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物业管理作为现代生活的重要组成部分，其服务质量直接影响着千家万户城市居民的生活品质与幸福感。近期，丰泽区在全区范围内开展物业管理“四升一降”专项行动，旨在实现党组织覆盖率提升、业委会组建率提升、物业服务品质提升、群众获得感提升以及投诉件下降。
小区业委会作为保障业主合法权益的重要桥梁和载体，进一步提升业委会履职能力，是全区有效开展物业管理“四升一降”专项行动的重要一环。丰泽区人民法院结合近期办理的3起典型案例，为大家解读涉小区业委会的那“典”事。
案例二
案情简介
林某等B小区业主发现其所在的小区业委会发布《停车收费管理办法》，并将其制作、张贴在小区车辆出口处。但该《停车收费管理办法》并未征求小区业主意见，未经表决，未按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，取得“双过半”业主同意，属于程序违法，而且存在乱收费、收费款项用途及明细未依法向业主公布、公示，严重侵犯林某等人作为业主的合法权益。
法院审理
法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，该小区业委会未能提供相关召开业主大会或以其他形式征集业主意见的记录，并证实参加人数和通过人数达到法定人数和标准的确切证据，故该小区业委会作出的《停车收费管理办法》，未经业主大会决议，未取得法定多数业主同意。林某等人请求撤销B小区业委会制定的《停车收费管理办法》，于法有据，予以支持。B小区业委会另辩称，《停车收费管理办法》于2021年12月公示，林某等人提出业主撤销权期间截止到2022年12月，现已超过一年除斥期间；上述抗辩主张，与《停车收费管理暂行办法》公示牌显示的该管理办法于2023年3月作出的客观事实相冲突，该院不予采信。
法院一审判决，撤销该小区业委会制定的《停车收费管理办法》。B小区业委会不服，提出上诉，经泉州市中级人民法院二审维持原判。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
法官说法
业主委员会作为业主大会的常设执行机构，承担执行业主大会决议、基于业主大会的授权予以管理的职能，在功能上成为业主实现利益保障、反映意愿要求的重要机制。但业委会代表业主大会行使权力也是有边界的，即《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款规定的九种情形，应当召开业主大会共同讨论决定。该条第二款对业主共同决定事项进行表决的前提性条件、表决程序等事项，也进行了明确规定。
若业主委员会的决议违反法定程序或业主委员会委员履职存在其他违法情形，侵害业主的合法权益，则小区业主可根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，依法行使业主撤销权。
在此，法官也提醒大家，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，小区业主委员会在制定涉及全体业主利益的管理规定如《停车收费管理办法》时，应当通过召开业主大会或采取其他形式广泛征集业主意见。如果业委会擅自作出依法应当由业主大会进行决议的决定事项，该决定事项可能违反相关法律规定，侵犯业主的合法权益。建议业主可以采取以下几个步骤处理:
1.核实程序合法性：首先确认业委会是否按照规定程序履职。查看业主大会的会议记录或公告，了解决策过程。
2.收集业主意见：与其他业主沟通，了解其他业主是否也认为自己的意见未被充分听取，共同表达关切。
3.提出书面质疑：向业委会正式提交书面质疑，要求其说明制定管理办法的具体依据及征求业主意见的过程，并提供相应的佐证材料。
4.要求召开临时业主大会：依据相关法律法规，小区业主有权联合一定比例的业主提议召开临时业主大会，对《停车收费管理办法》进行审议或修改。
5.寻求法律帮助：如果上述途径未能解决问题，可考虑进一步向监管部门投诉或提起诉讼。
来源：丰泽法院
编辑：陈庚嘉
一审：王志超
二审：庄伟莉
三审：周美珠
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