作者：唐泽
物业法律纠纷非常贴近每个人的日常生活，几乎每个人都会遇到物业领域或大或小的法律问题，并与邻里关系、社区关系、民生问题紧密相关，业主、物业公司、街道办、乡政府等都是包含其中的法律主体，从小区类型上，不仅涉及普通的商品房小区，房改房小区、经济适用房小区也裹挟其中。国家层面的物业法律规范规定较少，各省级行政区多有省级的物业管理规定，因此此类纠纷呈现出很强的地域性特点，部分法律问题的处理尺度也存在不同。
笔者结合所代理的案件以及在顾问单位法律服务中遇到的常见问题，总结相关经验，形成《业主知情权的权利范畴与救济路径》《小区公共收益追索的救济路径与裁判规则》《物业服务企业的消防安全管理责任》《物业服务企业在高空抛物坠物事件中的安全保障责任范畴与法律风险防控》《物业服务企业小区停车管理法律风险防范》《物业服务企业小区装修管理法律风险防范》《物业服务企业小区电梯管理法律风险防范》这七篇文章，以期对物业法律纠纷解决以及相关法律风险防控有所助益。
小区业主作为小区的“主人”，对于小区事务有权知悉了解，物业服务企业在服务过程中也须向小区业主公开小区业主应当知情的各类事项，实践中小区业主对于自己有权了解的信息范围和物业服务公司认为应当公开的事项往往存在偏差，因此产生了“业主知情权”的法律纠纷，笔者通过相关规定以及实务经验梳理业主知情权的权利范畴与救济路径，以期为大家提供参考。
· 业主知情权范畴及其法律依据
（1）物业服务合同的履行情况
（2）物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况
（3）小区治理情况
（4）其他应当向业主公开的情况和资料
· 物业服务企业的公示义务
· 物业服务企业具有档案建立、保管义务，但档案资料≠业主知情权范围
· 业主知情权的救济路径与典型案例
（1）行政举报
（2）诉讼维权
① 业主个人诉物业公司
② 部分业主诉物业公司
③ 业委会诉物业公司
④ 业主诉业主委员会
· 物业服务企业保障业主知情权的操作建议
小区业主对于小区管理的参与程度和参与意愿越来越高，业主更加关注小区的物业服务体验，对于业主权利的行使更加积极。小区公共收益也被越来越多的业主所关注，本文通过业主追索小区公共收益所涉的法律规定和实务经验，为此类案件的代理厘清工作思路、提供操作参考。
· 什么是小区公共收益及其法律依据
综合《民法典》及各地方性规定，公共收益即为利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等收入，该收入归属于全体业主。
· 追索公共收益的诉讼主体
小区没有关于公共收益向个人分配的具体规定，通常不支持业主个人起诉，如小区规定了关于公共收益向个人分配的具体规定，则业主可就个人部分提起诉讼。大部分小区公共收益追索案件的主体均为业主委员会，由业主委员会代表全体业主提起公共收益追索主张更为符合此类案件中对于权利主体的要求。
· 追索公共收益案件的典型争议焦点
（1）公共收益追索的诉讼时效
（2）公共收益的金额如何确认
①知情权诉讼
②委托审计
（3）公共收益中如何确认哪些物业服务企业成本可以扣除
①未超过正常物业服务范围的支出不能扣除
②系物业服务企业承诺放弃的支出不能扣除
③不属于为了获取公共收益支出的经营成本不能扣除
④获取公共收益所支出合理成本可以扣除
物业企业管理中，安全管理可谓是物业服务企业管理活动的重中之重，尤其在住宅和高层建筑中，火灾风险一旦发生，不仅是财产损失，业主的人身安全也会面临重大风险，小区中物业服务企业的消防安全管理责任范畴，实践中如何认定，消防管理的法律风险如何规避，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业消防安全管理法律风险防范提供一些参考。
· 物业服务企业的消防安全管理相关规定梳理
· 物业服务企业的消防安全管理责任汇总
· 物业服务企业消防安全管理不当的法律后果
（1）刑事责任
（2）行政责任
（3）民事责任
· 消防安全管理法律风险规避建议
在高层建筑中，一旦出现高空抛物、坠物，不仅是财产损失，业主的人身安全也会面临重大风险，社会新闻常常发生的高空抛物、坠物案件更是牵动着每个人的心，立法层面高空抛物入刑也可提现出司法层面对于整治高空抛物的决心。具体到小区中物业服务企业的关于高空抛物、坠物安全保障责任范畴，实践中如何认定，高空抛物、坠物管理的法律风险如何规避，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业高空抛物、坠物安全管理法律风险防范提供一些参考。
· 物业服务企业的高空抛物、坠物管理相关规定梳理
· 物业服务企业的高空抛物安全保障管理责任
· 物业服务企业在高空抛物、坠物事故中的责任承担情形
· 物业服务企业在高空抛物、坠物事故中的责任承担的裁判规则
· 物业服务企业在高空抛物、坠物事故防范的措施建议
物业企业管理中，往往附带停车场、停车位管理，车辆也属于业主的重要财产，具体到小区中物业服务企业的关于停车场安全保障责任与车辆管理的范畴，实践中如何认定，停车场管理的法律风险如何规避，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业停车场管理法律风险防范提供一些参考。
· 物业服务企业的停车管理相关规定梳理
· 物业服务企业的停车管理责任
· 物业服务企业在停车管理中的常见诉争情形
· 物业服务企业在车辆受损情形中的责任承担的裁判规则
· 物业服务企业在停车管理方面的措施建议
物业企业管理中，小区的装修管理也其中的重要工作之一，并与业主的切身利益息息相关，有的业主装修扰民，有的业主违规加建，还有的业主变更了房屋的外形颜色，甚至有的业主装修不当给相邻业主带来漏水等损害，在这些常见的情形里，物业服务企业应当做好哪些管理工作，又应当承担哪些管理责任，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业装修管理法律风险防范提供参考。
· 物业服务企业的装修管理相关规定梳理
· 物业服务企业的装修管理责任
· 物业服务企业在装修管理中的常见诉争情形
（1）违规加建、扩建、改建
（2）物业未尽到审查提示引导及监督义务
· 物业服务企业在装修管理方面的法律风险防范措施建议
电梯越来越多的应用在现代建筑之中，其广泛的应用大大便利了人们的生活，作为小区里重要的公共设施设备，其维护和管理也是物业服务企业的重要工作之一，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业电梯管理法律风险防范提供参考。
· 物业服务企业的电梯管理相关规定梳理
· 物业服务企业的电梯管理责任
· 物业服务企业在电梯管理中的常见诉争情形
（1）物业公司转委托电梯管理能否免除管理责任存在争议
（2）乘梯人是否存在过错是物业服务企业作为电梯管理人能否免责的重要考虑因素
· 物业服务企业在电梯管理方面的法律风险防范措施建议
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作者：唐泽 律师
房地产与基础设施法律事务团队 北京
tangze@lantai.cn
执业领域：房产与基础设施、公司法律事务
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