【专题研究】2024年第三季度不动产ABS市场概况

财富 2024-11-06 16:31 上海

摘要

2024年第三季度，不动产ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）合计发行规模为731.76亿元，环比增长135.40%，同比增长90.52%。从净融资额来看，2024年第三季度，不动产ABS的净融资额为290.77亿元，同比上升190.56%，其中类REITs产品对净融资额的贡献较大。从发起机构来看，三季度不动产ABS发起机构以拥有优质物业的地方城投类企业和电力类国有企业等为主。一方面，不动产ABS适合地市级和区县级国有企业用于盘活存量资产，在利率下行周期实现“降本增效”；另一方面，类REITs可以在保留优质资产控制权的基础上降低发起机构的资产负债率，因此受到央企青睐。

三季度不动产ABS发行利率整体较低且呈下降趋势，除个别产品发行利率偏高，产品发行利率整体维持3%以内。

从底层物业的业态来看，城市商业综合体和科技园区的办公楼是CMBS/CMBN的重要底层物业，并且大部分位于上海、广东和北京，区域环境较好；类REITs的底层物业包含清洁能源基础设施和收费高速公路等。

不动产ABS热点方面，自去年首单持有型不动产ABS成立以来，多种基础资产类型的不动产ABS在今年登上舞台，未来有望成为我国多层次REITs市场的重要组成部分。

一、2024年第三季度不动产ABS总体发行情况

1.三季度不动产ABS发行规模显著上升

2024年第三季度，不动产ABS合计发行了39单，发行规模为731.76亿元，环比增长135.40%，同比增长90.52%。2024年前三季度，不动产ABS合计发行了83单，不动产ABS发行规模为1334.05亿元，同比上升9.19%。一方面，不动产ABS适合地市级和区县级国有企业盘活存量资产，在利率下行周期实现“降本增效”；另一方面，类REITs可以在保留优质资产控制权的基础上降低发起机构的资产负债率，因此受到央企青睐。

分产品来看，2024年第三季度，CMBS发行了15单，发行规模为149.30亿元，同期，CMBN发行了3单，发行规模为32.53亿元。2024年第三季度，类REITs发行了21单，发行规模为549.93亿元，其中，两单类REITs产品在银行间市场发行，合计规模42.76亿元。

2.净融资额同比大幅增长，已创年内新高

从净融资额来看，2024年第三季度，不动产ABS的净融资额为290.77亿元，同比上升190.56%。其中CMBS产品的净融资额为-210.23亿元，目前上市的CMBS中，部分产品为续发；交易所市场的类REITs和银行间市场的类REITs净融额分别为459.00亿元和42.76亿元，依旧保持良好的发行势头。

3.地方城投踊跃发行，电力央企热情依旧

2024年第三季度，CMBS/CMBN的发起机构仍以国有企业为主，与此同时，两家港资地产“新鸿基”和“仁恒置地”作为发起机构，分别以旗下的优质物业上海国金中心办公楼二期、成都仁恒置地广场和成都仁恒格蓝柏薇酒店公寓作为底层物业发行CMBS产品。三季度发行规模较大的CMBS/CMBN产品为，广州市城市建设投资集团有限公司旗下子公司发行的CMBS产品，规模达到26亿元，底层物业为综合性大型商业物业广州流花中心；北京北控置业集团有限公司发行的CMBN产品, 规模达到18亿元，底层物业为北京雁栖湖国际会展中心，此次是续发。

2024年第三季度，类REITs的发起机构包含央企和地方城投，第三季度发行的类REITs中，规模最大的发起机构仍为中国康富租赁，共发行了八单类REITs产品，发行规模合计为284.15亿元，占总发行规模的51.67%，中国康富租赁在类REITs市场中扮演的是发起机构和资产服务机构的角色，这些类REITs产品的底层资产包含华能集团、国电投旗下的电力等基础设施项目。中交集团发行了市场首单聚焦"使用者付费"并以"智慧交通"为特色的高速公路ABS产品。此外，苏州和无锡的地方城投企业也用优质办公和商业物业进行了类REITs融资。

值得一提的是，并表型类REITs依然受到央企青睐。三季度，央企发行了多单并表权益类REITs，底层资产为光伏电站等基础设施。并表型类REITs产品采取“类REITs+有限合伙企业”结构，即以有限合伙企业为核心载体，通过结构化设计，发起机构既可将有限合伙企业纳入合并报表范围，又可将所有募集资金计入少数股东权益，因此在保留优质资产控制权的基础上，降低了发起机构合并报表的资产负债率。

二、2024年第三季度不动产ABS发行利率情况

1.发行利率整体较低且呈下降趋势，发行级别向AAA_sf趋同

从证券发行利率走势来看，2024年第三季度货币政策宽松、基准利率持续下行，不动产ABS证券发行利率走势与基准利率基本趋同。其中，AAA_sf级别下，发行利率相对较高的产品包括，仁恒置地发行的CMBS产品利率为4.2%（相比之下，另一家港资企业新鸿基发行的CMBS产品利率只有2.15%），其余不动产ABS-AAA_sf级别证券的发行利率均在3%以内。级别为AA⁺_sf级证券共4单，其中三单为优先级证券、一单为夹层证券，除黄石产投CMBS产品发行利为4.0%，其余不动产ABS-AA⁺_sf级别证券的发行利率均在3%以内。

与此同时，类REITs均成功获得了较低的发行利率，资产提供方较好的股东背景使投资者对此类产品信心充足。

三、2024年第三季度不动产ABS底层物业情况

1. 城市商业综合体和科技园区办公楼成为主力底层物业

从底层物业的业态来看，2024年第三季度，以办公物业为底层物业的CMBS/CMBN产品共计6单，发行规模为55.23亿元，规模占比为30.37%，以混合类业态为底层物业的CMBS/CMBN共计4单，发行规模为47.45亿元，规模占比为26.10%，从底层物业来看，城市商业综合体和科技园区的办公楼是主力。

2024年第三季度，以基础设施为底层物业的类REITs共计14单，规模为477.90亿元，规模占比为86.90%，基础设施以清洁能源发电设施为主，此外还包含一单高速公路，是较为少见的基础设施类REITs产品。其余类REITs产品的底层物业还包括零售物业和办公物业。

2.商业物业位于经济发达地区

从底层物业的区位分布来看，2024年第三季度，CMBS/CMBN产品的底层物业大部分位于上海、广东和北京等经济发达地区。其中，底层物业位于上海的CMBS/CMBN共计4单，规模为53.39亿元，规模占比为29.36%。

四、2024年第三季度不动产ABS热点

1.持有型不动产ABS逐渐走向市场

自首单持有型不动产ABS—“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”2023年12月25日成立以来，多种基础资产类型的不动产ABS在今年登上舞台。2024年7月2日，成立了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”；2024年8月30日，“安江高速持有型不动产资产支持专项计划”两单产品。此外，“万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划”和“九永高速持有型不动产资产支持专项计划”正在申报中，市场首单商业物业持有型不动产ABS“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”已获批，预计未来更多此类产品会出现在市场上。我国的REITs市场在历经类REITs、基础设施公募REITs等阶段性探索后，持有型不动产ABS开始登上历史舞台。

作者：新世纪评级金融结构评级部

赵超唐诗怡董仪徐宇扬

新世纪评级

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