10月二手房数据，有点意思了 | 上海10月二手房月报
楼市
2024-11-03 07:02
上海
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这是截止到10月31日，上海二手住宅的总成交量。受929新政刺激，整体成交量明显回暖。单看数据，或许很多人觉得，929新政对于市场的刺激并不如527新政。我们以10.8-10.31二手房成交总量20142套/24天*30天=25177套，还原出10月30天可能应有的成交套数，以对比527新政后6月上海二手房市场（成交23913套）的表现，发现10月成交实则是好于6月。如下图所示，我们对比了二手住宅成交总价段结构数据：（备注：价格取当时估价，由于新政、网签有一定延后性，且国庆包含7天假期，因此特取6.5-6.28与10.8-10.31进行24天一个周期的对比。）成交主力依然是刚需客群，成交量上涨主要也集中在总价400万以下；尤其是总价200万以下成交上涨约36.80%，归因于929新政首付降低、又释放了一批刚需购买力！此外400万以上总价段，成交量都有不同幅度的减少。值得注意的是，700-900万总价段成交均价出现上涨，虽然仅约0.85%，但也是一个微弱的信号：总而言之，929新政的确有效刺激了二手房市场，市场还在持续复苏，但整体依然还是以价换量。10月上海二手房总成交约24376套
同比上涨59.86%，环比上涨52.90%
二手住宅总成交约22074套
同比上涨67.95%，环比上涨69.79%
全市小区基价约57721元/㎡
在经历7、8、9月连续三月的持续下降后，10月成交量终于回升。整个10月份，全市二手房成交量约24376套（房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等），环比上月上涨约52.90%。其中有5天单日网签量破千，10月13日，单日网签1334套，创年内日成交量最高记录；10月26日，单日网签1301套，为年内日成交量第二高。而全市二手住宅成交量约22074套（纯住宅），环比上月上涨约69.79%。为近一年来二手住宅成交量第二高。截至一房一万9月底的全市二手住宅市场价统计，全市小区基价约为57721元/㎡，同比去年下降约11.55%，环比上月下降约0.88%。（小区基价：小区成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况）自去年5月起，全市二手住宅价格已连续18个月下降，当前价格基本相当于2017年5月水平。虽然从走势来看，二手房挂牌量正在逐渐下行。但目前二手挂牌依旧高位稳定。截止10月27日，全市二手挂牌量约20.52万，环比上月下降约1.16%。若以本月成交的2.2万套作为参照，成交比例大致为供应量的十分之一，意味着每10套挂牌房源中大约能成交1套。而头部中介，10月二手住宅挂牌量约11.15万套，环比上月下降约0.86%；10月挂牌均价约60481元/㎡，环比上月下降了约0.96%。相比成交量超过五六成的上涨，挂牌量的下降幅度显得有点微乎其弱。结合头部中介的涨跌平数据来看，当前仍存在超过94%的“僵尸房源”（备注：挂牌7天内无价格变动），一方面房东资金链稳定，另一方面则体现了房东在价格预期上的坚守与谨慎。对于购房者而言，新挂的房源相对更有诚意出手，议价空间也更大。从新挂、下架走势来看，527新政后连续多周下架＞新挂，929之后下架套数也明显多于新挂，说明成交量在上升。然而最新一周（10.21-10.27），新挂反超下架，且新挂和下架均减少。这可能预示着市场正进入一个新的观察期，买卖双方均在审慎评估市场动态。527新政后，房东信心指数为15.30%，随着连续三个月成交量下滑，房东信心指数下降。而929新政后，有效提振市场信心，房东信心指数再度上涨至17.65%，为今年内最高峰。
截止上周（10.21-10.27），全市房东信心指数约9.13%，走势与527新政相似，但相比7月仍处于高位，并没有快速回落。一房一万独家监测上海房东信心指数，通过在单个周期【周或月】中，统计一套房源的调价频次，客观反映房东信心指数变化。（房东信心指数=涨价次数/价格变动次数）具体看各区域、各环线、各总价段，房东信心指数的走势也不尽相似，颇具差异性。除了青浦、松江、黄浦、奉贤与全市走势相同，其余各区表现皆有差异化，如静安、宝山、普陀都呈现“节节降”的走势。目前房东信心指数最高的是松江，青浦、宝山次之，与成交量的高低正相关。郊环以外、外郊环间的房东信心指数也是随着整体趋势变化，而中环以内则整体呈现“节节降”趋势。这主要也是受外环外为成交主力影响，外环外市场相对活跃，降价、涨价次数会更为频繁。
除了700-1500万随全市房东信心指数走势变化，其余大部分总价段，929新政后房东信心指数都要低于527新政后，包括3000万以上豪宅。但不管是两次新政后市场的快速反应，还是当前，3000万以上豪宅的房东信心指数也是最高的。而现在大家最为关心的问题是：新政药效，可以持续多久？从成交量的实际增长、房东信心指数的实际走势来看，11月的表现大概率会比7月要好，不会像527新政药效一样逐渐淡化。如果成交量上涨势头能持续三个月，才有可能实现“止跌回稳”目标。![]()
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