案号：(2020)苏01民终6836号
案件名称：上诉人江苏华亚房地产有限公司（以下简称华亚公司）因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司）物业服务合同纠纷
案例来源：北大法宝
紫竹公司要求华亚公司支付幼儿园3078.5平方米的物业服务费能否得到支持？
一审法院
二审法院
本案例中，一审法院认为华亚公司应当支付幼儿园区域的物业服务费，其主要理由是紫竹公司所提供的物业服务范围总建筑面积包括了幼儿园，且华亚公司未能提供证据证明紫竹公司就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。但二审法院认为，案涉小区所有面积是否均应当按照相应标准收费，应当结合紫竹公司的投标文件和双方物业服务合同的约定来进行确认，在紫竹公司不能提供上述文件依据和合同依据的情况下，其主张不予支持。二审法院同时引用了“苏人法工函[2006]48号”文件进行说理，进一步阐明小区配套学校是否需要缴纳物业费，取决于配套学校与物业公司的协商结果，并无强制性规定。纵观两级法院的审理过程，笔者更倾向于二审法院的认定结论。
笔者曾撰写过《以案释法：小区配套幼儿园应当缴纳物业服务费吗？》，该篇文章所引用的案例和本文所引用的案例在法院的审理过程中具有极大的相似性，两级法院都是先后对争议的焦点问题做出了截然相反的认定结论。这也正反映出在具体实践中，对小区配套学校是否应当缴纳物业费问题上，的确存在着不同观点和意见。通过对相关类案的研习，笔者对此的倾向性观点为：小区配套幼儿园和物业服务公司关于缴纳物业服务费的纠纷属于合同纠纷范畴，而合同纠纷中对双方权责的认定取决于是否存在法律依据和合同依据，因此，要想真正厘清小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费的问题，就要确认对此是否存在法律依据和合同依据。具体详述如下：
其次，我们需要关注合同依据。
综上，笔者认为，关于小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费的问题，应当首先确认，该小区配套幼儿园所在省市地区是否对此有明确规定，如无明确规定则不能想当然的认为该小区配套幼儿园有此义务；其次应当确认，该小区配套幼儿园与物业服务企业之间是否签署了物业服务合同、是否对物业服务费标准做出了明确约定。基于这两点，也意味着，如果不具有法律依据，但具备合同依据，物业服务企业也还是有权利主张收取物业服务费的；但如果即没有法律依据也没有合同依据，则相关物业服务企业就无权主张其具有收取小区配套幼儿园物业服务费的权利。
《民法典》
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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文源 | 丰乐法苑（2024年01月09日）
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