大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
现在买房经常听到的论调就是要回归自住属性、追求品质，但这和房产升值并不矛盾。买房过程中，非专业人士的我们要面对无数的参数指标，让人觉得无从着手——小到得房率、层高、户型，大到容积率、交通、商业和其他配套，每一个指标似乎可以量化，通过这些指标的对比就能知道哪个房子更值得买、未来更保值。但关于什么样的房子更保值这个话题，和这些数据的确有关，但根本其实就是一句话：永远有需求、更多人能接受的房子，认可度越高、也会更保值。产品的各方面参数越多人认可，自然在二手房中的普适性越强；一般来说，市中心房产的流动性要比郊区更好，很大程度上就是因为认可度的差异——市中心地铁/高架密度高，去哪里都方便，大多数人都在市区CBD工作，天然房子就好卖，这也是为什么至今内环内的新房都是限购的原因；郊区房产更多只能依靠一条地铁连接市区，可以覆盖的通勤区域相对局限，自然受众群体就要少一些。买房不能只看价格，今天我们就从一个不一样的角度出发，给到大家一些全新视角的思考——01 “门槛极高”
所谓越稀缺的东西越值钱，这一点在上海内环内正在被不断验证。
上海内环新房单价近16万、面积接近200平；
中环均价约12.5万、面积超150平；
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如果以100平三房为基准，内环已经超1500万、中环接近1300万：![]()
根据火箭哥整理，内环内100平小户型供应正在快速减少，比起2023年数据来说，2024年1-10月供应仅是去年的25%：
内环小面积100平产品，已经濒临绝版。
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目前，杨浦内环新房单价已经接近13万，徐汇中环超13万、静安中环预计售价13万，个个都是高位；
从这个逻辑来看：
内环低于3000万的房子都可以叫稀缺物种、如果是1000万级的房子可以说是极度稀缺，出一套就应该卖一套才对；
「内环」+「低总价」本身，就是一种认可度高的标志。
决定流动性的关键因素之一，就在于配套密度；
其中，尤其以交通作为首要先决指标。
从历史发展角度，一个城市的兴盛都起始于贸易繁荣，而贸易繁荣的关键在于交通发达——
上海之所以是今天的地位，某种程度上要感谢先天的地理位置，不仅靠长江出海口，更是黄浦江、吴淞江等区域主干河道的交汇处，对外贸易十分发达，这也是为什么在南京条约时被选定为5个开埠口岸之一的原因。
和“要致富、先修路”一个道理，一个城市想要发展、必须要先建高铁、修高速，有人能便捷通勤才可能会有人留下来；
一个板块想要发展，引入快速路和地铁就是相对更高效的方式；而如果要求更高、还要额外考察快速路的线路是否覆盖东南西北各个方向——
考察一个板块房产的流动性，其实就是考察一个板块的地铁/快速路是否交汇、带来更便捷通畅的出行可能：
周边交通路网密度越高、出行效率也就越高。
从这个角度来看，上海有几个板块有着多快速路+地铁交汇，在新房/二手房中也都有着不错的流动性——![]()
在这么多板块中，要么是没有新房供应or内环外（比如古北和前滩），要么是新房价格太高（比如黄浦）；其中，还有机会上车千万级新房的地方可能就是静安中兴路了——![]()
板块周边有内环高架、南北高架和北横通道3条快速路，以目前区域内待售的新房：保利永兴里为例，项目驾车至3条快速路出入口的距离都非常方便：
南北高架：永兴路出入口直线约1公里，驾车约3分钟
北横通道：浙江北路出入口直线约1公里，驾车约6分钟
内环高架：西藏北路出入口约1.2公里，驾车约8分钟
如果是看地铁公共交通，中兴路板块拥有3/4/8号线地铁，8号线两站直达人民广场、五站直达新天地，无缝换乘12号线通达外滩、南京西路、淮海中路等区域。8号线中兴路站：步行约450米
3/4号线宝山路站：步行约450米
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上海传统认为的市中心几乎都在浦西，比如外滩、人民广场、南京西路、静安寺、淮海中路、新天地等，这也是上海商业产业最集中的区域；从地图上我们可以看到，中兴路板块距离外滩、人民广场、南京西路、新天地等商圈都不远，其中直线距离外滩约2公里、南京西路约3公里：中兴路板块在过去5年城市更新节奏很快，从2020年至今有超10个项目，之前一直被诟病的「板块界面差」已经有指数级改善。12.静安城投项目：预计12.5万+
