购物中心租售比详解......

企业 2024-11-16 21:00 重庆

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购物中心租售比是评估购物中心投资价值和运营效率的重要指标，它反映了每平方米建筑面积的月租金与房价之间的比值。合理的租售比应在一定范围内，如1:200-1:300。

租售比过低或过高都可能影响商场的盈利能力和持续经营能力。投资者和管理者可以通过租售比了解购物中心的投资回报、租金收益和市场趋势，从而做出更明智的决策。

然而，确定租售比时需综合考虑地理位置、建筑面积、租户结构、市场供求和运营成本等多种因素。那么，购物中心应如何确定商业地产租售比例？

购物中心租售比是指出租方在一定时间区间内收取的租金和物业费占对应时间区间内承租方销售额的百分比，是出租方评价承租方盈利能力、是否能稳场经营、预测欠费风险、物业费提升幅度的重要分析指标。

租售比=（租金成本+物业管理费成本）/销售额，其中经验性评价主要包括以下两个方面：

1. 警戒区间：

零售业态租售比＞30%以上，餐饮、体验、娱乐业态＞30%以上。或是非主力店租售比＞50%。

2. 观察区间：

是非主力店租售比10%-50%。

租售比具体有什么意义？

1 、衡量投资价值

租售比是评估购物中心投资价值的关键指标。通过对比租售比与国际公认的合理范围（如1:200-1:300），投资者可以了解购物中心的租金收益和投资回报是否处于合理水平，从而判断该购物中心是否具有投资价值。

2、指导租金策略

对于购物中心管理者而言，租售比有助于制定和调整租金策略。如果租售比过低，意味着租金收益不足以支撑房价，管理者可能需要考虑提高租金或优化租户组合，以提高商场的租金收益和投资回报。

3 、反映市场供求关系

租售比的变化可以反映市场供求关系的变化。当租售比下降时，可能意味着市场需求不足或供应过剩，这有助于商场管理者及时关注市场变化，调整经营策略，以应对市场挑战。

4 、促进租户间的互补效应

销售坪效分析还可以帮助购物中心发现哪些租户之间存在互补效应，即它们的存在可以互相促进销售。购物中心可以据此进一步优化租户组合，例如，将具有互补关系的租户安排在一起，以提高整体销售坪效。

5、预测未来趋势

租售比还可以作为预测购物中心未来趋势的参考指标。如果租售比持续下降，可能预示着市场将面临供过于求的局面，投资者和管理者需要提前做好应对准备。

相反，如果租售比上升，可能意味着市场需求正在增加。

购物中心如何确定商业地产租售比？

1 、量化规定租售比例

早在2016年10月28日北京市规划国土委发布公告首次规定商业地产“自持比例”，随后上海、广州、杭州、成都等各大城市相继在土地拍卖和土地出让管理政策中制定商业自持比例以及相关规定。

◆ 比如：

上海在《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中提出：鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营，本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

南京在《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》中明确了商业类项目自持比例要求，除政府设立园区的各类商办项目可以自行商定比例外，其余商办类自持比例均不得低于50%。

除此之外，南京市创新性地提出了自持比例新模式，对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目，采用“5-2-3”模式，即开发商自持50%，可分割销售20%，配建酒店式公寓30%；对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目，则采取“5-5”模式，即开发商自持50%，可分割销售50%。

2 、综合开发商实力及市场情况确定租售比例

综合考量开发商实力及市场情况确定租售比例。对于规模小、资金相对紧张的开发商来说，如果租售比例确定不当，不利于资金回笼，同时面临较大的资金压力，且过高自持物业比例很难保证日后持续、稳定的经营，甚至可能造成项目“夭折”，相对市场风险较高。

除此之外，还要综合考量市场情况，如果项目确定的销售比例偏大，但却没有足够的销售市场做支撑，那么大量销售型商铺可能会面临卖不动的情况，导致商铺空置，不利于经营管理。

3 、专业的策划公司提供科学决策

确定合理租售比例，需要专业的策划公司介入，以市场调研为基石提供科学决策，为项目制定合理的租售模式以及租售比例，实现价值最大化。

来源：商业地产大讲堂

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