2024年美国长租公寓市场概览｜独家研报

根据RealPage数据显示，自2023年第三季度以来，年度市场需求量显著且持续增长，截至2024年第三季度已达到488,773套。这表明需求增长加速，从2024年第二季度到第三季度增长了29.2%。同比（YOY）分析显示，需求已增长至三倍以上，表明市场正在强劲复苏，呈现出更健康的市场状况。

与此同时，长租公寓的新增供应量显著增长。截至2024年第三季度，市场供应总量已达557,842套，同比增长42.6%。这一数字突破了1986年近55万套的历史峰值。尽管近年来供应量增长迅猛，需求也正逐步追赶。

图 近四年供需情况

（截至2024年第三季度，单位：千套）

数据来源：RealPage；制图：ICCRA

2024年，从第一季度到第三季度，市场的供需差距缩小了57.8%，这一变化显示出新增供给与需求之间的平衡正在逐步形成。然而，部分市场依然面临供应过剩的压力，因此有必要对这些趋势进行持续观察，以评估当前趋势的可持续性，并分析可能影响市场的经济因素。

2024年第三季度，全国范围内的有效月租金小幅上涨至1,841美元，高于第一季度的1,808美元和第二季度的1,829美元。尽管租金有所增长，但全国有效租金增长率仅为0.9%，相比往年仍显疲软。同时，出租率略有回升，达到94.4%。有效租金增长放缓以及出租率仅小幅提升的现象，反映出租赁市场竞争的加剧。这种竞争促使住房租赁企业更加注重租户续租策略，并加大对服务提升的投入，以在需求上升的背景下进一步提高出租率。

数据来源：RealPage；制图：ICCRA

从大都市层面来看，根据穆迪分析公司（Moody’s Analytics REIS）2024年第三季度的有效租金同比增长数据，79个市场的表现呈现出多样化趋势。其中，25个市场显示出积极增长，涨幅从田纳西州纳什维尔和休斯顿的0.1%，以及马里兰州郊区、圣路易斯和加州圣何塞的0.7%，逐步提升至堪萨斯州威奇托的6.0%。其他表现亮眼的市场还包括俄亥俄州代顿（2.6%）、纽约州锡拉丘兹（2.6%）、迈阿密（2.8%）以及康涅狄格州哈特福德（3.1%）。

数据来源：Moody’s Analytics REIS；制图：ICCRA

相较之下，过去一年中，一些市场的有效租金增长出现了明显下滑。其中，降幅较大的城市包括德克萨斯州的奥斯汀（-5.4%）、佛罗里达州的杰克逊维尔（-4.8%）、北卡罗来纳州的罗利-达勒姆（-4.4%）、南卡罗来纳州的查尔斯顿（-3.9%）、明尼苏达州的明尼阿波利斯（-3.7%），以及亚利桑那州的菲尼克斯（-3.4%）。这一趋势反映出，部分地区因新增供应的大量涌入，正面临愈发激烈的市场竞争压力。

在高利率环境下，长租公寓行业的大宗交易额经历了明显波动。2024年一季度，大宗交易额降至约167亿美元，但二季度回升至235亿美元，三季度进一步增长至243亿美元。这一趋势显示出市场活动可能正在逐步稳定并缓慢复苏。然而，根据CoStar的统计数据，2024年三季度的大宗交易额同比仍下滑5.1%，表明尽管市场有所改善，但距离疫情后的高峰水平仍有一定差距。

与此同时，市场的平均收益率上限亦有所上扬，达到5.3%，较上一季度上涨了20个基点，并且相比去年同期增加了60个基点。这一数据的变动映射出市场正面临价格上的压力和风险水平的提升。

数据来源：CoStar；制图：ICCRA

2024年，全国每套长租公寓的平均价格逐步呈现企稳态势。自2023年一季度以来，平均价格缓慢上升，并在2024年三季度达到206,520美元。数据显示，季度环比增长2.7%，年度同比增长1.9%，表明交易价值正在稳步回升，尽管价格仍低于2022年第二季度的历史峰值。尽管成交量有所下降，但完成的交易主要集中在高质量资产或价格较高的核心门户市场。

在2024年三季度完成至少20笔交易的市场中，每套公寓的最高销售价格介于299,000美元至403,000美元之间，这些市场主要包括圣迭戈、波士顿、旧金山、加州橙县以及华盛顿特区。从季度销售总额来看，交易量最高的市场依次为华盛顿特区、亚特兰大、洛杉矶、纽约和丹佛，交易金额区间在13亿至18亿美元之间。

当前交易市场仍面临高利率和买卖双方预期差距较大的挑战。然而，随着利率的进一步下降以及价格发现机制的不断优化，投资者信心预计将逐步增强，进而在未来几个月推动交易活动的进一步回暖。

与去年同期相比，全国“为租而建”（Build-to-Rent，简称BTR）市场呈现出调整阶段的特征，主要表现为租金小幅上涨、新建项目减少、竣工率提升以及交易活动显著下滑。