与此同时，随着2024年土拍中的中小面积政策放开，今年开始出现不少「120平起步」的新房产品——
中环大宁地块已经预计要开到13万单价了，中兴路板块最高价格在2023年已经来到13.75万；![]()
“十三五”期间，苏河湾集聚带周边吸引投资高达343.2亿元，以静安总投资额的 44%占领发展高地，未来将成为替代南京西路的新增长引擎；23 家企业总部(阿斯利康、蔻驰、阿特拉斯·科普柯、阿斯利康、群邑、奥美广告等)、20幢亿元楼宇展现蓬勃产业发展动能；新华社刊发的《“投资静安”：卓越城区的“全球邀约”》一文中，也肯定了静安区作为卓越城区的发展评价。![]()
另外再项目周边，还有闸北区中医医院、第十人民医院、中兴路卫生服务中心等医疗配套、最新的静安一中心规划小学也将开始建设，对于一个总价1200万级的项目而言，这样的价格和配套性价比算是非常高了。
主力1200万级内环三房
接近79%高得房率
保利永兴里实际分为1栋高层的西邸和22套风貌别墅的东园两部分，得益于2.5的容积率，此次推出1栋17层小高层住宅，如果去掉1-2层的公建配套部分，实际仅有15层、共计117套房源：![]()
效果图过程稿，示意仅供参考
外立面采用香槟色铝板条+灰色铝板+玻璃幕墙+涂料设计，铝板橙色鲜亮活力，选材经久不变，转角弧形设计在小区内随处可见：![]()
效果图过程稿，示意仅供参考![]()
效果图过程稿，示意仅供参考
惊喜的是，根据第三方的测评模拟，项目预计从5楼开始已经能看到三件套陆家嘴景观。（数据来源：三万平方）项目此次推出清一色建面约100平三房户型、得房率接近79%；对比其他主流72-74%得房率的产品，永兴里套内空间可能多出约6个平方，按照12.5万均价计算那就是75万人民币、约等于一辆豪车的钱。![]()
项目此次共推出4个户型，每个户型的布局略有不同——
正尺寸真三房
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建面约100平A2户型是标准的三开间朝南设计，预计主力1200万级可以上车——![]()
建面约100平A4三房是这次亮点最多的户型，大面积的飘窗附赠空间带来更多室内采光——
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项目不仅有着千万级的起步门槛，内部装修上也有着很多亮点——嘉格纳厨具、大金中央空调、高仪卫浴、收纳空间细节等都是项目的加分项卖点。
进到A3户型样板房，厨房标配豪宅标配的嘉格纳厨具三件套+博世双开门冰箱，灶台为三眼设计、洗碗机为13件套，功能性更强；![]()
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入户玄关柜长度近3米（约2.75米）可提供高达约1.2立方米储物收纳空间，A2户型玄关柜空间更是长达2.95米；其中，永兴里还在进门处柜体标配洞洞板灵活收纳空间，背后隐藏强弱电箱，设计更美感：![]()
在A2户型主卫中，卫生间镜柜创新采用袋鼠抽设计，拿取常用物品不需要再打开镜柜，更加人性化：![]()
主卧背景皮革背景墙交付，飘窗同步交付飘窗柜增加收纳：![]()
保利永兴里不仅有着起步预计1000万级上车内环的低门槛价格，更有着全面的周边生活配套，地铁/自驾都很方便；产品上，项目超配嘉格纳厨具和更多收纳细节，近79%得房率也保障了足够的室内生活空间。在小区东园部分，21套建面约160-210平双拼别墅将在年后入市，预计总价在3000-4000万级；在2024年上市的其他风貌别墅产品中，主力总价几乎都在8000万甚至更高——杨浦滨江：联动价21万，主力约300平；
北外滩：售价约25万，主力约300平；
对比之下，在3000万级这个价位段中能买到一个风貌别墅产品，舒适度可能远比高层要来得好很多：
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效果图过程稿，示意仅供参考双拼形态的别墅设计，园户门坊仿官邸坊檐设计，高达2.2米的分户院墙带来更好的私密性和归属感，别墅产品也即将开放接待；目前，保利永兴里售楼处&高层样板房已经开放，最快11月下旬取证入市——
联动价12.5万/平
主力1200万级内环三房
3高架+3地铁交汇
标配嘉格纳厨具三件套+博世双开门冰箱
以上是正文，来自火箭哥🚀
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