今天两件大事，一是存量房贷利率正式落地下调，二是市场翘首期盼的大会定了日子。
关于存量房贷利率下调，许多粉丝已经晒出了调整幅度，还蛮可观的，我转媒体报道的几个看看。
这里面，扬州的王先生肯定是算错了，不可能降那么多。
这个案例是真的感人，国家给点福利，人们就想着去拉动消费了，赞。
这个是我见到的最猛的，5.88直接干到3.3，降了多少？258个点子！这也是恰逢了重定价周期满1年，一起调整了，撞大运了！
粉丝们对存量房贷利率下调还有一些疑惑，有几位小伙伴也在后台询问。我自己不怎么算这个，银行算的更明白，我觉得把握两点就好了（以下都是针对首套）。
1）存量房贷利率下调分两步。第一步是减30个点（原LPR-30BP）。第二步是调LPR（新LPR-30BP）。这次是第一步，你的原利率假如是原LPR+30，那现在就是原LPR-30，就是减掉了60个点子。第二步还没到，还会继续调低。到了明年元旦（或者你自己的调息日），就是届时的LPR（新LPR）再减30BP，如果届时（2024.12.20）LPR没有再变，那就是3.3%。
2）掌握你自己的调息日，也就是重定价周期满1年。调息幅度，因人、因行而异，就会出现不同的人调息幅度不一样，比如有的是3.65%，有的是3.55%。这个是因为调息日的问题，对应上面说的“原LPR”，不同的人调息日不同（大多数是设在了每年元旦），就会造成你的基准不一样。这个要具体搞清楚，最简单的方法是看自己的抵押合同或是问自己的贷款银行了解。
下面是21世纪经济报道的测算，大家参考一下，怎么计算的，以及能省多少钱。
存量房贷利率下调的意义很大，不过这个事前都已经说过了，咱就不啰嗦了。下调有利于减轻家庭的生活压力，虽然……相对于家庭资产的贬值幅度，九牛一毛，但是考虑到收入压力，这个减省对于现金流的帮助，还是有价值的，每年的双11都可以多买点东西，至于要不要去投到股市里去，尽量还是小心一点吧。
现在人们关心的核心问题是：LPR下面怎么走？公积金利率倒挂怎么处理？还要不要搞提前还款、贷款置换？
我个人的看法很简单：现行LPR还是太高了，还是要降，而且是显著降。这是大的逻辑，这个看法我在2月份就说出了，我当时是希望LPR一步下调100个点以上，从那之后到现在，我们的5年期LPR一共降了50个点子。虽然不少，但还是不够。
至于说公积金利率比商业贷款利率高怎么办，更简单，立刻马上同步下调公积金利率就是了。像广州那种做法，银行被要求商贷利率不能低于公积金利率，是一个暂时性的处置。我不担心，最终都会下调，对这个有期待的小伙伴，耐心等一等就好了。
那还搞不搞贷款置换或者提前还款？这个市场上先前的流行观点是：置换、提前还，如果按照那个逻辑，现在还是要这么做。因为，现在最低的经营贷利率不到2.4%了，100万贷款如果5年还息不还本的话，月供是2000块。但是我在和许多粉丝沟通完之后发现，并不存在一个标准答案，甚至我的建议是：不要贸然大额提前还款和搞贷款置换。你需要考虑好自己家庭未来的财务安全，这才是根本目标，单纯的降杠杆只是手段。比如大额提前还款，一定要结合你的收入稳定性和家庭储蓄。再如转经营贷，有利好的同时也有弊端。利好就是中期内可以大幅减轻现金流压力，弊端是它类似于“永续债”，到最后还是要还本金。而且，资产价格如果贬值厉害的话，银行可能会到期调低评估价，会导致很突然的风险。
我们花点时间讲房贷利率，因为媒体的口径在强调我们的房贷利率已经是“史上最低”。这不是虚言，但我的观点是不够。
目前五年期LPR是3.6%，1年期LPR3.1%，客观说很低了。放眼全球，现在中国的房贷利率在金砖国家里面是最低的，就是相比发达国家都是“最低之一”（只有日本少数经济体比我们高）。比如美国，在美联储降息50个点子之后，房贷利率在短暂下降后又上升，最新的30年固定房贷利率又冲到了6.5%以上。
但是，这种比较没有意义。利率是钱的价格，利率高低，相对于回报。日本的利率便宜，加个息内阁都能吵翻天，但照样没有人贷款。美国现在的利率高，但是房价照样比2019年增长了30%，意味着你花6-7%的成本拿资本，照样可以得到很不错的回报。
我们的利率低又如何呢？一切都在跌价（GDP平减指数持续下降6个季度，已经无限逼近1998年之后的7个季度，赶超是早晚的事），是非常可怕的事。9月，巴克莱银行出了一份研报，大意是2021年以来国内房地产价值累计减少了18万亿美元，分摊的话平均一个三口之家损失了6万美元，大约相当于5年的人均GPD。我少算点，就算3年吧，就是说大家辛辛苦苦干了3年，白干，一毛钱也没挣着。
这个问题转化一下就是：你现在以3.6%的价格拿一笔长期贷款，能做什么才能够得到合意的回报？或者说，人在什么情况下才会去主动贷款做一件事？
答案一定是：预期有更高的回报。但在今天的市场上，很难找得到，我说的是大多数人，不是少数牛人，少数牛人就是有战争了他都能做白瑞德，不在讨论之列。
买房子，无论是否刚需，都会考虑这一点。如果你说让人们接受买房子就是为了住，我上次讲了这个看法：如果人们接受了买房子只是为了住，那么，他们能够接受的利率应该是多少呢？0%或者无限逼近0%。就像买车一样，车商都会共识性的提供2-3年的无息贷款，因为没有人打算从购买一辆车的行为中赚到钱，所以他也不愿意多支付出一毛钱，买不起就买便宜的。
是以，如果预期经济/房地产没有增长或者增长很少（尤其是自己能够参与分享的那部分增长很少），那么人们就会对贷款非常非常的抗拒而会选择进行更多的储蓄，除非你把利率降到极低极低才会有“事倍功半”的效果。
这是我所期待的，LPR依然有必要下调，我相信也会继续下调。
解决上面说的回报、增长、信心问题的重大会议在今天明朗了。这是最令人期待的会议，也是之前所有重磅会议里面最为重磅的那一个——市场先前对财政政策刺激的具体规模和内容，有希望在这场会议里得到明确，这场会议将会令9.24以来这一揽子宏大的政策刺激“形成闭环”。
会议的时间点选的很微妙，我理解这显示我们的政策可以有“巨大的变化空间”，这也令市场更是充满了悬念。未来的两个周，也许是市场极度动荡也极度癫狂的两个周，一切“尘埃落定”的日子近了。
