案例一
针对上述问题与困难，B区从两方面采取具体措施：一方面，协助企业完善相关手续。该项目需取得考古报告并完成文评审批及备案后办理规划审批手续。区规划和自然资源局得知情况后向区文旅局发送《征询意见函》,协助企业办理相关审批手续，消除开发障碍。同时，对于不具备开发利用条件的时间段，不计入违约期。另一方面，确定项目受影响时间。该项目建设期间受到新冠肺炎疫情影响，落实疫情防控要求，导致施工进度缓慢。区规自局积极与企业对接，结合自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的3方面18条政策内容(以下简称“18条”)以及项目实际情况，合理确定该项目受新冠肺炎疫情影响建设1年，并及时办理延期竣工手续。
党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，要优化城市工商业土地利用，盘活存量土地和低效用地。该案例通过合理运用18条中的部分条款，解决部分企业因政府原因或不可抗力因素导致开发受阻、施工进度缓慢、无法按期竣工问题，为地方鼓励企业优化开发提供了范例。笔者认为，该案例中问题处理的特点主要体现在三方面。
一是压紧压实主体责任，厘清问题所在。据了解，一些地方在厘清开竣工延期违约责任时相对模糊，对于主要责任是政府还是企业定性困难。在该案例中，针对企业延期未竣工的情况，通过调查厘清延期原因，主要是政府和其他不可抗力因素。其中，政府原因主要是由于大运河管控政策或因办理文物报批手续而延误工期；不可抗力的外界因素主要是建设期内遇新冠肺炎疫情、重污染天气和重大活动而停工。因此，本案以鼓励企业优化开发为思路，针对上述两个方面在18条政策中找到了对应的解决之策。
二是用好用活政策条款，提供纾困路径。B区规自局主动作为，协助C企业办理相关审批手续，消除土地开发利用障碍，并在其具备开发条件之前，不计算违约期。这里适用18条政策中的“(一)推动限期消除继续开发障碍”,开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。另外，其他不可抗力外界因素导致的延期适用“(五)合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任”，即“确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按出让合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任。根据有关规定，受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，可不计入违约期，免除相应违约责任”。值得注意的是，该案例在延误项目竣工时间认定上十分清晰，结合国务院公布的疫情转段时间，逐一计算了每项延期原因的延期天数并加总，以此拟定最终延期时间，让人信服。该案例不仅灵活运用18条中的免责条款，也为企业纾困，加速推进项目开发建设提供法理依据。
三是敢作敢为促进开发，实现政企共赢。据了解，目前项目单位正在积极开发建设，小区共计26栋居民楼，目前17栋已交付入住，8栋已封顶，剩余1栋楼已办理建设工程规划许可证。本案中政府积极作为，区规自局及时对接其他部门及企业，精准运用18条规定并结合实际情况，帮助企业消除开发建设障碍、缓解开发建设压力。其中，无论是对于延期原因的认定，还是对延期时间的拟定都有较强的借鉴意义。在处置非企业原因导致的超期未竣工情况时，政府敢于主动运用18条中的适用政策为企业免除责任，既能加快推进项目建设，避免低效闲置，也能为企业解决后顾之忧。这对于破题企业开竣工违约认定，支持各地处置低效用地具有十分重要的示范作用。
案例二
无法按合同约定时间竣工
——签订协议延长竣工期限、合理免除违约责任
该项目面临的主要问题是，政府原因及不可抗力因素等影响叠加，导致开发受阻、无法按期竣工。A公司反映，项目在建期间，受疫情影响170天，受恶劣天气影响28天，受相关政府活动、安全事故等因素影响16天。上述因素导致项目建设无法正常推进，预计无法按出让合同约定时间竣工。
针对上述问题和困难，B市自然资源局按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的稳妥处置闲置存量土地18条政策措施(以下简称“18条”)，立即开展调查核实工作，合理确定项目受影响期限。一是调研和梳理B市受疫情影响期间，各区疫情防控指挥办关于封控、管控措施实施的具体情况；二是对接企业、相关政府部门等，核实台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间的项目停工情况；三是向属地住建部门发函，核实该项目受相关政府活动、安全事故等影响的起止时间。
在B市市委、市政府监督指导下，经C区建设用地开竣工延期和闲置土地认定处置工作2024年第五次联席会议审议，认定该项目用地延误工期情况：一是受疫情防控影响延误工期170天；二是受台风、暴雨天气影响延误工期25天；三是受相关政府活动、安全事故等开发障碍影响延误工期4天。上述原因均属政府原因或不可抗力因素，经核减重叠天数后，延误项目竣工时间共计194天，同意该项目竣工期限由2024年6月14日延长至2024年12月25日，并免除其最新约定竣工日期前的竣工违约责任。目前，B市自然资源局已与A公司签订了《变更协议书》,变更竣工期限，办理竣工延期手续。
当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，盘活存量房地产用地是防范化解风险、推进高质量发展的必然要求。围绕消化存量，今年下半年以来，党中央、国务院多次作出重要部署，一系列新政“大招”彰显稳市场的决心。前移监管关口，是从源头上化解存量、预防新增问题的重要举措。本案例中，B市通过供后履约监管，提前发现问题，结合18条政策措施，靠前谋划、精准施策、规范处置，为免除非企业原因导致的超期未竣工项目违约责任、盘活处置存量房地产用地提供了典型示范。
强化履约监管，早发现、早处置，防范化解重点领域风险。预判风险是防范风险的前提，把握风险走向是谋求战略主动的关键。这就要求自然资源主管部门强化土地供后履约监管，变被动监管为主动监管，变事后处置为事前防范，结合18条政策措施准确识变、科学应变，下好“先手棋”、打好“主动仗”。本案例中，B市自然资源局督促各区政府(管委会)落实建设项目履约监管主体责任，时刻关注项目用地建设情况，靠前服务、主动作为，及时发现A公司项目开发中可能出现的竣工延期问题，精准对接企业诉求，抢抓政策机遇，妥善采取措施应对，为防范化解风险赢得了时间。
加强部门协同，凝聚合力、协调推进，落实落准原因认定。面对非企业原因导致的竣工延期，如何依据企业举证材料做好原因认定，防止产生政企纠纷，做到事实清楚、证据确凿充分?本案例中，B市自然资源局的做法给出了答案。依据A公司反映的情况以及提供的相关材料，该局在厘清竣工延期所涉及的相关政府部门的基础上，组织园区、属地镇街和相关职能部门进一步梳理各项影响因素，依法依规详细核实项目具体情况，证据审查做到“精、细、实、 准”,确保延期原因认定的客观性和真实性，切实维护企业的合法权益。
把握实践要求，细化标准、规范路径，科学计算延期时间。本案例中，B市精准适用18条政策措施中的“(五)合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任”“(一)推动限期消除继续开发障碍，开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期”等条款，通过逐一明晰计算标准，合理确定延期天数，于法可依、于理有据。值得注意的是，该案例所在地位于沿海地区，经常遭受台风、暴雨等自然灾害影响，但由其导致的停工时间计算标准不一。经与司法部门充分研究论证，B市明确以台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效为准，确定延误工期，为处理类似情况提供了可借鉴的经验。
据了解，A公司已于2024年7月15日提前取得了《规划条件核实合格证》,并向B市自然资源局申报竣工。总的来说，B市坚持以服务促监管，活用18条政策措施助企纾困，有效化解了因超期未竣工产生违约责任加重企业成本负担的难题，防范了存量房地产用地因超期未竣工导致的烂尾风险，营造出优质的营商环境，为房地产市场平稳健康发展保驾护航。
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