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上周，美联储宣布再减息25个基点，目标区间降至4.5%至4.75%之间的水平。这是美联储年内继9月份下调50个基点以来的第二次减息，两次共减0.75厘。
香港金融管理局也随即宣布按照既定机制下调基本利率0.25厘，至5厘，即时生效。
香港各银行纷纷跟随宣布减息，而且爆冷跟足美国减幅，下调最优惠利率（P）0.25%，高于市场普遍预期的“0.125%甚至不减”。
具体来看，汇丰、中银香港、恒生将年利率由5.625%调整至5.375%，渣打香港、工银亚洲及东亚将年利率由5.875%调低至5.625%。
加上9月已减的0.25%（当时未跟足），港P两个月以来累降0.5%，回到2022年11月水平。
多方预测，美联储年内会继续减息0.25%，明年或再减1%。届时香港各银行也可能跟上。
市场普遍认为，减息周期开启，将为香港楼市加添动力 。
01
降低供楼成本
最直接的就是降低供楼成本。
目前香港银行普遍提供两种按揭贷款计划——H按（香港银行同业拆息，HIBOR）及P按(最优惠利率，Prime Rate) 。
香港银行跟随美国减息，不管是哪种按揭贷款计划供楼，供款金额都会减少。
以贷款500万元、30年按揭为例。
9月前每月供款额为24,233元，9月第一次减息后降至23,512元。11月第二次减息后进一步降至22,803元。也就是两轮降息之后，每月月供少1,430元。
假设未来港P再度下调，每月供款还要继续下降。
02
增加楼市需求
供款金额的减少，除了减轻现有业主的负担，也可能吸引更多买家入市，增加楼市需求。
据中新网报道，降息之后的首个周末，香港各区楼盘预约看房数量上升，有屋苑录得更多成交。
对于目前有置业计划的买家来说，除利息减少，申请按揭时的收入门槛也会降低。
减息周期存款和债券收益率下降，有助释放银行定存中的资金流入大宗商品和固定资产。
香港过去两年批了24万的人才签证，上个月又放宽高才通人才签证，吸引更多高学历人才，以及近年大批学生看中香港的教育优势和身份优势赴港读本读硕，都有居住需求，带动租赁市场火爆。
现在供楼金额下跌，而租金维持上升，租金回报率进一步提高，吸引投资者转向楼市。
另一角度，减息效应令“供平过租”情况重现，也会助推租客转租为买，买房自住总好过替房东供楼。
03
香港多重政策刺激
除了减息，香港还有其他有利因素的支持。
例如在今年3月全面“撤辣”，欢迎所有外来资金投资香港房地产市场。不管什么身份、买第几套房，都只需按从价印花税（第二标准）纳税，税额从100元至4.25%不等。
以购入1000万物业举例，外来买家2024年3月撤辣后比2022年1月未减辣之前少交262.5万的税。
上个月，新的施政报告公布，港府提出住宅及非住宅物业不论物业价值、是否自用或公司持有、以及买家是否首置，按揭成数上限一率调整至70%，供款占入息比率上限一律调整为50% 。吸引了更多潜在买楼收租人士入市。
同时，买房办香港身份的时代重启，施政报告提出容许新资本投资者入境计划投资住宅物业，而该物业成交价须为5,000万港元或以上，助推豪宅市场。
多项利好加持下，香港10月新盘销售回勇，一手成交近3000宗，较9月升3倍。
5000万豪宅方面，10月下半月共录46宗，比上半月大增近五成。整个10月成交共77宗，除了超越今年3月全面撤辣后的70宗水平，也创下自2017年4月后的7年半新高。
地产业界对楼市展望持乐观看法。认为香港楼市已见底，第四季楼价有望回升3%至5%。
综合市场统计，香港11月有多个新盘已经摩拳擦掌。感兴趣的可以去瞄瞄。
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