截至第三季度末，全国月有效租金上升至2,189美元，同比增长1.2%。根据Yardi的BTR项目全国趋势报告，尽管租金较第二季度略有下降，但长期来看，租金增长态势依然稳定，过去两年累计上涨4.1%，过去五年累计增长34.9%。同时，自2024年第一季度以来，BTR社区的出租率基本保持在约92%，但较去年同期下降0.9个百分点，仍未恢复到2022年和2023年的峰值水平。

Yardi的季度末数据显示，出租率最低的六大BTR市场依次为：亚特兰大（58.7%）、阿拉巴马州亨茨维尔（75.6%）、北卡罗来纳州希科里（82.4%）、阿拉巴马州伯明翰（83.2%）、罗德岛州普罗维登斯（83.5%）以及达拉斯（84.1%）。其中，亚特兰大出租率较低的主要原因可能在于BTR新开发项目的供应过剩，新增竣工单位达836套，导致短期内空置率明显上升。

数据来源：Yardi Matrix；制图：ICCRA

销售额大幅下滑，从2024年二季度的5.22亿美元骤降至约3.15亿美元，环比下降39.6%，同比下降58.6%。这一交易量的急剧下降主要受到高利率和投资者信心不足的影响。同时，新建项目活动也显著放缓。自2023年三季度以来，在建长租公寓单位数量同比下降28.7%，表明“为租而建”（Build-to-Rent）项目的新建速度明显放缓。截至2024年三季度，在建单位数量为71,081套，创下自2021年三季度以来的最低水平。这一情况主要是由于尽管建设融资环境有所改善，但融资获取依然困难，加之部分市场因新供应过剩而趋于饱和。

与此形成对比的是，自年初以来，竣工单位数量持续上升，达到多年来的峰值——6,356套，同比增加8.8%，环比增长2.8%。竣工数量最多的市场包括：菲尼克斯（1,170套）、亚特兰大（836套）、达拉斯（400套）、圣安东尼奥（371套）、西休斯顿（353套）以及佛罗里达州西南部（266套）。

尽管经济面临的下行风险依然很高，但最近发布的多项指标表明，经济依然保持强劲韧性并延续增长趋势。GDP、就业率、工资水平、通胀率、消费者支出以及生产率的增长均为经济前景带来了乐观信号。然而，大选、东欧和中东地区持续的冲突，以及潜在的油价飙升，为经济的不确定性增添了阴影，也为悲观情绪提供了一定依据。

在长期增长潜力为2.0%的背景下，2024年二季度经通胀调整的实际GDP录得3.0%的强劲增长。此外，亚特兰大联储GDP Now模型预测三季度增长将达3.4%。尽管消费者情绪中存在一定悲观和不确定性，但其消费行为受影响有限，相关数据也印证了这一点。消费者支出较上一季度增长2.8%，对GDP贡献达1.9个百分点，其中服务支出占总支出的三分之二。此外，未经过通胀调整的零售数据同样表现亮眼，第三季度同比平均增长1.9%，这一增速超出预期，尤其是在部分商品价格下降的背景下。

虽然今年年初通胀一度有所反弹，但过去六个月通胀趋势逐步向好。9月消费者价格指数（CPI）同比上涨2.4%，创2021年2月以来的最低增幅。然而，由于服务类通胀较高，核心通胀（剔除食品和能源）仍维持在3.3%。其中，服务价格同比上涨4.7%，而耐用品价格下降2.9%，非耐用品价格下降0.7%。

就业市场在9月表现强劲，部分缓解了夏季增长乏力的担忧，使本季度新增就业人数达55.7万人。尽管过去两年劳动力市场明显降温，但近期就业增长与疫情前水平相当。其他劳动力市场指标也显示出经济扩张的稳定性，例如每周失业救济申请人数大多低于25万。此外，职位空缺数量有所下降，目前每位失业者对应约1.1个职位，而在2022年3月职位空缺高峰时期，这一数字超过2个。辞职率则是另一个表明劳动力市场正在向雇主倾斜的指标。8月辞职人数降至310万人，占总就业人数的1.9%，为四年来最低水平。

美联储预计将在年底前再进行两次25个基点的降息，但未来几个月内仍将根据经济数据进行动态评估。同时，美联储已明确表示，其关注重点已从通胀转向就业数据。尽管近期自然灾害和工作停摆可能对10月的就业报告造成负面影响，但预计这只是短暂现象。

截至本文撰写时，由于大选临近、利率高企以及租金增长乏力，长租公寓行业尚未迎来转机。不过，一些迹象表明，费用增长可能开始放缓，这有望为净营业收入提供亟需的支撑。强劲的市场需求正在逐步消化部分地区的供应积压，并推动新建项目较少市场的租金上涨。资本市场的僵局虽已开始缓解，但要恢复到正常水平的市场活动，仍需进一步的价格发现和更宽松的利率政策。尽管利率可能在较高水平维持一段时间，但随着大选带来的不确定性消退，企业投资有望逐步回升。