要约收购的要求，一旦收购主体通过要约收购持有目标上市物业企业90%的股份，该企业就成为收购主体的全资公司或控股子公司。
H股上市物业企业私有化路径则通常采用两种：一是全面要约收购，二是吸收合并。全面要约收购（Voluntary General Offer）是指要约人（通常为上市物业企业大股东及其一致行动人）向上市物业企业独立股东发起收购要约，要约完成后上市物业企业终止上市地位。吸收合并（Merger by Absorption）是指合并方根据《公司法》规定吸收合并H股上市物业企业（被合并方），吸收合并完成后，合并方作为存续公司将承接H股上市物业企业全部资产、债权债务、人员、业务、合同及其他一切权利与义务，H股上市物业企业将注销独立法人资格，其相关资质证照亦将被撤销。
A：11月22日，融信服务发布公告称，要约人融心一品要求董事会向计划股东提呈私有化建议，拟以协议安排方式将公司私有化并撤销上市地位。融信服务表示，因股份交易流动性低、价格下降，上市平台已失融资能力，私有化利于公司长远发展。股份交易问题：自上市及有关部分行使超额配股权以来，股份交易流动性相对较低，过往年度股份交易价格呈下降趋势，导致公司无法充分利用上市平台进行股权集资活动，上市平台已失去融资能力，难以作为公司长期发展的有效资金来源。
减轻资本市场压力：目前地产行业面临诸多挑战，融信服务通过私有化可摆脱资本市场的约束和压力，更加灵活地进行集团内部整合和战略调整，以应对行业环境的变化。优化决策效率：私有化后，公司无需再受公众上市公司所面临的市场期望、股价波动及合规要求等压力的影响，要约人能够更加专注地作出有利于公司长期增长的战略决策，提高决策效率，为公司未来发展奠定更坚实基础。A：股票换手率高通常意味着这只股票的交易活跃，反之低换手率则表示股票交易比较清淡，投资者信心不足，交易意愿淡薄，股票的流动性也随之下降。一般情况下，当股票换手率低于1%之时，说明股票极度低迷，活跃度太低，买卖流通性太差；当股票换手率在1%~3%之间，说明股票属于正常活跃度；当股票换手率3%~7%之间，说明股票已经相对活跃了，参与买卖的投资者比较多，流通性较强。在换手率方面，物业股表现较差。剔除停牌物业股，截至2024年11月22日，65家上市物企中，仅有1家企业2024年日均换手率高于7%，2家企业换手率为3%-7%之间，4家企业换手率为1%-3%；剩余58家企业换手率低于1%，占比89.2%。物业股流动性低，除了行业特性、市场关注度方面的限制因素外，也有市场环境和政策影响导致。近年来物业股整体面临估值压力，市盈率相对较低，市场对其价值重估仍在进行中，投资者对物业股的投资信心不足，交易意愿受到抑制，进而导致流动性降低；同时随着房地产市场的调控政策、市场波动等会对物业股产生影响，减少对物业股的投资，降低其流动性。A：在当前房地产正处于市场漩涡之中的情况下，物业还能拥有相对稳定的收入和独立运营的状态，甚至还能在一定程度上反哺地产，这使得不少地产母公司都打起了物业公司私有化的主意，但并不是所有地产集团、物业公司的“体质”都适于私有化。从核心指标上来看，剩余募集资金大于私有化金额的企业最可能被私有化。这意味着在进行私有化交易的过程中，公司原本募集的资金在扣除私有化所需的金额之后，还有剩余的部分。这也给了企业进行私有化操作的资金基础。A：从过往的一些案例来看，私有化对企业的影响，主要体现在两个方面：一是物业企业回归母公司附属，可深化地物协同。从物业企业角度来说，完成私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。从母公司并表角度看，私有化将进一步提高物业企业对公司归母净利润的贡献水平，更有利于进一步稳定地产企业的现金流。二是可维稳地产企业股价，并拓展地产企业转型空间。物业管理业务具有较强的抵御周期波动等属性，具备长期的潜力和增长的韧性，对于已经拉响红色警报业绩表现的地产公司，这些特性正好成为谋求转型的着力点。此外，置入物业管理服务，在延伸房地产业务产业链背后，地产母公司或许还存在着维护股价的打算。物业作为相对优质资产，私有化、维持上市地位哪个更好？
A：私有化与维持上市地位，并没有孰好孰坏、孰优孰劣之分，只有适合不适合；而且根据企业发展战略的变化，每个阶段所适合采取的措施也不同，需要因时因势而异：首先，对于不同主体，其利弊不一样；以融信服务、华发物业为例，对于这些已经上市的物企，如果成本高、融资功能缺失，退市更有利；而对于珠江地产、美的置业，这些原来是地产上市主体的企业，物企资产更优质，用优质资产替换来维持上市地位更好。上市物企相继私有化，对于计划上市的物企有哪些影响？
A：上市物业企业私有化必然会对一些未上市物企的情绪有所影响，尤其是仍依附于地产集团之下的头部物企。2018年，物业开始奔走上市，这一年被称为“物业上市元年”，迎来了前所未有的资本高光时刻。2022年，受地产关联方拖累，物业市值不断缩水，风光不再。物企IPO数量锐减，当然，这其中有主动撤退的，也有被动出局的。
未来计划上市的公司，因面临增量市场萎缩、存量市场内卷、物业费下降、拓展难度大等因素，除了要把物业作为一个单独业务板块大力发展并推向上市之外，从物业配合产品力+服务力角度看，在不上市的前提下一起开展联动，或许效果更好、也更为长久。
![]()
![]()
![]()
