北京CBD：从跨国公司集聚到全球发展总部

财富 2024-11-14 20:26 湖北

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北京CBD：从跨国公司集聚到全球发展总部

北京商务中心区（CBD）的发展历程

北京总部经济发展很快，吸引了众多跨国公司地区总部、研发中心和国内大企业集团总部聚集，总部经济规模居全国前列。北京总部经济的空间集聚特征明显，初步形成了商务中心区（CBD）、金融街、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地等几大特色总部经济聚集区，成为北京总部经济发展的重要空间载体。这些总部经济聚集区定位明确、特色突出，如CBD定位为跨国公司地区总部和国际性金融机构的聚集地、金融街是金融总部聚集区、海淀园是以IT产业为主的高技术产业总部及研发中心聚集区。

从跨国公司总部的集聚看，这些机构多集聚在北京CBD地区。北京CBD从开发运营至今已逾30年了，现在有超过1万家外资企业聚集在此，跨国公司地区总部、国际金融机构和国际组织均占全市的50%，它是外资机构进驻中国的首选地，更是北京对外开放与国际交往的重要窗口。

北京CBD建设的30年，是东二环和东三环之间7公里区域辉煌的30年；30年前，随着改革开放的推进，应国家多种发展需要，1985年，北京市计划在东二环和东三环之间建设一个功能齐全、配套设施完善的综合服务中心，以满足越来越多的国际商务办公区需求。从1990年国贸一期的中国第一个城市综合体，到二期的中国21世纪新型写字楼，再到三期的A座北京第一高楼和B座建设完成，国贸建筑群110万平方米成为了世界规模最大、设备最先进的国际贸易中心建筑群。

1993年经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区。”在过去的30年中，央视大楼、中国尊、建外SOHO、银泰中心、北京IFC、华瀚大厦、复星国际中心、嘉铭中心、正大中心、博瑞大厦等一批超甲级标志性高楼也逐步投入了运营，北京CBD成为国际名片的同时，也成为了中国财富版图中最重要的坐标和世界跨国公司的集聚地。

北京CBD在建设和发展的过程中，逐渐展示出经济质量高度集约、产业结构高端发展、辐射带动能力强、经济发展国际化等特征。在产业发展上，CBD形成了以高端商务服务业为主导、以国际金融业为龙头、文化创意产业聚集发展的产业格局。一是外资金融机构聚集，国际金融业发达；二是传媒等文化创意产业成为北京CBD的重要产业。三是具有毗邻使馆区的优越地理位置，且传统上就是北京跨国公司聚集的区域。

通过30的回顾与总结，北京商务中心区（CBD）自1980年代初开始规划，到现在已经经历了30年的发展，成为国内外企业和国际机构聚集的重要商务区。以下是北京CBD发展30年的几个关键里程碑：

起步阶段（1980年代初）

北京CBD的规划始于1980年代，当时北京作为改革开放的前沿城市，急需一个现代化的商务中心区来吸引外资和跨国公司。

1985年，北京国贸中心的建设标志着CBD正式启动，这是当时北京最高的建筑之一，吸引了大量国际企业入驻。

快速发展阶段（1990年代）

1990年，国贸一期建成，随后的几年中，CBD吸引了众多国际金融机构、跨国公司和高端服务业的入驻。

1993年，国务院正式批准在朝阳门至建国门、东二环至东三环之间建设北京商务中心区，CBD开始进入大规模建设阶段。

功能完善与国际化（2000年至今）

2000年以后，北京CBD进入快速扩张和功能完善阶段，市政府决定加快该区域的建设，并举办了第一届北京朝阳国际商务节，提升了CBD的知名度。

2009年，CBD东扩，面积增至7.04平方公里，进一步满足了高端产业发展的空间需求。

近年来，北京CBD继续推进国际化建设，吸引了众多世界500强企业和国际组织入驻，成为国际商务、文化、国际交往的重要平台。

未来展望

根据规划，北京CBD将继续发挥其国际商务中心的功能，吸引全球企业和机构入驻，推动金融、信息服务等高端服务业的发展，成为亚太地区乃至全球的金融和商业中心。

北京CBD的发展历程是中国改革开放和现代化建设的缩影，其快速发展不仅促进了区域经济的增长，也成为中国对外开放和国际合作的重要窗口。截止到2023年，CBD功能区税收约1300亿元人民币，以全市千分之五的面积创造了8.5%的税收。其中，中心区7.04平方公里之内，每平方公里更是创造了近90亿元税收，位居全国高端商务区前列。

今年上半年，北京商务中心区管理委员会修订了《促进北京商务中心区高质量发展若干措施》，从总部经济能级跃升、国际金融聚集区建设、千亿规模国际级商圈建设、吸引和利用外资、营造国际一流营商环境等方面，加强政策引导和资金支持，激发各类经营主体活力，构建现代化产业体系，实现北京CBD高质量发展。

