城市更新项目可研报告编制是项目谋划的过程，可研报告水平基本上决定了项目谋划水平，同时也决定了项目的基本架构和后期有效实施的可能性。
一、城市更新项目所适用的可研编制大纲要求
目前可研编制大纲分为《企业投资项目可行性研究报告编制参考大纲》（2023版）和《政府投资项目可行性研究报告编制参考大纲》（2023版）。
在可行性研究阶段，城市更新项目的建设主体一般为政府、平台公司，要个严格区别可研报告阶段中的建设主体与实施方案中的实施主体的区别。城市更新项目在可研阶段需要解决的核心的问题是项目的在建设内容、经济、技术、用地、规划、生态、安全等方面的可行性，实施方案重点要解决的是项目的实施与落地，侧重融资、建设、运营。因此，在可研阶段，建设单位一般是项目的提出方，城市更新项目的提出方一般为项目所在地的街道办、住建局等职能部门。
因此，城市更新项目可研适用大纲要看项目建设单位是政府还是平台企业，如果是政府就要适用《政府投资项目可行性研究报告编制参考大纲》（2023版），并严格按照《大纲》要求组织编写。
二、城市更新项目的建设内容和规模
城市更新项目的建设内容和规模是可研报告的核心内容，是关系到整个项目成败的关键。
可研报告中建设内容和规模的确定一般要着重研究以下几点：
（一）需求分析
需求分析项目项目建设内容和规模确定的基本依据，城市更新项目的需求分析要重点结合项目现状、突出问题明确片区城市更新的必要性，同时结合城市发展规划、上位政策要求、会议纪要等具体政策文件要求，明确项目建设的政策依据。
（二）上位规划与单元评估
城市更新项目的实施流程在各个城市有一定的差异性，根据《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）要求，坚持城市体检先行、根据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。
因此，城市更新项目到可研阶段之前一般要完成城市体检、城市更新专项规划、划分城市更新单元，根据单元评估结果，从而确定项目建设内容。因此，可研报告的编制要依托前期工作。
（三）相关政策红线要求
根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63 号）要求，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%，城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于 2。城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于 50%，城市住房租金年度涨幅不超过 5%。即：“2255”要求。因此，建设内容要在此框架范围内调整，优化项目范围、控制拆除面积和新建面积，保障房建设要根据就近安置率确定最优规模。
（四）融资平衡分析
城市更新项目的资金渠道一般为专项债、银行贷款、城市更新基金、中央补助资金、城中村改造专项借款等。目前，专项债、城中村改造专项借款均有明确的领域限制，城市更新项目涉及到的项目不仅仅有城市地下管网也有土地的一二级开发，老旧小区、老旧街区的改造，单独作为一个整体项目很难申报专项债和专项借款。目前，可整体打包进行融资的主要为银行贷款、城市更新基金以及中央补助资金。
其中，中央补助资金一般为城市更新试点城市，对于非试点城市主要为银行贷款和城市更新基金，城市更新基金要看是否设置有该项资金，因此，目前主要的还是银行贷款。
银行贷款对于城市更新项目而言，要考察项目的现金流情况，其中最为核心的还是收入的实现问题。因此，在城市更新项目可研阶段，要对收入可靠性进行论证，识别财政收入与项目收入的区别，严禁将财政收入纳入项目还本付息资金，规避政府隐性债务。
（五）项目关联性
城市更新项目的关联性体现为项目建设内容要与项目总体定位形成有机体系。目前，城市更新项目是在上位规划下，对片区业态进行策划和规划，项目的总体定位不能与上位规划相冲突，要体现出对上位规划的延续，项目建设内容要不能脱离总体定位，项目子项目之间也要体现出产业协作关系、区域协同关系等，使项目建设自称体系，形成一个有机体系。
三、城市更新项目的选址与建设方案
（一）选址
城市更新项目的选址是整个项目成功的关键。 选址需要综合考虑多个因素，包括地理位置、物业条件、资源丰沛程度等。一旦选址错误，可能会导致项目失败。因此，选址需要遵循一定的标准和原则，以确保项目的可行性和可持续性。
首先，地理位置是选址的重要考虑因素。项目选址应符合城市规划要求，避免与城市发展相冲突。
其次，物业条件也是选址时需要重点关注的。物业的物理特性如承重、柱距、层高等都会影响项目的实施。
最后，城市更新项目实施范围的确定不是单一因素所决定的，要综合考虑拆建比、资金平衡方案，在动态调整中确定项目实施范围。
（二）建设方案
城市更新项目由于设计范围广、建设业态多，这也对建设方案编制提出了要求，做到面面俱到难度很大。因此，根据我们的工作经验，城市更新项目的建设方案的深度要确保为项目投资提供有效依据，深度要适中，要明确基本的改造内容、改造做法；新建部分要明确项目建设的总图布局、结构形态、水电配套标准等。
四、城市更新项目的运营模式
在可研阶段，城市更新项目的运营模式要明确项目是自主运营还是委托运营，并且要对委托运营单位提出要求，同时也要明确运营组织架构和绩效考核方案。必要时可明确项目的实施主体、项目运营架构模式。
五、城市更新项目的总投资估算
城市更新项目的总投资估算要严格按照项目建设内容和规模确定的工程实施内容，投资估算计价要合理，严格按照相关标准执行。同时，投资估算规模的确定也要参考融资需求，贷款银行的意见，同时也要反过来调整建设内容和规模。也就是说总投资估算不能单纯当成技术问题，也充分考虑银行贷款、政策要求等因素。
六、城市更新项目的财务分析
城市更新项目的财务分析的核心是收入的确认。要充分结合国家财税金融政策，正确识别项目收入涵盖范围。其中，尤其注意以下几点：
1、严格规避政府隐债
城市更新项目实施主体在做土地一级开发时，作为乙方为取得金融机构资金，往往会通过获得政府的承诺函、担保函、安慰函、等显性政府背书，或政府承诺土地储备预期出让收入这一带有明显“土地财政”的方式。根据目前监管要求，上述方式均将被视为隐债的新增。2016年以来，城投公司已被明令禁止实施土储业务，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
因此，目前常用的是实施主体公司作为市场化运营主体，与被拆迁人签订拆迁协议，形成“净地”后，可采用带方案招拍挂，辖区政府相关部门明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求，编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确土地使用者（定向为城投公司）应在宗地成交后先与政府签订《国有建设用地项目履约协议书》，后再签订土地使用权出让合同。
2、形成市场化收益
城市更新项目市场化收益来源主要为：住宅销售，厂房、街区改造后的出租、物业管理、停车场、充电桩等收入，城市更新项目收入要以市场化收益为主。
王俊峰
投融新知主笔人
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