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编辑｜闷油瓶
近日，《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》正式印发公布。文件指出，到2035年，广州常住人口规模严控在2200万人内，未来10年还有320万常住人口的增长空间。
当然，最重要的变化，就是文件对广州中心城区进行了重新划分：广州中心城区范围包括越秀、海珠、荔湾、天河四区全域，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九佛街道、龙湖街道、新龙镇以外地区。![]()
早在今年3月，官方发布了《广州面向2049城市发展战略》，当时对主城区范围的划分是这样的：中心四区（越秀、天河、海珠、荔湾），再加上白云区北二环高速以南的部分。当时就意味着，原本老四区的含金量变得更高了，而黄埔和番禺被踢出局，在网上还引起一番热议。在最新的文件中，黄埔显然是重回主城区范围，但是番禺仍然属于外围区，终究是错付了。要知道，过去黄埔和番禺都曾有一部分是属于“中心城区”。在2018年《广州市总体规划（2017-2035）》中，当时对广州中心区的界定是：
荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。![]()
直至到今年3月出台的编制，把这两个双双剔除出局，可能也是民间舆论过大，导致重新调整。从最新一次的《总规》来看，黄埔主要区域老黄埔和科学城等板块还是回归中心城区，但九佛街道、龙湖街道、新龙镇等知识城范畴并不在其中。不过最失落的，还是番禺广明高速以北地区，比如长隆-万博、广州南站、创新城一带。值得注意的是，本次文件中还到2035年中心城区人口密度要严格控制在1.5万人/平方千米左右。目前广州中心四区的人口密度是远超未来10年的标准线，意味着未来广州的目标是降低中心区人口密度，把人口向外围扩散。而作为最接近中心区，被列入主城之一，同时还地广人少的黄埔（2524人/平方公里的人口密度，低于白云和番禺），自然是近水楼台先得月，将优先承接着人口红利外溢。事实上，自广州楼市史上最疯狂、尺度最大的“928”新政出台数月后，市场运行的轨迹已经发生了深刻变革。从板块方面来看，超过三成异地买家购入芳村、新塘和黄埔区府。其中佛山人重仓芳村，因为地缘亲近的优势，而外省朋友则是布局黄埔，比如科学城和黄埔区府就成为重点选择，带有很强的投资属性。
有资金有背景有颜值的黄埔，绝对是广州当之无愧的网红区。虽然供应量多，但是买入老黄埔和科学城，能让立于不败之地。开年至今，老黄埔以网签1730套位列第5（数据来源：克而瑞、公开数据整理），妥妥的“顶流板块”。板块在售新盘除了大家熟知的三剑客，还有中建玖合·未来方洲、华润黄埔润府、保利招商华发中央公馆、中建海丝城和万科黄埔新城“五大金刚。”其中，富力南驰·富颐都荟推出央景楼尊151-208㎡稀缺大平层。中建未来方洲首推1、2、4号楼，首开最小面积79㎡，280-320万，95㎡370-410万。保利华发招商中央公馆，是黄埔第一个使用率100%的新盘，即将加推6栋。中建海丝城，近240万㎡巨无霸，近期加推6号楼，在售户型涵盖建面约79-108㎡三至五房。万科黄埔新城，目前有中央公园、阅海、观澄这三个组团在售，其中阅海组团3号楼，推出交标升级的“满装”样板间。至于科学城，更是广州工业产值的半壁江山，有一组数据很能说明问题，广州开发区的工业产值占了全市1/4还多。像广汽本田、南方电网、乐金等巨头均扎堆于此，为黄埔贡献了大量GDP收入。反应到城市建设层面上，目前科学城绿化环境硬件优越，园区式分布，居住工业独立自成一体又相互和谐。板块内的标杆盘当属大壮名城，是科学城乃至广州都少见的三线交汇地铁上盖大盘（6号线、21号线和7号线二期），高度凝合着科学城的高阶配套，拥有区府板块绝对的统治力。![]()
目前，项目正值11月优惠阶段，主力去化产品有88平三房，总价在390-407万，约4.43-4.6万/㎡。105平四房，总价519-528万，单价约4.97-5.05万/㎡；122平四房，总价650-674万，单价约5.32-5.52万/㎡；143平五房，802-847万，5.6-5.9万/㎡。产品和价格段选择丰俭由人，从刚需到改善都挺为适合。科学城今年还推了个久违的全新项目——星河·盛世禧悦，主打高使用率的新规户型，也是科学城首个新规产品。涵盖88-108㎡三至四房，配置四/五开间朝南，270°主卧环幕飘窗，对周边在售产品在使用率上优势不小。除此之外，科学城大部分楼盘还属于持销阶段，注重集中式商业氛围的可以看看香雪，刚改可以多多关注品秀星越，地铁+商业，基本面不错。看重环境的可以重点盯紧黄陂片区，这里有保利翔龙天汇、融创广府壹号、中铁建花语天宸、振业天成四大金刚。主打性价比则可以重点观察云埔板块，标杆盘保利锦上以2字头价格席卷云埔。就在昨天，广州多家银行将宣布执行3.0%利率下限，这意味着利率筑底已经完成，接下来上调在即。种种松绑信号，其实都在为市场大开绿灯，有想法的置业者可以多踩盘看看了。当然，值得关注的不止这些，大家更看好哪些区域和板块，欢迎评论区留言。声明：1、我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，侵删。2、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请后台联系，我们立即予以删除。