全球主要CBD的运营模式比较与转型趋势

CBD是一个城市现代化的象征与标志,是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团开展各种商务活动。

从全球主要CBD比较看，它们多中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿等配套设施。一般来讲，办公区域要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

纵观全球CBD的发展史，政府无疑起到重要作用。各国政府通过立法，规划与税收等手段促进CBD发展。但不同地区政府采取的管理模式存在着差异，全球中央商务区各有特色。总体而言CBD的建设和发展强调政府引导，市场运作，公众参与。

如果将世界中央商务区（CBD）的发展模式进行比较，他们的发展与运营各有特色：

曼哈顿的“政府引导+市场运作”模式

管理特点：曼哈顿的CBD发展得益于市政府成立的“35人委员会”，该委员会由专家、学者和企业高管组成，负责识别和分析商业发展问题，并提出对策。

金融产业：曼哈顿是全球最重要的金融中心，集中了大量金融机构。

市场运作：市场机制在资源配置中起主导作用，政府通过政策和规划引导市场发展。

伦敦金融城的“商务自治区”模式

管理特点：伦敦金融城是一个独立的行政区，拥有完整的行政管理机构，包括市长和多个委员会，负责制定政策、规划和管理公共服务。

主导产业：金融服务业是伦敦金融城的核心，包括银行、保险和证券市场。

独特设施：拥有独立的警察机构和中央刑事法庭，管理重要的交通基础设施。

新加坡CBD的“政府指导+公私合作”模式

管理特点：新加坡的CBD发展由政府的指导管理机构“城市复兴局”全面负责规划和建设。

公私合作：政府与私人部门紧密合作，共同参与CBD的开发和运营。

环境优化：注重城市绿化和公共空间的建设，创造一个宜居和高效的工作环境。

东京CBD的“多中心并行发展”模式

管理特点：东京CBD的发展由政府主导，政府通过制定政策和计划推动区域发展，同时鼓励民间和公共力量的参与。

多中心发展：东京CBD不仅仅是一个中心，而是多个区域共同发展，每个区域都有其独特的功能和重点。

功能多元化：除了商业和金融，还包括文化、娱乐和居住区。

拉德芳斯的“政府调控+公私合作”模式

管理特点：拉德芳斯的发展初期，政府通过成立商业开发公司来引导和控制开发活动，同时与私人部门合作，共同推进基础设施建设和公共服务。

国际合作：吸引了大量国际公司入驻，成为欧洲最大的商业中心之一。

综合交通枢纽：拉德芳斯不仅是商业中心，也是一个重要的交通枢纽。

这些模式各有优势，反映了不同城市根据自身的地理、经济和文化特点所采取的发展路径。

通过全球鸟瞰式的纵览比较，CBD应该具备以下要素特征：城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；具备现代化的信息交换系统，实现信息快速交互；交通便利，人流、车流、物流巨大；白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，其建筑必须高密度、现代化，土地利用率最高。

从总体趋势上看，CBD时空上保有战略弹性，进行迭代升级，中央商务区（CBD）正向全球发展总部（GDH)转型升级中。原来的CBD也将进一步扩区或进行区位功能调整，预留足够的演化空间，提供足够的演化生态。一是要更具时间弹性与空间弹性，优化空间轴，为城市功能复合创新提供各种可能，使得孕育孵化生产生活各类新功能、提升新能级成为可行，以利于向全球发展总部转型。

纵观全球先进城市当前创新发展的多项实践，引导中央商务区（CBD）向全球发展总部（GDH)的转型升级，应该可以看作是符合这一原则、并正在反映新产业空间范式变革要求的重要代表。

从跨国公司集聚的CBD向全球发展总部转型

总部经济是推进产业升级、提升城市能级的重要路径，也是当前新发展阶段北京市及朝阳区构建“双循环”新发展格局的重要链接点。下一步，朝阳区还将在辖区内持续推进总部成长计划，优化存量、扩大增量、提升质量，积极搭建北京CBD总部企业特色化梯次培育体系，打造具有国际竞争力的总部经济集聚区，实现总部成长、集群化发展，适应世界发展潮流，从中央商务区（CBD）向全球发展总部（GDH）转型。

城市的空间就是人类生产生活的空间，它的空间特征也必然决定于并反映出这种生产范式的基因特质。未来城市的空间特征变化，也必然决定于并反映全球发展时代生产范式革命的变迁要求。先于未来已来的，是一些已现端倪的引领性趋势：

一是，在全球产业价值链体系中，共同发展、科技创新和文化内容创造的引领动力作用正越来越强化，其核心位置也日益巩固提升。

二是，产业发展的动力源不再由大企业主导的封闭式创新所垄断，全球新兴领军企业或中小企业主导的开放式、颠覆式创新将发挥更加重要的作用。

三是，产业发展的核心要素开始由资本、自然资源转向人才。人类的幸福感和创新创业才成为发展的关键，资本等要素追随着全球普惠发展，人才在哪里聚集，资本就流向哪里。各路资本也不再只追随大企业，开始更加重视新兴领域的创新型企业，其中绝大多数是中小微新创企业。

