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985北航硕士，混迹于北京的楼与房。
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北京御园，地处海淀西北五环内，皇家御用行宫三山五园环抱之中，高贵气质与生俱来。
开发商北京亚奥绿城房地产开发有限公司，物业高力国际物业服务有限公司，物业费8元每平每月。御园占地509亩，总建筑面积34万平米。2006年拿地，2010-2012年建成，绿化率60%，小区共20栋，楼高只有三层，低密度高端社区。御园之建筑、园林、空间、服务、圈层维护，皆塑造成中国极致。
北京密度最低的大平层小区—绿城【北京御园】。
这个小区位于海淀区北五环功德寺桥南200米，东临颐和园，西临玉泉山，容积率只有0.68，绿化率高达60%。
小区分为两期开发，09-12年交付使用，除了1个独栋和11个联排别墅，其余都是总层高3层的大平层，面积在350-480㎡之间，全部都是大户型，单价大约在10万元左右。
【北京御园】的园林景观非常优美，甚至比西山壹号院还要好。不过，物业管理稍显不足，公区和地面的维护不如西山壹号院。在踩盘时，还看到一只野生松鼠在爬树，增添了不少野趣。
这个小区的最大优点就是环境优美，密度低，绿化率高。房间（包括保姆间）都是套房设计，外立面采用莱姆石材料，非常安静。尤其是夏天，能明显感觉到比市区凉爽。一层都带有300㎡以上的花园，顶层则带有露台，可以观西山美景。
【北京御园】的户型设计有些问题，通透性较差，面积浪费较多，层高也较低（吊完顶不到2.7米），采光效果一般（顶层稍好）。
御园地处北京西山，古时为清镶红旗所在地，隶属原皇家之三山五同区域，自然、人文环境极其优越。
规划中采用低密度组团庭院围绕中心森林绿地的两级多层次空间关系，以灰色的屋顶、浅暧灰色石灰岩墙面和大面积绿化，将园区与周边自然山水融为一体。
建筑立面运用西方古典主义建筑手法，繁简有致，沉稳优雅。空间层次丰富，景观意蕴深远，呈现出一种高贵静谧的意境。
御园，颐和园旁的宫殿群，在中国皇家园林“三山五园”环围之中，与西侧的玉泉山，东侧的颐和园万寿山，名满天下的昆明湖世纪守望。
御园，占地509亩，总建筑面积34万平米的规模效应；0.68北京最低容积率的公寓天赋；隐于古典主义园林中的圆厅别墅和大尺度十字户型平层官邸，共同缔造了北京首席高尚住区。
冰岛大使、联合国开发计划署高官等众多国际友人千里迢迢慕名而来，留下深刻观感。
御园的成功，源自开发商“绿城集团16年矢志一贯的品牌坚持。
绿城作为中国高端产品营造专家，被媒体称为“理想主义的实践者”，连续六年荣膺中国地产十强，2009年业绩位居全国第二。
绿城品牌的理想主义实践，将企业的最高产品线---御园之建筑、园林、空间、服务、圈层维护，皆塑造成中国极致。
2010年中，御园三期面市。为造宫殿意象，绿城集团远赴欧洲，觅来名贵石材，以新古典主义的百年气韵和意大利文艺复兴后期大师Pakkadio的美学要意，创作了280-460㎡的三、四居平层官邸，和730-820㎡圆厅别墅，每户赠送全面升级的奢贵名品精装，更为业者定制“御制服务”。室外，一重英伦皇家园林、二重院落喷泉景区、三重私家庭院与绕宅而制的私家泳池/花坛/凉亭，和宅前的皇家园林形成景观的时空对话。
【楼栋分布图】
御园核心卖点：
位于西北五环内，处于自古皇家御用行宫三山五园环抱之中，高贵气质与生俱来。西侧一街之隔即是玉泉山，东侧步行五分钟即可到达颐和园，周边公园环绕，自然环境海淀之最。距离万柳仅3.9公里，距离中关村仅5.3公里，远离城市喧嚣，却又不失城市便利。
2、御园品质。
法式超低密度三层花园洋房，容积率仅为0.68，低于市面很多别墅项目，外立面采用全德国进口干挂莱姆石，纯石材外立面，彰显社区地位及居住品质。
整个社区的景观设计， 注重与万寿山、玉泉山、 颐和园的对景及借景关系， 保留原生树木数百株， 并配以灌木、花草， 形成花径蜿蜒伸展， 建筑掩映其中的优美景观，整体风格尊贵神秘、典雅大气。
3、御园圈层。
户型区间344~658㎡，全部为三层平层官邸，户户带有保姆间，主仆分离设计，彰显主人地位。全社区无小户型，圈层纯粹，享受奢华品质，坐拥海淀最高品质社区。
好的产品无法简单复制，需要花费时间和人力进行深度打磨。20年前，绿城以近乎极致的偏执，首次在西山打造了北京现象级豪宅作品—绿城北京御园。
为了做纯正的法式大宅，绿城派出两路团队国外考察，30个城市、15万公里、历时3年才找到灵感，展开对于法式建筑的钻研。项目建设上，外墙石材选用德国和意大利交界处的花岗岩，房顶用的是德国耐卡陶瓦……在一层一块的细节呈现中，御园展现了什么是极致追求。
一线豪宅，作为顶级资产，受到经济周期的影响相对较小，天生具有“防御属性”，相比于其他投资理财类产品，拥有更高的确定性。
如果继续深究，豪宅之所以能够成为高净值人群，资产避险的之一选择，核心在于： 稀缺。稀缺是价值的永恒主题。
