最近，英国一位亿万富翁和她的丈夫被他们新购置的豪宅搞得筋疲力尽。据说，他们花了3250万英镑的价格购买了一套豪宅，没想到，入住后却发现有相当多的飞蛾。每天，这些飞蛾都进来“袭击”他们的新家，房子就像是昆虫馆了。![]()
格鲁吉亚一位亿万富翁的女儿伊亚-帕塔尔卡齐什维利（Iya Patarkatsishvili）和她的丈夫耶夫亨-洪亚克（Yevhen Hunyak）在伦敦诺丁山购买了一套维多利亚式的七居室豪宅。![]()
这是一套老式房子，前奥运选手伍德沃德-费舍尔（Woodward-Fisher）在2011年的时候购买了这块地皮，一直和妻子在那里生活。在他们出售这套房产之前，伍德沃德先生和妻子对这所房子进行了扩建和彻底改造，面积已经增至约11,000平方英尺。现在，该豪宅拥有七间浴室、一个游泳池、水疗中心、电影院和位于新建双层地下室的健身房。![]()
2019年，他们将这套房子以3250万英镑的价格出售给了这对亿万富翁夫妻。没想到，伊亚夫妇入住后却发现了可怕的情况。他们称，他们的新家中每天都飞来上百只飞蛾，这些飞蛾把家里的所有东西都毁坏了。现在，他们正向法院起诉这位卖家。她和丈夫把他们的家描绘成“动物园里的昆虫馆”，他们说必须要拆掉房子才能彻底清除掉虫害。他们想要回购买这栋房子所花的3250万英镑的钱以及相关赔偿金——总共3600万英镑。法庭获悉，在购买之前，这对富豪夫妻或他们的工作人员至少邀约参观了这座豪宅11次。然而，尽管他们进行了仔细的检查，但都没有发现飞蛾的情况，直到入住以后。他们聘请了一位昆虫专家，对方称这是极其严重的侵扰。他们对法官说，这些飞蛾会落在他们和孩子的牙刷以及餐具上，飞蛾还破坏了他们价值50,000英镑的衣服；有时他们正在喝红酒，却发现玻璃杯中漂浮着死飞蛾，因此不得不扔掉葡萄酒。他们发现，飞蛾就筑巢于他们房子墙壁和天花板后面的羊毛隔热材料中。为了解决这个问题，他已经在房子周围安装了400个飞蛾陷阱，并且每天还会拍打它们，可是还是没办法清除。在诉讼中，他们指责伍德沃德先生在他们购买前询问是否有“害虫”问题时没有透露之前出现飞蛾的问题，犯了“欺诈性虚假陈述”罪。或者说，他们要么在回答有关房屋“害虫”的预售问询时，因疏忽未能披露之前的飞蛾问题。![]()
然而，但伍德沃德·费舍尔的律师正在反驳高等法院的诉讼请求，并表示房子里有飞蛾的说法被夸大了，他们认为这可能是伦敦基本房屋中常见的“情况”。伍德沃德-费舍尔先生极力否认自己做错了什么，并表示不可能回购房子。他们说，他们当初已经告诉律师，房子里以前有过飞蛾，但律师说飞蛾不属于害虫。他还表示，尽管他的妻子Kerry过去曾受到飞蛾的困扰，但这并不足以让他担心，而且到2018年7月为止，飞蛾的问题已经由害虫防治人员解决了。他的律师乔纳森·塞特勒(Jonathan Seitler KC) 说：“阅读此案的一些证据时，可能会想象身处这处房产内就像身处动物园的昆虫馆一样。然而，无论飞蛾的数量有多少，每个人对飞蛾的体验都不同的。一个人感到困扰，而另一个人却不会感到困扰，甚至不会被注意到飞蛾。”法院从专家证人那里获悉，房屋中出现飞蛾可能是由于墙壁中安装了隔热材料并被飞蛾幼虫当作食物而导致的。这对夫妇的一位专家估计，将房子拆除并清除所有残留的隔热材料将花费近1000万英镑。然而，伍德沃德-费舍尔的律师对这项高达1000万英镑的花费提出了批评，并补充说一位专家告诉他们，这笔清除钱只需16万英镑。![]()
