自6月26日下调首付比与贷款利率的房贷新政策（下称“626”新政）在北京落地后，二手房市场“以价换量”趋势愈发明显。近日，多家市场机构发布的数据显示，“626”新政落地后，北京市刚需客户观望松动，二手房成交量有所增加，但成交价在买卖双方博弈中普遍维持下跌态势。
根据中原地产研究院的数据，7月，北京市二手房成交量达1.56万套，为近15个月来单月成交量最高；8月，“626”政策效应有所减退，二手房成交量环比减少7.8%至1.44万套。不过，北京二手房市场8月份的成交量仍超过1.2万套——这是市场普遍使用的“荣枯线”标准。据财新观察，自今年3月以来，北京市已连续六个月的二手房成交量超过1.2万套荣枯线。
在宏观经济下行、房地产市场迟迟未能企稳等因素影响下，北京二手房市场的购房者投资仍趋于保守。一名机构分析人士透露，在2020年之前，北京楼市“卖一买一”的购房者比例一度达到八成，即有八成购房者卖掉手头的房产后会再置换新的房产，但今年上半年这一比例降至不足四成——这意味着更多购房者在出售原有房产后并未购入新的，置换需求大幅萎缩。
6月26日，北京跟进落实中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，宣布降低首付比例和房贷利率。
北京二手房房价在经历多个月的连续下跌后，平均价格已跌回八年前。市场机构安居客北京发布的数据显示，截至7月，北京二手房成交均价为5.4万元/平方米，价格已回落至2016年8月、9月的水平，“北京房价从最高点已经累计下跌了25%左右。”一名房产交易中介平台人士告诉财新，北京8月二手房成交均价尚未统计完成，但从挂牌价和市场感受来看“价格仍是下跌的”。
而在价格下跌、购房门槛降低的当下，部分刚需购房群体择机“上车”，成为近期二手房成交量增长中的重要力量。中指研究院研究副总监徐跃进称，近期观察到核心城市的刚需客户开始进入二手房市场，主要原因是房价经过持续下跌后“性价比开始显现”，不过，这部分刚需客户的需求暂未向新房市场大规模传导，主要还是由于部分客户对于新房交付风险有所顾虑。
不过，“以价换量”致使全国二手房房价均持续下跌。根据中指研究院发布的数据，1至8月，全国百城二手住宅价格累计全部同比下跌。8月，百城二手住宅均价环比下跌0.71%，已连续下跌28个月，房价下跌的城市数量已连续15个月超过90个。
Writing by Denise Jia
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