放眼全球，即使是日本，经历了房地产泡沫破裂，坠入失落的三十年，但核心城市东京却长期保持人口和资金流入。所有富人都愿意在东京扎根发展，持续的资源汇聚，奠定了东京房地产的稀缺基础。
经济复苏，日本楼市迎来大爆发，尤其东京豪宅，被全球富人排队抢购，房价开始新一轮上涨。日本楼市告诉我们，无论经济如何动荡，核心城市核心产品，永远存在广泛的市场认可度。
再看国内，真正能称得上塔尖资产的，无外乎北上广深四大一线城市。尤其北京，政治、经济、文化中心，是权贵的核心栖息地。
具体到板块，北京豪宅也不是什么地方都能投资的，而是以“稀缺的锚”，被分为三六九等。我一般将它分为三层逻辑。
最基础的，第一层逻辑是，环境至上。
顺义的中央别墅区、西山别墅区、以及上万亩的奥利匹克公园板块，都是玩的环境概念。
在北方，环境是绝对稀缺的资源，山水边独享静谧的空间，就是一种奢侈的生活状态，修身养心，这是豪宅区别改善房最直接的因素。但纯以环境著称的豪宅，缺少了生活的便利，过分脱离市井的城市氛围，会让产品失去长期稳定的流动性。
再往上，第二层逻辑，增加了商业、产业和教育的概念。
东长安街、国贸CBD、金融街、东二环、北四环亚奥、中关村、望京、丽泽、五道口、三元桥、太阳宫……
这些地段，虽然有的跟环境不搭边，但繁荣的商业气息，充斥着每一寸热土，所到之处都是高耸入云CBD大厦，车水马龙，川流不息，是整个城市经济流动的血脉。这种地段的豪宅，通常被商圈中心的企业主所拥有，站在大平层的高楼上，俯瞰城市夜景，有一种一览众山小的画面感，这也是豪宅竞争的主流战场。
而第二层逻辑的分战场，当属为教育买单的相对内敛的“学智派”。
东西城区和海淀是主要战区，这里分布着全国最强名校，10W+的学区房随处可见，虽然商业氛围不是很浓烈，但教育的分界，可能影响孩子的人生轨迹。在这个逻辑上，很多高净值群体宁可牺牲其他资源诉求，专注于教育的深度。所以我们曾看到，海淀上地西二旗和亦庄新城，都曾以夸张的房价上涨速度，碾压朝阳一众以商业繁华为卖点的豪宅群。这就是北京家长的特有属性。
接下来，是北京豪宅市场最塔尖的逻辑，这个逻辑不仅占有前两层逻辑，而且是豪宅产品最割裂的分水岭：历史文脉。
因地制宜，尽可能把历史文脉沉淀下来，传承下来。把抽象的东西具像化，让人们切身感受到文化的熏陶和传承。这种贴近于精神的东西，就像是一种对历史文化的瞻仰，它不在任何地方，而是来自于每个人内心的感受。
真正的“层级”：它并不会单纯表现在某一个维度，更多是精神层面和物质层面的兼得，同时在稀缺的绝对论下，让人们产生追寻的最终归宿感和目标感。
国人以山脉为龙脉，太行山脉世称北龙，燕山山脉是太行山脉最長的一支，隶属燕山山脉的北京西山，卧水藏风，构成千年王朝气象，辽、金、元、明、清五朝的皇帝都争相在此建都，修建皇家园林。清朝全胜时期此处汇聚多处离宫别院。
三山五园、湖光山色，吸天地文灵气，成为千秋王者之脉，同时也印证着国人与自然共同生息的东方传统哲学。
玉泉山、御园、颐和园，三者地脉相连，同气连枝。宏阔的天暮下新古典主义贵族庄园----御园就座落于此！
三山五园环抱，皇家御用园林板块，和玉泉山一墙之隔，地脉相连，同气连技的贵地，是可以珍藏传世的宝宅。
圆明园西洋楼在火海中荡然无存，御园在新世纪开篇宏筑，既传承西洋楼历史，结合东、西方文化历史精髓，开启了当代贵族上游生活的新纪元。
新古典主义精典演义:中央拱形窗，古罗马高大廊柱，十字空间和石头基座，在几百年里，成为大型高端府邸的标准符号！
皇家御制园林设计：拜占庭艺术镶嵌、爱琴文明石雕、古埃及宮庭石材花钵、西班牙阿尔罕宫的十字水系，现代工艺精修绿植，独一无二的铁器花环，各组团间不同风格的水系，尊敬礼仪式宫廷花园-----御制享受！
十字“圆厅别墅”，沿袭斯不拉迪奥设计风格，正门台阶尺度豪阔，格局方正，带苍穹的圆形大厅，带给您明晰的向导感，在起到功能分区的同时，营造出主宰四方的气度！
十字“平层官邸”，承袭了十字圆厅别墅室内空间神髓，格局严谨对称，将空间区分为礼仪区、社交区、家庭活动区与休息区，各个区域保持了极好的独立性，以“十字厅”为中心，既保证互不干扰，又能自由转换。平层户型，别墅理念空间-----高、大、尚！
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十三大科技智能系统：智能安保系统、道路融雪系统、景观水不结冰系统、电梯系统、恒温恒湿系统、新风系统、中央吸尖系统、地板采暖系统、同层排水系统、直饮水系统、紫铜管软水系统、智能安防系统、降噪系统。
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三山五园，是对北京西北郊、以清代皇家园林为代表的历史文化遗产的统称。
三山是指万寿山、香山、玉泉山，五园是指颐和园、静宜园、静明园、畅春园和圆明园。其中圆明园又分为圆明园、长春园和绮春园三部分，畅春园分为西花园和畅春园两部分。
三山五园在西北郊构成一个整体，成为清末皇家园林的重要典范。
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