四是，产业组织结构开始摒弃沿产业链垂直一体化、跨产业链横向一体化、围绕单一类型产业园区集群化等模式，逐步向产业发展全球化、产业链跨界网络化、产业组织平台化、产业集聚生态化等模式演进。

全球发展倡议是人类命运共同体理念在全球发展领域的重要实践。在经贸上，我国深度参与全球产业分工和合作，维护多元稳定的国际经济格局和经贸关系。中国经济的巨大体量、影响力和与外部世界的密切联系，使我国发展新质生产力和产业结构进步的成就，对世界经济产生了巨大的影响与带动作用。由于我国在东亚生产体系中的核心地位和特有优势，中国与美、欧、日、韩等发达经济体既有的产业链合作继续保持并有所发展，向着更高质量、更新产业的方向迈进，并扩散至印度、越南等新兴经济体，进一步推动整个东亚地区成为全球信息技术与数智经济的制造业中心。作为中国的首都和全球发展的核心动力区，北京中央商务区（CBD）向全球发展总部（GDH）转型，也反映了这一时代潮流。

全球发展倡议坚持“内生、多源”的赋能驱动，旨在构建整体、高效、包容的国际发展合作体系。首先，创新以“内生赋能”为导向的新型发展援助模式。全球发展倡议增强发展的平衡性、协调性、包容性，统筹应对全球发展、共同富裕，完善全球经济治理内部秩序。中国发展援助以“项目制”形式为主，改善受援国经济社会和文化环境，提升其内源发展和自主发展能力，彰显了中国负责任大国形象。这些基于全球发展的“项目制”，落实到总部的载体上，就是全球发展总部（GDH）的主要内容，既是新机制，也是未来经贸的中心。

北京CBD与总部基地现状

北京第一个CBD是金融街，1992年开始规划建造，2008年全面建成。北京金融街是对全国最有影响力的金融中心区。这里坐落着中国最高的金融决策监管机构、内外资金融机构总部、电信、电力和众多大型企业集团总部，是中国金融业的地标，堪称“中国华尔街”。

北京的前两个CBD，都处于北京东西轴线长安街上。北京第二个CBD，是金融街以东 8公里的国贸CBD（亦称北京CBD ），曾经是北京的传统老工业区，位于北京东三环。

从 21世纪 2000年之后开始建设，经过近 20年的大规模建设，我国三大国家级CBD之一的北京CBD，已经建成世界级CBD。

国贸CBD总用地面积约 3.99平方公里，总建筑面积约 1000万㎡。

北京金融街位于长安街北侧，是我国金融资产最密集的区域。金融街中心区是一个以金融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲商业于一体的综合性建筑组群，占地34公顷，总建筑面积141万平方米。金融街功能定位是，确立国家金融管理中心的地位，充分发挥金融资源的集聚效应，提高金融服务水平，把金融街逐步建设成为资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、环境最优美的国家级金融决策监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中心，并着力打造国际金融中心。

经过多年的开发建设，金融街逐渐发展成为典型的金融业总部经济聚集区。目前，金融街集中了几乎所有国有金融机构的总部，包括中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行等11家全国性、地区性银行总部或地区总部，110多家股份制银行、证券、保险公司总部和分支机构，以及纽约银行、亚洲开发银行、瑞士银行、澳大利亚西太平洋银行、美国道富银行等20多家外资金融机构。同时，金融街还拥有80多家中央直属企业，包括中国网通、中国移动、中国联通、长江电力、中国电力投资公司等。

金融街还聚集了众多以企业总部为服务对象的会计师事务所、律师事务所、评估师事务所等各类中介结构，会展业和信息咨询服务业也得到长足发展，金融服务产业链已初步形成。金融街企业中有559家从事第三产业，占区域单位总数的95％，第三产业的营业收入和利税总额都占到区域总额的99％以上。

金融街占地面积仅1平方公里，以西城区1／33的土地贡献了全区1／4的税收，成为西城区经济实力的标志区和示范区。随着金融政策的放开，尤其是人民币业务的完全开放，金融街未来将主要致力于自身的国际化，凭借其金融监管机构众多、中央企业等高端客户众多和区内就业人群收入较高等优势大力吸引外资金融机构入驻，提升金融街的国际化程度，发挥金融街的国际影响力。

目前，北京市政府已经原则批准了金融街的拓展方案，西扩工程将以原规划面积1.18平方公里为基础，向东、西、南拓展约1?41平方公里，核心区将拓展到2.59平方公里。随着金融街西扩工程的逐步推进，将有效解决金融街现有空间的“拥挤”问题，更好地弥补现有金融街配套设施的不足，为北京金融业的进一步发展营造新的空间载体。

