导读：钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的，所以才能坚硬和什么也不怕。（出自：奥斯特洛夫斯基《钢铁是怎样炼成的》）
经历了烈火炙烤，又急速冰冻的房地产行业，终于迎来了它的2024。
3月，是各大房企业绩报告的集中发布期，而今年声音明显更少了，越来越多单一依赖住宅开发销售业务的房企淹没在了谷底，住房需求的饱和加上市场信心的不足，迫使房企加快结构转型和经营调整，仍在努力向上攀爬的“种子选手”依旧保持着认真、谨慎、小心翼翼地态度，探索着下一个阶段的发展方向。
在经历了这场长达数年的谷底锤炼期后，能够如期交出一份不错的年报的房企愈发显得弥足珍贵，而龙湖就是其中之一。
3月22日午间，龙湖集团发布2023年度业绩，全年实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元。
其中，运营及服务业务累计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%；以物业管理、智慧营造业务为主的服务性业务收入119.4亿元，同比增长2.4%。此外长租公寓品牌龙湖冠寓租金收入增长6%，达到了25.5亿元。
作为基本盘的地产开发业务，龙湖集团近年来体现出不唯规模论的导向，更注重于量价平衡与投资兑现。
当高杠杆、高增长的房地产模式彻底翻篇，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段，高质量发展成为了龙湖的核心动能。
2023年，龙湖集团实现地产开发合同销售1734.9亿元，销售回款率超100%，稳定基本盘面，实现高质量回款。
细分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。
其中，成都全年销售额接近200亿元，而西安、北京、合肥几个热点城市的销售额也超过百亿规模。
此外，2023年龙湖共计交付房源14万套，实现提前一个月以上交付占比20%。依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断聚焦客户真实需求，升级用户体验，让产品的兑现更有质量。
截至报告期末，龙湖集团的土地储备规模达到4539万平方米，权益面积为3236万平方米，并且77%的货值集中于高能级城市和价值区域，成本方面也是控制在合理的范围之内。
土地的布局决定了未来的方向，而从龙湖的落子中，可以读出其节奏：优中选优，不断提升质量，以销定支，同时密切的关注政策和市场的变化。
穿越周期的护城河
龙湖长期在运营及服务航道的布局，也使其有了新的成效和突破，成为了其抵御行业下行冲击的护城河。
数据显示，过去一年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息和利息的倍数达到1.55倍，利润贡献占比超过60%。
其中，运营业务收入为129.4亿元，较上年增长8.9%，主力业务商业投资和长租公寓的占比分别为79.4%、19.7%。
而服务业务则主要由物业管理和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成，去年一年，该服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%。
截止2023年末，龙湖天街项目共计开业88座，运营总建筑面积为797万平方米（含车位总建筑面积为1028万平方米），整体出租率达96.2%。
2024年还将新开14座天街，其中8座重资产、6座轻资产，也就意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，开启‘百MALL时代’。
至于长租公寓方面，报告期末，龙湖冠寓已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%。过去一年，冠寓所属的C3航道，已通过业务整合了六大板块的业务，涵盖长租公寓—冠寓、产业办公—蓝色引擎、服务式公寓—霞菲公馆、活力街区—欢肆、儿童医院—佑佑宝贝及颐年公寓—椿山万树，形成从儿童到老人的全周期全业态的运营资管平台。
智慧营造品牌龙湖龙智造自2022年品牌发布以来，已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元，集成了龙湖集团的全业态开发经验和领先的数字科技能力，聚齐龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科五大业务飞轮，协同给客户提供一站式全周期全业态的高品质服务。
龙湖在去年也实现了比较标志性的转折，所有航道均实现了经营性现金流为正，使其可以通过自身的现金流去驱动自身的增长。
截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比22年底压降154亿，平均借贷成本为4.24%，保持行业低位。
与此同时，在政策的支持下，2023年，龙湖集团加大经营性物业贷款融资力度，全年净增经营性物业贷款174亿元，平均合同借贷年期为7.85年，以更优的成本，进一步拉长借贷账期。
业绩会上，龙湖管理层表示，24年内到期债务余额147亿、占比不到8%。其中境内债券约60亿，龙湖都已做了有序安排。并且，在今年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，保持债务结构的优秀。
“从今年开始会继续视市场环境保持有息负债的稳步下降，我们不希望负债规模过快的被动下降，但考虑到企业穿越周期的长期发展，我们也会保持这种主动性。”
凭借按时还贷、不展期、不逾期的恒定法则，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖，融资渠道始终保持通畅且多元。
本次发布会，让我们看到了一个“坚韧前行，高质量发展”的龙湖，更让我们见证了多航道协同发展的力量。
尽管，市场对于龙湖的淬炼并没有结束，但在不久的未来，我们有理由相信，在坚持“经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、经营性收入及利润持续增长”的原则下，龙湖的高质量发展之路会越走越好。
