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1、租房合同最长不得超过多少年？
最长20年。超过20年的，超过部分无效。根据《民法典》的规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、租客不按照约定方法使用房屋，房东可以解约吗？
除非合同约定了不按照约定方法使用租赁物就可以解除合同，否则出租人必须要证明承租人不按照约定方法使用租赁物致使租赁物受到损失才可以。
3、租客可以擅自对出租房进行装修吗？
不可以，装修出租房需要经得房东同意。否则，房东可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
4、租客什么情形下可以法定解除租赁合同?
以下三种情形下，租客可以法定解除租赁合同：
（1）租赁物被依法查封、扣押；
（2）或者租赁物权属有争议；
（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于适用的强制性规定的情形。
5、视为房东默认租客同意转租的期限是多久？
《中华人民共和国民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
6、没有约定租金什么时候支付，该怎么办？
租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付;租赁期限满年的，应在每届满一年时支付;剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。
7、租客在订立合同时已经知道租赁物质量不合格，可以随时解除吗?
可以。《中华人民共和国民法典》第七百三十一条:租赁物危及承租人的安全或者健康即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同。
8、什么是承租人的“优先承租权”?
“优先承租权”是指租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条:租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
9、出租房屋要被拆迁了，怎么办?
由双方在房屋租赁合同中明确的被征收或被拆迁时约定的办法处理，没有约定的，根据法律规定处理。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。
10、一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?
首先，看谁先占有房屋，谁先占谁使用;其次，若都未占有的，看谁支付房屋租金，谁先付租金谁使用:第三，若都未占也未支付租金的，看哪份合同生效在先，谁先生效谁使用。
11、租赁合同期满或解除时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担?
如果与房东做了约定的，按照约定处理。如果没有约定的，一般是可拆除的装饰装修物件，可由房客拆除带走如造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。
12、房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有权变动，承租人还能否请求房屋受让人继续履行原租赁合同?
不能。“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。但该原则的适用存在例外:
(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
13、能否以租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效?
不能，除非此类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。消防验收不是合同无效的必然条件。
14、出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失?
因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过6个月。
15、哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同?
(1)未经出租人同意，承租人将租赁房屋整体或者部分转租的;
(2)未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;
(3)住宅用房承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后在15日内仍未支付的;
(4)经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后在1个月内仍未支付的;
(5)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
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律
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简
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甘肃达而成律师事务所位于兰州市城关区临夏路57号沛丰大厦西区10楼、11楼，拥有1000多平方米办公场所，现设有政企法律顾问部（企业合规专业部）、金融证券部、刑事辩护部、建工房地产部、民商事部、劳动家事部、生态环境与自然资源事务部、律所运营管理部八个专业化部门，并设立分所——甘肃达而成（平凉）律师事务所。
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编辑：于金凤
校对：马蕊