中关村科技园区海淀园的前身是全国第一个国家级高新技术产业开发区，它以北大、清华、中科院等著名高校和研究机构为依托，规划占地面积217平方公里，是基于高科技的总部基地。历经多年的发展，目前在园企业总数突破1万余家，经济总量在全国53个国家级高新区中名列前茅。联想、方正、同方等一批高新技术企业不断发展壮大，并在国际市场中占有一席之地。

中关村科技园区海淀园是以IT产业为主的高技术产业企业总部及研发总部聚集区。目前，海淀园有世界500强企业分支机构113家，其中地区总部和研发中心有50余家，包括微软、IBM、甲骨文、SAP（思爱普）、赛门铁克、EMC等世界最知名的软件企业、信息服务业企业。此外，海淀园还有国内大企业设立的研发机构70余家。IT产业已成为海淀园的主导产业，拥有联想、方正、同方、紫光、用友、大唐电信、港湾网络等一批知名企业总部。依托中关村电子信息等高技术产业总部的发展，园区各类配套服务业也步入了快速发展期，服务业的规模、实力不断扩张，对区域经济发展的带动效应也逐步显现。

中关村科技园区首先带动了创新型服务业的发展。其次，金融、法律、中介等现代服务业也得到较快发展。中关村西区不仅是高科技企业、大型企业集团总部、高科技产业管理机构的聚集地，还聚集了一批为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构，如国民人寿保险、花旗银行北京分行、中国银行海淀支行总部、中智外企服务中心、北大纵横管理咨询公司等。

此外，中关村的购物中心、星级酒店等配套服务设施逐步完善。目前已建成20万平方米的中关村广场购物中心，集合了大型超市、百货店、精品店、电影院、美食餐饮等不同服务业态，为入区企业和员工提供了“一站式” 的购物及休闲功能，满足了区域“综合性购物休闲”的需求。

北京丰台总部基地，项目总占地面积约60公顷，规划建设500栋企业总部楼，自2003年6月开工建设以来，目前303栋总部大楼已全部竣工，总建筑面积达1万平方米的21个总部会所也已建成并投入使用，近4000平方米的员工餐厅、员工公寓以及超市、办公超市投入运营。目前，总部基地全部总部楼的入驻率已经超过80％，聚集了中国铁路工程总公司、中国航天时代、建龙钢铁、中牧股份等200多家企业和企业总部，领域涉及生物医药、新材料、电子信息等高科技行业。

丰台总部经济的发展实践，一方面使单一的企业总部聚集在一个平台上加强了相互的交流与合作，产生了内在的聚集效应，形成了一种全新的产业模式。另一方面，企业总部集群与丰台科技园的支持、服务产生协同效应，园区所提供的专业化服务及良好的发展环境，也使企业总部更好的发挥决策作用，有利于今后更好的发展壮大，从而构成了对企业的强大区域吸引力。

此外，北京（望京）电子城西区、顺义临空经济区、北京经济技术开发区和东二环交通商务区等新的总部经济聚集区正在形成并逐步发展起来。

电子城西区。以电子信息为主的高技术产业和跨国公司研发中心聚集发展，是电子城西区的主要特色。目前，园区已入驻各类企业600余家，2007年园区实现高新技术技工贸总收入196.94亿元，出口创汇3.10亿美元，上缴各种税金9.99亿元。

电子城西区总部经济发展初具规模，总部聚集特征明显。一方面，园区聚集了摩托罗拉、爱立信、安捷伦、北电网络、索尼爱立信、朗讯、三星等10余家移动通讯类跨国公司研发中心和总部，被媒体称为“望京现象”。另一方面，园区拥有双鹤药业、中材国际、金汉王集团等国内知名企业总部，大唐电信也签署了入园意向。

北京经济技术开发区。开发区入区企业2259家，其中三资企业517家，内资企业1742家；累计吸引投资155.35亿美元，其中外商投资124.7亿美元，占80.3％。开发区拥有诺基亚、GE、施耐德、松下电工、中芯国际、BAYer等80多家著名跨国公司，其中世界500强40余家。2006年开发区平均每公顷土地吸引投资1009万美元，创造工业产值1?74亿元，实现税收694万元。

顺义临空经济区。以首都机场为核心，以空港工业区、空港物流基地等6个功能组团为依托，初步形成了以航空产业、现代物流业、高新技术产业、会展业为代表的临空产业集群发展格局。临空经济区集聚了国航货运、中航油、德国汉莎等一批国内外航空公司，航空及相关企业达158家。同时，还有松下、索爱、JVC、TNT、空中客车、日本邮船等30家世界500强企业和550余家中外企业。2006年临空经济区实现增加值253.3亿元，占北京GDP的3.2％。近5年来，临空经济区增加值年均增长35％左右，高于全市平均水平20多个百分点；税收年均增长在50％左右，也远高于全市平均水平。