从媒体提供的资料来看，这是一个关于房产买卖中，卖方是否因虚假陈述而违反合同的案子。简单理解，无论您是购买汽车、家具还是房产，法律原则是“买者自慎”——也就是说，除非卖方对商品做出虚假陈述，否则买方需自行承担购买风险。由于媒体提供的资料有限，我们不能够直接判断这位卖家在这一场交易中是否存在“误导”“虚假陈述”等情况，最终还是得由法院来定夺。不过，本案确实可以给潜在的卖家和买家一个警示作用。购买房产的合同与其他合同并无不同。如果合同一方的陈述不准确，而另一方在签订合同时依赖该陈述，则可能引发虚假陈述的索赔案。房产虚假陈述的类型主要如下：- 欺诈性虚假陈述：当卖方撒谎或故意隐瞒有关房产的重要细节时，就会出现这种类型的房产虚假陈述。这可能包括隐瞒地基问题或不披露地表水淹历史等。
McMeekin v Long 案是房地产纠纷中虚假陈述的一个例子。本案中的卖方对有关该房产或其用途的冲突的询问回答不准确，她将邻居描述为“善良友好”，从而误导了买家。与这些说法相反，她与邻居就共用通道的使用问题存在长期冲突。购买完成后，买家发现自己与同一个邻居因道路通行权而陷入了纠纷。在本案中，法官裁定，买家有理由期待披露这样一个长期存在的问题。他得出结论，卖家犯有故意误导买家的罪行——欺诈性虚假陈述——因为所提供的信息是故意虚假的，目的是让买家顺利完成销售。- 疏忽性虚假陈述：这种虚假陈述是指卖方或其代理人不小心就该房产做出他们本应知道的虚假陈述。这不涉及故意提供虚假信息，而是由于未能采取合理措施确保信息的准确性。
- 无辜的虚假陈述：这种虚假陈述是指卖方或其代理人提供错误信息并相信其属实。尽管没有欺骗的意图，但虚假信息仍可能给买方带来麻烦。
通常来说，要使财产虚假陈述索赔具有可诉性，必须满足几个关键标准：1. 影响买方决定的事实陈述是由卖方或卖方代表向买方提供的6.如果索赔人希望索赔，则必须证明虚假陈述导致买方遭受经济损失。房产交易中的物业信息表（TA6）的内容构成通常是判断房产交易中是否涉及虚假陈述的基础。虽然卖方没有义务自愿披露与房产有关的所有问题，但他们必须准确、诚实地回答购房交易中房产信息表(TA6)提出的问题。TA6是一份冗长而详细的问卷，要求卖方提供关于物业及其周边地区的信息。卖方的答复通常构成产权转让过程中进一步具体询问的基础。房产信息表和对进一步询问的回复构成买卖双方合同的一部分。因此，如果卖方：- 故意歪曲TA6 上的答案或在进一步询问的回复中提供的任何信息；以及
赔偿金额可能是房产购买价与房产实际价值（考虑到后来发现的问题）之间的差额，或根据不同案件来由法院定夺。如果卖家被认定了做了虚假陈述的话，在严重的情况下是可以宣布合同失效也就是取消合同——所以在本案中买家有要求赔偿回购房的全部费用，就相当于把房子还给卖家——这也就是取消合同的意思。此外，双方及其律师之间的书面（有时甚至是口头）通信也可能构成虚假陈述。此外，合同条款也很重要，因为这些条款通常会排除或限制合同记录之外的言论的责任。最后，我们想要提醒各位：作为买家，您有责任确保在购买房产之前已经进行了所有必要的检查和调查，因此建议您在签订合同之前对房产进行深入调查；作为房产卖方，您需要尽法律义务提供有关房产的信息，特别是可能影响房产价值或者居住环境的内容。好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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