重要新闻做一些理解。
一是《……决定》，划定未来长期方向，宏观的方向我们还是需要去吃透一点。
只看房地产那部分，出现在第十一条第（44）款。注意，这一条讲的是民生，也即是说，国家对房地产的定性是“民生”，这是要注意的。
“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度”。
不难理解，因为和先前的表述一致。但是要明白和行业、家庭的关系，也需要一点知识储备。
1）租购并举、新模式。
这是一个方向性总括，把过去多年的“顶层设计”都放进来了，“租购并举”说的是之前的租购同权，在2023年之前，各地都大力上马租赁型住房——公共租赁住房、保障性租赁住房，但在“14号文”出台之后，这个思路变了。所以，它和“新模式”是有不同的指向的，放在一处，其实是两个内容。至于“新模式”，之前我谈过，现在很难讲清楚——下面所有的内容都是“新模式”，它本质上是一个互动与演化的过程，而不是设计出来的。看蓝图勾画，那一定还是要回到“14号文”去。
2）“加大保障房供应”。
这和下面的商品房表述是对应关系，但是放在前面说，显得更重要（也凸显房地产的民生定位）。要理解这个，也要回到“14号文”去，说明了一点：尽管是遭遇了重大的房地产调整，但是“14号文”一直没有放弃被强化，“保障房建设”的表述还是“加大”，这个值得重视。关于14号文的解读，大家看这个文章《“14号文”将是中国房地产的重大分水岭》。这里指的保障房，重点还是“配售型”而不是“租赁型”，这和租购并举其实是有不太一致的地方的。
这部分表述说明了，未来的房地产制度设计依然是“双轨制”，走新加坡的路子，尽管地方会面临重大的财政支出问题。这对房地产行业、市场，都会产生深远的影响。
3）支持改善需求。
这也是先前的政策，14号文里的表述，没有新变化，和下面地方政府的授权是一个意思，共同完成的是“双轨制”的诠释。工薪阶层这部分的住房需求由保障房满足，那么，商品房未来就主打改善型定位，也就是商品房市场就可以逐步放开，以满足人民对“美好生活的需要”。
地方政府被“允许”有更多的“调控自主权”，比如可以完全取消限购政策——现在这些限购政策仅在一线城市和海南还存在，这也暗示出北上广深接下来会在迈向完全取消限购的方向上继续前进。“取消普宅和豪宅标准”，需要我们知道他们的标准界定——包含容积率、面积、总价，事实上可能是在暗示，未来的商品房市场统一化，即是说，只区分保障房、商品房，而商品房内部不再区分是否豪宅或普宅，统一按普宅对待。如此，对豪宅来说将是最大的受益者，尤其在税费方面可视同减税。对于地方卖地，低容积率的高档别墅用地也有望慢慢解禁——这个在今年的长三角已经出现了。
结合当前的商品房市场深度调整，先前的所有的行政规管都将慢慢取消，也有必要取消，像9070户型政策取消那样。这一点，我相信会在2024年持续进行。
4）改革开发商融资和预售制度。
开发商融资方式的改革，我认为指的是：决策层依然要求房地产行业要继续“去杠杆”直至完成目标——现在“三道红线”事实上也没有取消。也即是说，开发商的融资方式，未来需要更多的自有资金。当然这个和预售制度改革是相连的，预售制改革释放的方向是：逐步走向现售。这个深圳最近已经在做了，银行要求开发商楼盘封顶才给发放按揭贷款。
两者共同给到开发商的信号，就是你的资金链会继续受到考验。而所谓的“金融三支箭”，不过只是一个权宜之计，关于这个行业“去杠杆”的长期制度性的改革方向并没有丝毫变化。度过了这个冬天，迎来的是新的不一样的春天，开发商需要从现在开始筹谋适应未来的“新环境”——极低的负债率。
5）完善房地产税收制度。
这个关注度很高，我认为可有几个理解。一是，这并不是人们理解的简单的“房地产税”开征，而是涉及到房地产所有税收的一揽子制度改革，这个其实谈了很多年了。纵览过往财政部的思路，大意是：在持有环节征税，而交易环节和其它环节的税费要降下去。
二是，房地产税（特指持有环节）征不征？先前的立法议程是要征的，现在因为经济局面我认为“难以判断”。道理上是肯定不应该开征的，现实上也已经完全丧失了开征基础。短期一定是完全不可行的（长期我个人看来也不可行了），但是写入了决议，暗示这还是长期工程的可能选择方向（虽然措辞软化）。也许，这需要从地方财权去理解，地方城市在未来很多年内都需要想办法弄钱——财政部刚刚披露，地方卖地收入连续第四个年度下跌，而且基于地方缩减供应未来卖地收入将会下滑更大。是以，房地产税是一个长期风险，这可能会压制房地产市场的反弹预期。
再说一遍，以上这些内容基本与“14号文”高度一致，要掌握未来的方向，多看那个文件。
第二个重要新闻是如期降息。
1年期、5年期LPR都下调10个基点，分别为3.35%、3.85%。调完之后，深圳住宅首套房贷利率为：LPR3.85%-45BP=3.4%，二套房贷利率为：LPR3.8%-5BP=3.8%。如果按照原来的计算不变，那么有些城市的房贷利率有希望降到3%以下。
关于降息，市场的共识看法是“正确”的，需要降息。减低各方的借贷成本，促进经济活性。这一点不消说。
但这次降息，市场没有一点水花。原因和之前屡次一样：低于预期。上半年尤其是二季度的数据不好看，市场传闻及预期是降息幅度更大。10个基点显然不够，股市给的反应很好的说明了这一点。这也显示出政策思路和之前没有任何变化，依然是且走且看。
降息的第三个看法是不解决根本问题，降息在过往已经发生了多次，但是相伴而来的是，M1、M1-M2的剪刀差持续走扩，说明了企业和家庭部门都不再打算借钱，不管你利率多低。要回应这个问题，根本的办法是降息肯定不够，但不坏的办法是“超预期”的降息，要超预期才会有用。
为这个辩解是最无意义的事，讲什么和美联储相抗，是很可笑的。以后的降息，我建议大家还是按照上述三个方向去看待。