东二环交通商务区。近几年，东二环商务区以总部企业入驻为特征的产业聚集效应日益明显。目前，商务区入驻了中国石油、中海石油、北京移动、国华电力、中铁物流、中青旅等10余家大型企业总部，涵盖了能源、电信、金融、旅游等支柱产业，在带动区域经济发展、吸引上下游企业集聚方面发挥着重要作用。

北京总部基地存在的问题

经过十多年发展，北京总部经济发展取得显著成绩，但也存在一些突出的问题。

一是总部企业支持政策不精准。相较国内其他经济发达省市，北京对总部企业支持力度偏弱，政策支持体系不完善，缺少针对不同所有制类型、不同产业领域以及涵盖从总部企业落地、经营、退出全生命周期的差异政策。

二是对创新型总部支撑服务不到位。针对本土总部企业建设海外创新中心、研发机构的支持力度偏小，相关国际化服务能力和水平支撑偏弱，对民企总部创新支持不够重视。

三是总部企业服务机制不健全。作为央企总部最为聚集的城市，北京在市级层面尚未有效建立与总部企业信息沟通并对其协调引导的服务机制。

四是总部经济布局不均衡。现有总部企业过度集中于核心区。核心区超负荷承载，空间资源制约突出，后续吸纳能力十分有限，而城市副中心对总部企业的吸引力和承载能力仍存在较大落差。

第二CBD定律与全球发展总部计划

世界大都市CBD，无论是伦敦，还是纽约、东京、巴黎，还是北京、上海、广州，其发展均揭示出第二CBD定律：一个大都市的第二个CBD，一般都会超过第一个CBD，而其后的第三个、第四个...第N个CBD，但均难超过第二个CBD。北京除了商务中心区（CBD），还有金融街、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地等N个总部经济存在。

第二CBD定律，一般是第二后来居上，比如的第二CBD伦敦金丝雀码头，现在已经比肩老金融城。伦敦是世界最强大的国际金融中心之一。世界最大的外汇市场，最大的OTC金融衍生产品交易市场，世界第二的国际保险市场，世界最古老的证券交易所和黄金市场。伦敦的外汇交易市场、欧洲货币市场和商品市场，在国际上占有举足轻重的地位。

在20世纪末，伦敦老金融城的发展受到空间的限制，则向金融城以东 6公里的金丝雀码头（Canary Wharf）开辟“飞地”式的新金融城。

金丝雀码头曾经是一个装卸蔬菜水果的废弃码头区。1987年之后，逐渐演变成伦敦的第二个CBD，占地面积 39万㎡，写字楼面积 140㎡，商业面积 5.5万㎡。

2011年，伦敦市政府大力推进东伦敦肖尔迪奇的科技城，吸引谷歌、微软、IBM等大批科技巨头及其生态圈的中小微企业入驻，如今现已发展成欧洲最大科技中心，号称“伦敦的硅谷”。

但伦敦科技城的规模，充其量为一座产业园，未见大都市CBD的形象。

同样，美国纽约中城CBD，也超过了华尔街。东京新宿CBD，超过丸之内CBD。北京国贸CBD，超过金融街。上海陆家嘴CBD，超过浦西CBD。纵观全球大都市纽约、伦敦、东京、巴黎、莫斯科、北京、上海、广州的CBD历史和现状，第一个CBD往往为自然产生，相对分散；且多为纯商务区，配套欠缺，晚间和周末人气不足。

而第二个CBD均经过城市规划，商务区集中，办公建筑密集，并有购物中心配套，其呈现的中央活力区（CAZ）生态，明显超过第一个CBD。

而随后遍地开花的第三个、第四个...第N个商务区，资源、交通、产业密集度，将不如第二CBD，遂形成第二CBD为当地最强CBD的规律，称之为“第二CBD定律”。

北京除了金融街和国贸CBD，还有中关村商务区、北京奥林匹克公园、银河综合商务区、大兴区国基创新园、望京科技商务创新区和国门商务区；还规划了通州运河CBD、丰台首都商务新区、丽泽金融商务区等CBD，但所有新增CBD，都不及北京的第二个CBD ——国贸CBD的规模和影响。北京CBD经过几十年来的发展，让人们看到了，一座城市的CBD，发展到成熟或相对成熟，兼具“面子”与“里子”的阶段，至少需要10到15年左右甚至更长时间的发展建设。

