2024美国利率和经济展望
马上到年底了，2023年一下子就过去了。展望2024年变得越来越重要。
这么多年我对宏观经济分析的经验有两个。一个是，也许我们花了太多的时间去看宏观经济，而忘记把手边的事情做好。第二个是对于宏观经济，我们能能够预测的比较准确是利率，GDP和就业率。至于股市如何变化，那几乎是不可能的。
比如2022年，某位大神预测2023年股市先涨后跌。上个月他宣布自己的预测胜利。2023年的股市的确是先涨后跌。可是问题是股市到了2023年的10月又一路狂涨，到年底的时候，干脆来个全年新高。如果听了大神的预测话，即使前半程说对了，后半程赔了都不知道找谁去喊冤。
最近几年，我每年都会读一下高盛的经济展望报告，我发现他们对未来的预测总体上是准确的。除了新冠这样的黑天鹅事件之外，尤其对利率和经济形式的趋势判断是准确的。
这两个指标也是影响地主们最重要的指标。前者影响成本，后者影响租金收入。我现在觉得每半年读一下高盛这样的重要机构的宏观经济报告可能就够了。花费再多的时间和精力去分析宏观经济可能是不值得的。
比如去年，高盛预测2023年的经济是软着陆。但是网上你能看到铺天盖地的都是硬着陆的预测。因为博主们都是语不惊人死不休。不预测个洪水猛兽，谁愿意点击观看呢？
事实上2023年真的就是软着陆。而且是软的不能再软的软着陆。2023年美国的GDP和就业都一路高歌猛进。2022年底，高盛预测2023年加息到年中停止，最终Fed rate稳定在5.25%左右。事实上也是基本如此，而且加到这个程度，通胀基本也就控制住了。
好了，说了这么多废话，我们看看2024的高盛基本预测是怎样的？
首先看通胀。2024年一月通胀预期是3%左右。然后在第三季度到达2%。基本实现联储局的目标。
有了这个基础，我们就可以预测利率了。
高盛认为，明年第四季度会开始第一次降息。最终到2026年达到3.5%-3.75%的稳定点。
背后主要的原因是通胀得到控制，通胀稳定到目标2%，还需要一点时间才能降息。另外高盛认为只有15%的可能在2024年发生recession. 所以Fed快速大幅度降息的可能性不大。
高盛的判断比现在债券市场的预期要温和。债券市场当前的价格预期差不多比高盛的降息速度快0.25%左右（见上右图）。此外，如果明年发生recession, 会引发Fed 快速降息。最快的降息发生在2024年的第二季度，并在2024年底达到3%左右（见上左图）。
综上所述，明年的降息大概率会发生在第三或者第四季度，而且比较温和。降息幅度是1-2个百分点每年。
看完利率，我们看看房地产形势。
高盛认为，明年的房屋的vacancy rate会持续走低，突破历史新低。另外一方面，affordability也会持续走低，突破历史新低。这对房东来说都是好事。主要原因还是利率，即使明年降息，房东现有的利率依旧远低于市场利率，导致二手房供应不足。
最后看一下经济前景。明年大概率是总体平稳。GDP增长1.8%左右。
总结一下，明年总体经济预期是平稳。最坏的日子和最高的风险区间是2023年，现在已经过去了。对于地主而言，从宏观经济来看，现在到明年降息之前都是买入房产的好时机。降息之后，购买力增加，但是二手房的供应不会改善，因为市场利率依旧高于房东的持有利率。所以市场会进一步演变为卖方市场。
所以现在到明年第二季度，应该是一个持续买入的时段。当然房产地域性很强，买在哪里那就是见仁见智了。
