文｜姚洁凝
香港发展局局长于2024年1月4日宣布未来一季将停止卖地，对上一次停止卖地已是2002年，政府其后足足八年不推出任何土地供应，至2010年才恢复不定期卖地，蹉跎了八年岁月，香港楼市便重拾升轨，这便是政府以消极措施来令楼市复苏的方法。22年后的今天，遇上新冠疫情后的经济大萧条，香港股市楼市被一沉百踩，外部因素是加息和资金为规避美国制裁风险不愿来港，内部因素是楼市逆周期措施未有适时松绑，以及市民信心不足，投资者大部分都持观望态度，宁愿把资金放在银行定期存款收取高息，都不敢在跌市时投资。香港政府并没有应对经济衰退的良策，重蹈覆辙以为不卖地就能遏止楼市下调的趋势，实在是掩耳盗铃。
在过去，已有很多经济及房屋政策的学者曾表示，政府利用停止土地供应来催谷楼市，是会把控制楼价的主导权白白送给发展商。这些忠告仿佛仍言犹在耳，奈何政府要屈服于地产商的压力下停止卖地，究竟今次的停止卖地，又会否令香港再堕入高楼价的死胡同呢？那就要考验今届政府的管治智慧了。既然已有多份本港，以至联合国的学术论文均研究并讨论过，政府停止土地供应是会令房屋问题解决不了，为何政府仍要一意孤行，采取这样消极的措施呢？政府官员在楼市危机面前，何不以问题导向方式，借此机会来重夺政府在土地供应的话语权呢？现时有数据显示，香港的写字楼空置面积已达到1430呎，创了历史新高，政府停止出售商业用地，的确是明智的决定。
另一边厢，虽然香港住宅售价指数有向下调的趋势，但由于全球量化宽松导致严重的通货膨胀，香港住宅楼价仍处于市民未能负担的水平，私楼租金仍因供应不足而上升。政府以同样手法停止出售住宅用地，这个决策明显是利益导向多于问题导向，只顾发展商的利益而罔顾小市民的利益。每一项公共政策的形成，是必须以解决社会问题为最终目标。全世界的楼市基本上是有五个不同的市场模式，分别是住宅、写字楼、商铺、酒店和工业。不同种类物业的供应和需求均有不同情况，香港现时的跌势，主要集中在写字楼物业，主因是疫情令企业采取了在家工作的新模式，遥距营商亦变成是新趋势，办公室并非企业的必需品。企业为求节省成本，一张办公桌供不同人员使用，对写字楼的需求自然有所下降。在需求少但供应量多的情况下，写字楼的售价自然会下调。
但住宅是截然不同的物业，香港的刚性需求仍相当殷切，昔日的楼市辣招并未有适度按市况及时调整，现在变相是政府政策阻碍了市民买楼，不合理的首付比率令年轻家庭难以储蓄到首期，要靠父母把原居住地方做二次按揭才能买新楼。专业人士每月收入足够供楼，却因压力测试和过高的首期而不敢在跌市下购房。政府若不以问题导向来施政，只一刀切停止所有商业和住宅用地的供应，而且没有退场时间表，这样并不符合以解决问题导向的公共政策原则。
因此，政府是有责任要继续推出住宅用地，按现时的市况，适度把定价调低，才能稳定整体和长远的住宅供应。在供应稳定的大前提下，住宅楼价便能缓缓下调至市民可负担的水平。政府现在硬性停止包括住宅的用地出售，对楼市的发展是会有不良影响，届时要解决㓥房问题便更束手无策。政府在此节点上，宜继续稳定地每年推出约一万个住宅单位的用地，从而夺回住宅楼价的话语权。