当前，国内的CBD建设在发展到一定阶段后，面临新的机遇，也面临基于新问题新需求的升级与挑战。比如随着传统交通配套日渐饱和，给CBD发展带来困境，旧有的交通等公共设施不能匹配当前的发展要求；比如CBD需要怎样的“第三空间”来提升人气吸引力；再比如CBD使用率低，写字楼空置率高等状况如何解等等。只依靠商务、金融“单一”功能的CBD，已不再能满足飞速发展的时代需求。CBD的发展建设不止有写字楼、高档商业和公寓住宅，而是更加关注如何保持韧性和吸引力，实现多元化高质量发展，总的趋势是从中央商务区（CBD）向全球发展总部（GDH）转型。

从北京总部基地的区域分布看，目前主要集中在中心城区，海淀、朝阳、西城、东城是第一梯队。以上四区总部企业收入均过万亿元，且形成金融街、CBD、中关村海淀园、中关村朝阳园四个核心集聚区；丰台、顺义、昌平、石景山等为第二梯队，企业个数均过百家，营业收入均超两千亿元，且形成中关村丰台园、丽泽金融商务区、顺义临空经济区、北京经济技术开发区、新首钢地区五个特色总部经济集聚区。

新时期，总部经济仍将是首都经济重要的发展方向。北京总部经济发展必须依托国内国际双循环，充分发挥“两区”（国家服务业扩大开放综合示范区和中国(北京)自由贸易试验区）建设优势，深度参与国际分工与合作，吸引全球高端资源要素集聚，以更宽领域、更深层次、更高水平开放促进总部经济高质量发展。

地处中央商务区（CBD）西边的金盏东坝是朝阳的国际合作服务区，也是北京市未来最具有发展潜力的地区之一，它承载着北京大力加强建设的“四个中心”之一的“国际交往中心”战略定位，同时也是北京“两区”建设的承载区之一。未来，它将成为强化首都国际交往中心功能的重要载体、对外开放的新窗口，这里最有希望建成未来全球发展总部。

GDH实质上仍是新型的CBD，建成这个项目将以其独特的使领馆和国际组织聚集基础，以及基础设施发达、人员交往便利、国际化营商环境优渥、商事配套服务齐全等综合优势，可以支持该区域内打造国际组织专属对话平台，开展国际交流合作与国际规则对接。

全球发展总部（GDH）是北京国际化程度最高的区域，由于这一区域紧邻第四使馆区，是北京中心城区仅存的大规模完整发展用地，占地面积近3平方公里。区位上，它位于首都国际机场、北京商务中心区和北京城市副中心的黄金三角内中心位置；交通上，它具备通达双机场、联络多层次轨道的优势；环境上，它拥有三条河流、多个公园、两条生态绿楔环绕的丰富蓝绿资源。作为未来的全球发展总部，是联系“市中心”“副中心”、两大枢纽机场的交通走廊地区。

从空间结构看，这一区域可以整合北小河两岸滨水岸线，推动东坝中心公园绿心建设，构建内外生态双环，打造花园城市示范。同时，能强化产业发展动能。构建多元办公空间集群，围绕管庄路西口轨道微中心谋划跨境消费承载区，以滨水特色提供品质消费空间与文化艺术体验。

在吸引国际组织集聚方面，方便预留国际组织聚集空间，面向使馆区展示开阔舒缓的空间界面，延伸综合服务空间轴线打造国际交流轴廊。

在提升公服配套水平方面，能提供多层次居住保障，预留2处大型国际教育设施，结合社区会客厅和“能量棒”打造500米半径工作生活圈。

国际上成功的新型CBD，都把便捷的交通放在首位，这一区域方便构建便捷高效交通，已经出台“五纵三横”路网体系，将形成三站汇聚的轨道交通格局，以“轨道站点+活力河岸+生境绿环”建设地面地下多网融合的慢行系统。

作为全球发展的载体，这一区域便于围绕建筑、交通、市政三大核心研提减排策略，构建“物理空间（智慧设施）+数字空间（智慧平台）+社会空间（智慧服务）”三元融合的智慧城市。作为引领全球发展的总部基地，这一区域将为国际组织在京落户及运行打造更加便利的环境，一是引聚国际组织的力度和精准度可再深化；二是对国际组织的服务与资源挖掘可再强化。

作为新型CBD，全球发展总部将是集创业创新、办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体的综合性产城空间，也是一个孕育新经济增长点的超级孵化器。全球各地的项目在此将按照“产业整合、数字基建、绿色发展、区域协同、全球本土”五个层面进行功能区划，涵盖金融、咨询、电子商务等高端服务行业；同时，注重国际化发展，通过与全球的链接、参与国际并购等方式，拓展国际市场。区内将聚集大量的科技研发、创新型企业。

朝阳本身就具备国际化程度高、总部经济聚集、高端服务业发展较快等先天优势，因此，在自贸区国际商务服务片区建设的过程中，朝阳组团需要更充分地利用这些基础，在贸易便利化、投资便利化政策等方面勇于先行先试、取得突破。未来这里将率先构建三类服务场景，包括国际资本的交互枢纽、国际商务的功能枢纽，以及海外消费的回归扩容。

