案件名称：上诉人烟台市福山区阳光**幼儿园（ 以下简称阳光**幼儿园）、王*华因与被上诉人北京*世物业服务有限公司烟台分公司（ 以下简称*世物业烟台分公司）物业服务合同纠纷一案。
2014 年 11 月 17 日，原告*世物业烟台分公司（ 乙方）与烟台阳光**房地产开发有限公司（ 以下简称 “ 阳光**公司”，甲方）、阳光公司（ 甲方）签订了《烟台市福山区阳光**花园项目四期前期物业服务委托合同》，约定：甲方通过招标方式将 烟台阳光**花园项目四期物业委托乙方实行前期物业服务工作；物业类型：住宅和商业；物业类型：多层、高层，其中多层 50198.14 平方米，高层 51412.22 平方米；物业服务区域四至：东至：20 米小区规划路，南至：汇福街北侧，西至：松霞路东侧，北至：盐场街。委托服务期限自甲方书面通知乙方后，乙方正式进场之日起 12 个月；合同期限届满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生 效，本合同终止；物业服务收费标准：多层电梯住宅：1.5 元/㎡ ·月 （含电梯运行费 0.3 元/㎡ ·月）。高层电梯住宅：1.5 元/㎡ ·月 （含电梯运行费 0.3 元/㎡ ·月）。商铺物业服务费：2.75 元/㎡ ·月。
2017 年 3 月 21 日，王*华与阳光公司签订了《商品房买卖合同》，约定：王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 1 号楼房产（ 三层，建筑面积为 2259.83 ㎡ ），房产用途为幼儿园楼；王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 3-57 房产（ 二层，建筑面积为 231.12 ㎡ ），房产用途为服 务办公楼；王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 3-58 房产（ 二层，建筑面积为 182.09 ㎡ ），房产用途为服 务办公楼；王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 3-59 房产（ 二层，建筑面积为 290.32 ㎡ ），房产用途为服 务办公楼。该合同签订后，王*华分期支付了购房款。
2017 年 6 月 6 日，王*华（ 甲方）与逄*芹（ 乙方）签订了 《阳光**幼儿园房产使用协议》，约定：甲方将其所拥有的 位于福山阳光新业花园 1 号楼、3-57 号 3-58 号、3-59 号，建筑 面积 2963.36 ㎡提供给乙方使用，约定乙方在使用上述房产期间发生的水电费、采暖费和燃气费、物业 费等正常开支均由乙方负担，概与甲方无关。
2019 年 10 月 31 日，原告*世物业烟台分公司（ 乙方）与烟台市福山区阳光**花园业主委员会（ 以下简称“ 阳光业委会”， 甲方）签订了《阳光**花园物业服务合同》，约定：物业项目 基本情况如下：名称：阳光**花园，类型：住宅、商业；物业服务期限为 5 年， 自 2019 年 10 月 31 日至 2024 年 10 月 30 日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层、高层 住宅：1.5 元/平方米 ·月（含电梯费），别墅：3.5 元/平方米 ·月， 商业物业：2.5 元/平方米 · 月，二次加压费 0.1 元/平方米 · 月 （七层以上（含七层），洋房不收取二次加压费），根据政府规 定价格而变动；业主无正当理由逾期未足额缴纳物业服务费，应 当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
2021 年 3 月 17 日，烟台市福山区行政审批服务局做出 《关于同意成立烟台市福山区阳光**幼儿园的批复》：同意成立烟台市福山区阳光**幼儿园，为全日制普惠性民办小区配套幼儿园，办园地址在烟台市福山区阳光**花园 1 号楼、 3-57 号、3-58 号、3-59 号， 举办者王*强、逄*芹。
2021 年 4 月 28 日，王*华（ 甲方 ）、逄*芹（ 乙方 ）、阳光**幼儿园（丙方）签订了《租赁合同主体变更协议》，约定甲方同意乙方将租赁场所转租给丙方，即自转租日起丙方作为新的承租人乙方退出租赁协议。
2021 年 12 月 17 日，原告通过 EMS 向王*华寄送了 1 份《告知函》，向其催缴物业费。王*华认为其所购置房产为小区配套幼儿园，该幼儿园完全独立于小区之外，且已形成一个封闭的空间，不管是从使用的道路、安保、保洁，都与物业服务公司无关，物业公司并未为其提供任何物业服务，故无论是其本人还是幼儿园均不应缴纳物业费。双方对此发生争议，遂原告*世物业烟台分公司诉至法院，主张王*华及幼儿园缴纳物业费。
上诉人阳光**幼儿园、王*华是否应向被上诉人*世物业烟台分公司交纳物业费及交纳物业费的标准的认定？
一审法院
二审法院
本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题为上诉人阳光**幼儿园、王*华是否应向被上诉人*世物业烟台分公司交纳物业费及交纳物业费的标准的认定问题。本案一审法院认定阳光**幼儿园系普惠性配套幼儿园，在 2021 年 12 月 3 日前无需交纳物业费，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。对于 2021年 12 月 3 日之后的物业费，……上诉人阳光**幼儿园在整个阳光**小区范围内，被上诉人*世物业烟台分公司为小区公共部分履行了物业服务的义务，依据 《阳光**花园物业服务合同》的约定，上诉人阳光**幼儿园应向被上诉人*世物业烟台分公司交纳物业费。上诉人阳光** 幼儿园以其专有部分独立封闭、未接受被上诉人*世物业烟台分公司服务为由主张不应交纳物业费，理由不当，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定 “建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人王*华以其未与阳光业委会签订物业服务合同为由主张被上诉人*世物业烟台分公司主体不适格，于法有悖，本院不予采纳。2021 年 12 月 3 日后， “城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费”的相关法律规定已被删除，上诉人阳光**幼儿园主张其作为普惠性配套幼儿园在此之后仍不应交纳物业费，缺少法律依据。一审法院 依据《阳光**花园物业服务合同》中约定的商业物业费收取标准计算上诉人应交纳的物业费，符合本案的实际情况，并无不妥。综上所述，烟台市福山区阳光**幼儿园、王*华的上诉请求不能成立，应予驳回……驳回上诉，维持原判。
01. 小区配套幼儿园与物业服务公司的服务关系的认定是看实质还是看形式？
02. 即使案涉幼儿园应当缴纳物业费，缴费标准是否应当按商业用房来执行？
《民法典》
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
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文源 | 丰乐法苑（2024年10月29日）
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