关于形势探讨和个人操作，在这几篇文里，有需要的读者可以看：《眼下该不该卖掉你的房子？》《当前，什么样的房子必须要卖掉，什么样的房子又要防止错杀？》《“14号文”将是中国房地产的重大分水岭》。我本周会撰写“当房价不涨了，刚需还买不买房”的逻辑框架，针对入门级的刚需小白，有需要的童鞋可以私下交流。
上篇文章说，6月的数据会好一些《收拾收拾，继续“唱”六月》。现在看，跟预想的都差不多：有好一些，但不多。市场呈现出来的特征，我认为我先前的推演，依然不需要做任何改变。但现在这个时候，的确有些话也懒得说了，很多争论没什么意义，不如埋头自个儿赚钱。
市场对6月有很高的预期，一是4.30的ZZJ会议精神，到5.17落地，那么，政策到底有多大的效果，6月份的市场能展现的七七八八了。但怎么看待，是个小学问。
比方说看成交量。深圳上半年新房成交1.2万套，下跌25%；二手房成交2.1万套，上升32%（有些数据给大家做收藏用）。
注意，还是这个成交结构的问题，二手房放量上升，新房放量下跌，这是有很大问题的。因为我们所有的支持政策，主要都是想让人们去买新房的，但是看起来购房者不买账。不是现在，是一直这样，也不是一城，主要城市都这样。这样显而易见的政策与市场的严重背离，人为的被忽视了。
所以，分析新房和二手房成交结构“畸变”，是最重要的切入口。分析到位，才可以给未来的政策调整做出正确的指引。
方便讲，用全国的数，去年全年新房：二手房数据在《二手房成交大幅上升的“B面”》里写过了——新房成交下跌8%，二手房成交增长43%，这里就只讲今年。
看这个百强房企成交走势，有代表度。6月TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，同比降低16.7%，单月业绩规模……没眼睇——2024年6月的业绩仅相当于2021年高点的34%，持续猛烈下滑。上半年TOP100房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄了一点，但是还是……没眼睇——基本上还都在40-50%区间。
这说明了，尽管政策着力来支持新房市场，希望购房人拿出钱来去买新房，但是依然没有挡住新房的持续下摔。
而如果我们把二手房的同期成交对比上来，新房的成交下摔就会更显尴尬。
这是中指的数据。1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，显著低于同口径下新房成交套数42.7%的同比下降幅度。
四大一线城市是典型代表，二手房普遍要比新房猛的多，这其中有本身的历史原因，但是市场结构分化是更重要的原因（数据上可能不一致，但用来判断事实是足够了）。
兜兜转转，回到上面深圳的新房VS二手房对比，就更有感觉了。上半年，深圳二手房成交量是新房的1.8倍，差距近几年最大。
所以，问题来了：为什么政策救的是新房，但是买家涌向的却是二手呢？
答案越来越容易找到，随着价格数据的透明化。
两个原因，一个是价格对比，一个是期房的风险。这两个事实，实际上已是众所周知，但越来越多的数据，更加支持了这样的论点。
期房的风险，大家都明白，一方面是开发商频繁违约暴雷，打击了买房人购买新房的积极性；另一方面，是新房交房时间等待太久，性价比下降——这一点在牛周期的时候不是问题，但在精打细算的熊周期，是很大问题。
但是价格对比，非常有冲击力。我们看看。
看中指全国的数据。6月，百城二手住宅平均价格14762元/平方米，连续26个月环比下跌，6月同比跌幅为6.25%。同期，百城新建住宅平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨1.50%。整个上半年，百城二手房价格累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。新房价格累计结构性上涨1.24%（豪宅因素），涨幅较2023年下半年扩大0.99个百分点。
这个已经把原因讲得很明白了，支撑了上述成交量的变化：相比于新房，二手房的价格跌得猛，很猛，自由落体一般的猛。如果你去看新房和二手房的价格曲线对比，会看到前者还偶尔能“反弹”一下，后者是一直右下方滑行。
用深圳的数据来看，新房价格的数据现在交易者们都已经不再关注了，因为“失真”太高。但是看二手的话，曲线是非常明显的。乐有家门店成交数据，6月深圳二手住宅成交均价6.05万元/㎡，环比下跌4%，同比下跌15%——搞什么？1年又跌了15%！15%，多么的可怕（3年跌了多少你们往前翻），不要再说房价没怎么跌了，有没有跌到你的心理价不是重点，重点是那不符合事实，跌再多也总会有人觉得还是贵，但4-5成的下跌那放到哪里都是很大很大的崩P。
就是一个这样的故事，以上的事实在说明：新房的“限价”政策，是影响新房销售量上不来的最重要原因。二手房的“自由定价”，恰是促动去年以来二手房成交量大升的直接原因。进而，它导致了政策期望和市场表现的背离。你出台的政策是为了让大家去买新房，进而盘活所有问题，但是实际效果达不到，开发商依然是处于非常困难的境地中，二手房业主成了最大的对手盘——就像现在的茅台公司和经销商/黄牛党的关系一样，市场上的二手茅台全部成了对手盘。
解决方案我想也自然出来了，如果政策希望购房人去买新房的愿望能够有效落地，那么，首先必须要解除新房的“限价”政策——破掉上下不得超过15%的浮动定价，哪怕因此会产生大量的QT事件。然后，再让开发商自己去解决期货/现货销售的问题，那个问题其实不需要政策去干预，政策只需要做好确保交楼的风控就好。熊周期里，如果开发商产品做的不咋滴，又搞期房好几年才交楼，很容易就被卖现房的开发商打趴下，自然输掉份额。进而，这个政策逻辑和市场逻辑就会得以理顺，购房者的目光会被牵回“产品更好但价钱又很划算”的新房市场来。
只有他们重新主动的回到新房市场，余下一切问题——开发商流动性危机、资本市场的估值修复、地方财政的弥补、整体固定资产投资的下滑、房价的止跌回稳，乃至居民信心的恢复等等——的解决，才能够得以展开。是的，房地产是基础，这已经是不需要遮掩的事实了。