从发展的角度看，未来全球发展总部需要加快优化总部企业空间格局，加大对总部企业的支持力度，推进符合中心产业定位的各类总部分批迁入。推动标志性引领性外资项目落地，搭建境内外招商平台，继续扩大与国际组织的合作。增强对全球高端资源要素的配置力、控制力；创新对总部企业的扶持方式方法，通过资质认证等无形奖励方式，扶持对入驻全球发展总部基地企业的发展。

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模块一、最新政策文件要点解析

1. 关于35、47、14及134号文政策梳理与要点解读

2. 二十届三中全会项目投融资要点解析—紧扣投资的有效性、健全现代化基础设施建设体制机制及新质生产力发展要义

3. 中央政治局926会议五大重磅信号及929国常会研究部署一揽子增量政策要点解析

4. 10月8日国家发展改革委系统落实一揽子增量政策、10月12日财政部加大财政政策逆周期调节力度推动经济高质量发展及“一行一局一会”落实一揽子增量政策新政解析

5. 央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文（退平台细则）政策解析，新一轮城投平台产业转型实操要点，335指标如何实现

模块二、地方政府高质量发展投融资新逻辑

1. 区分隐性债务和市场化融资

2. 区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）

3. 挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4. 区分政府直接投资和资本金注入项目

5. 授权开发+做大做强平台公司

6. 合规合理安排政府资金的使用方式

7. 不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资

8. 大基建时代融资和收益自平衡

9. 政府采购的合规融资模式

10. 如何识别包装企业投资项目？

11. 如何定义垫资及垫资与投资的区别,如何合规操作“软垫资”“硬垫资”

12. 如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）

13. 财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建” “建办分离”融资合规模式解析

14. 平台公司授权经营模式转型及市场化融资实务

15. 企业市场化投资基建项目模式（投资人+EPC）实务案例解析

16. 新政下（17号令）特许经营模式实务及融资要点解析

模块三、超长期特别国债和中央预算内资金申报

（一）地方政府专项债

1. 我国专项债市场的发行沿革、市场规模和限额管理

2. 专项债最新政策解读：募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用

3. 新增专项债申报策略和案例分析：准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等

4. 专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点

5. 中央预算内投资资金与万亿超长期特别国债的对比分析

（二）超长期特别国债申报要点及用作项目资本金投资及案例

1. 2025超长期特别国债发行申报流程及注意事项

2. 超长期特别国债用于国家重大战略和重点领域安全能力建设分析

3. 超长期特别国债用作资本金条件和标准

4. 超长期特别国债用作项目资本金流程及退出实务

5. 超长期特别国债用作项目资本金典型案例分析

模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营

（一）新质生产力产业园区投融资模式与落地实操

1. 做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

2. 专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

3. 土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

4. 二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

5. 反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例

6. 认购基金+施工总承包模式

7. “基金+基地”双轮驱动的产业投资模式：基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业

（二）《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型

1. 最新“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示

2. 产业基金投资，以投促引

3. 国企市场化投资建设高标准产业园区，市场化招商服务

4. 打造创新孵化平台

5. 财税奖励转化为产业发展服务费

6. 优化人才引进培育政策

7. 搭建科技成果转化平台

8. 出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策

（三）基金参与新质生产力招商项目的创新模式

1. 定增基金+上市公司招商模式及案例

2. 国资+基金+产业的运作模式及案例

3. 产业园区“基地+基金”运作思路及案例

4. 产业链基金+投贷联动招商模式

5. 并购基金+重组招商模式

6. 合肥、深圳、苏州资本招商模式分享

7. 区县级资本招商模式探讨及案例分享

模块五、综合开发项目政策联动自平衡模式介绍

1. 城市更新模式

2. TOD、EOD、IOD模式

3. 矿山生态修复自平衡模式

4. 砂石资源自平衡模式

5. 什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资

模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决

（一）城中村改造政策要点

1. 城中村改造与棚改的区别

2. 城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

3. 什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

4. 超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

5. 城中村改造的流程

6. 《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发[2023]14号文)要点解读及再贷款等相关配套政策解读

（二）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1. 通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）

2. 通过政府回购安置房推动城中村改造

3. 通过“房票安置”推动城中村改造

4. 通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造

5. 通过低效用地一二级联动推动城中村改造

6. 通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）

7. 通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造

（三）保障性住房投融资模式

1. 配售型保障房投融资的主要模式

（1）政府采购模式实务与案例解析

（2）授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析

（3）专项债模式

（4）收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式

2. 配租型保障房投融资的主要模式

（1）住房租赁开发建设贷款模式

（2）住房租赁团体购房贷款模式

（3）住房租赁经营性贷款模式

（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例

（四）城中村改造及保障房项目资金来源

1. 财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

2. 专项债

3. 城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

4. 保障性住房再贷款

5. 金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点

6. “专项债+银行贷款”收购房企存量土地

7. 改造主体自筹

8. 社会资本出资及参与模式

9. 商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目

模块七、城市更新项目投融资实务

1. 城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

2. 城市更新项目分类及操作流程分析

3. 企业参与城市更新项目的操作模式分析

4. 城市更新项目的收益构成及主要来源

5. 城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

6. 城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

7. 城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

8. 城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

9. 城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作

10. 一级开发和无收入项目资金解决途径

11. 城市更新项目资本金的解决方式

12. 城市更新基金的设立及操作实务

13. 城市更新项目的征地拆迁资金如何解决

14. 地方政府如何筹划城市更新

15. 金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动）

16. 建筑企业如何获取城市更新工程

17. 城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二级带一级模式

（3）融资地块自平衡模式

（4）土地权利归宗模式

（5）权利人自主改造模式

（6）土地权利人与第三方企业合作模式

（7）存量用地房屋转型升级

（8）轻重资产并购更新模式

18. 城市更新项目收并购实务及案例

19. 城市更新项目融资模式案例分享

（1）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

（2）银行在城市更新项目的审批要点

（3）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

（4）资金的接续、滚动开发与峰值的设定

（5）案例分享

模块八、地方政府“股权财政”转型实务

1. 股权财政作为土地财政下滑的补充实践

2. 股权财政体现方式分析（产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、中央和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等）

3. 股权财政主要运作模式及实践案例

4. 股权财政投资注意的问题及风险防范

5. “拨改投”运作实务及案例分享

模块九、城投公司从“融资端”向“投资端”转型

1. 城投公司产业投融资的运作模式及案例

2. 城投公司产业基金的运行实务及案例解析

3. 城投公司母基金运行模式及实施案例

4. 城投公司产业基金的资金来源及合规融资渠道

5. 城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路

6. 城投公司跨省联合成立产业基金及案例

7. 各地城投公司参与产业基金运作典型案例分享

2024年11月21日-24日成都市（21日全天报到）

2024年12月18日-21日深圳市（18日全天报到）

2025年01月16日-19日北京市（16日全天报到）

联系人：张鹏飞

手机：13718710171（同微信）

2024年11月21日-24日成都市

2024年12月18日-21日深圳市

二、关于举办数据资产安全评估师岗位能力提升高级培训班（直播同步）【会员课程】

2024年11月20日-23日成都市

2024年12月18日-21日深圳市

2025年01月13日-16日北京市

三、举办“新质生产力背景下“人工智能+低空经济”产业应用培训班【会员课程】

2024年11月20日-23日成都市

2024年12月18日-21日深圳市

2025年01月13日-16日北京市

四、贯彻三中全会精神及新《公司法》背景下，深化国资国企改革、完善主责主业管理、履行战略使命评价、健全原始创新制度、加快培育和发展新质生产力实务研修班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年11月15日—11月18日合肥市

2024年11月22日—11月25日海口市

五、新清单条文解读与全过程造价管控、结算审计症结破解案例解析实务专题培训班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年11月22日—11月25日海口市

六、EPC模式下的设计管理、招投标、合同执行、造价、索赔与审计暨工程建设项目全过程管理实务专题培训班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年11月22日—11月25日海口市

2024年12月13日—12月16日武汉市

七、公平竞争审查规则（八部委16号令）背景下国有企业招标采购合规管理能力提升暨招投标采购全流程实务专题培训班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年11月22日—11月25日海口市

八、新能源项目投资开发的机遇、建设全过程管理、投融资模式设计与风险管理专题培训班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年12月20日—12月23日成都市

2025年01月10日—01月13日厦门市

九、危大工程安全管控、安全事故应急处置与建筑施工安全双重预防机制建设专题培训班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年12月20日—12月23日成都市

2025年01月10日—01月13日厦门市

十、公文写作从基础到进阶、高效时间管理、沟通管理、商务礼仪暨行政管理人员综合技能提升高级研修班

2024年11月08日—11月11日长沙市

2024年12月20日—12月23日成都市

2025年01月10日—01月13日厦门市

中至远咨询为您提供——政府融资平台转型、债务化解、国债申报、城市更新咨询与服务、混改、国企改革系列包装咨询谋划服务、十四五规划编制服务、专项债券发行咨询与服务、产业基金、PPP项目及数据入表质押融资贷款增信、等服务等，欢迎咨询。本单位具备完整的战略规划、法人治理结构、集团管控、业务流程、人力资源管理等一体化系统咨询能力。

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产业投融与数据决策

10万+政企专业人士的选择，汇集国家级部门及行业专家，专注政企合作，在特许经营、数据资产入表、国企混改、片区开发、城市更新、EOD、EPC等领域开展培训和专业咨询服务，出版书籍《PPP模式核心要素及操作指南》、《中国PPP政策法规使用指引》