导 读
2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。10月8日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第八站带您了解通州区云景里老旧小区综合整治项目。
基本情况
云景里小区位于通州区九棵树街道，建成于1994年，占地面积约4.33万平方米，总建筑面积约6.33万平方米，含55个单元、16栋多层住宅楼，常住人口2300余人，其中老年人占比达60%。改造前，小区存在楼本体节能不达标、户内给水为自备井供水、超半数的住户安装外窗护栏、屋顶漏水严重、公共区域局部道路破损、场地设施缺失老化等问题。为解决这些居民“急难愁盼”问题，2022年小区正式启动综合整治，2024年6月全面完工。改造过程中，让居民全程参与更新改造工作，将老旧小区改造与社区基层治理深度融合，打造决策共谋、建设共管、效果共评、成果共享的云景里完整社区，切实提升了居民的生活品质。
区位图
实施成效
系统化实施综合整治，实现“双百”战绩
2023年云景里老旧小区综合整治项目列入住房和城乡建设部首批完整社区试点。该项目实现了居民上下水的改造率100%，以及外窗护栏拆除率100%的“双百”战绩。一是重需求，改善人居环境。结合居民的迫切需求，聚焦小区楼本体突出问题，分类细化改造内容和标准。拆除全部396户护栏，新增外墙保温实现全覆盖，同时配套更换65系列断桥铝节能窗，取得了小区冬季室温平均提高3至4度的有力成效；完成全部114列上下水改造，让二十多年的自备井供水成为历史，保障居民用水安全；屋顶实施平改坡，既能实现保温隔热，又能使屋面排水更加通畅，避免了屋顶漏水问题。二是重体验，改进服务设施。升级公共区域环境，补充绿地约8420平方米、停车位351个、充电车位32个，实现弱电线缆入地约2144米，小区环境更加干净整洁，居民日常生活更加便利舒适；关切“一老一幼”，提升小区适老、适儿专属空间约2600平方米，打造全龄友好社区；优化便民设施，道路整体修复约12000平方米，使出行更安全，同步规划健康步道约240米，满足居民日常锻炼需求；升级物防、技防，增加监控摄像头91个，提高小区安全度。
楼本体改造后
智能化充电桩
园林小品及健康步道
居民生活广场
人性化创新旧改机制，实现“三升三降”
改革创新工作机制及服务方法，项目取得了“三提升、三降低”显著成效：一是降成本、提效能，以居民参与项目管理的新模式替代依靠项目公司进行日常管理的旧模式，取消聘请项目管理公司的环节，节省项目投资成本。同时，横向沟通行业管理部门、街道、社区居委会、物业服务企业和居民等各方参与主体，不断提升项目规划管理水平，保障项目高质高效落地。二是降顾虑、提品质，通过“评定分离”方式充分考量居民意愿，实现“专业评价”与“共建共治”有机结合，让居民参与选定施工单位，依照居民意愿优选材、精工艺，减少居民顾虑和质疑，让百姓安心。三是提升参与度、降低投诉量，让居民深层次参与更新改造全过程、合理充分表达“群情民意”，提升居民对工作监督力度，更新改造期间本项目投诉量相比同体量项目降低70%。
云景里老旧小区综合整治项目更新改造平面图
创新经验
坚持以党建引领为核心，高站位统筹谋划
发挥党建对基层治理的引领作用，成立通州区首个老旧小区综合整治项目临时党支部，成员包括区重大项目中心、九棵树街道、云景里社区、项目设计单位、项目施工单位、小区党员代表。临时党支部坚持“围绕项目抓党建，抓好党建促长效治理”的工作理念，建立“党建+项目”工作模式，强化对项目的统筹和指导。临时党支部组织居民见面会10余场，利用微信小程序搭建线上“意见箱”，通过多渠道与居民沟通600余人次，收集意见和建议达到了133条，经汇总、筛选、整理之后纳入了实施方案。
党建引领-临时党支部
居民协调服务中心
坚持以制度创新为抓手，实现顶层优化
一是首采“评定分离”模式。通州区重大项目中心在全市旧改中率先采用“评定分离”招标方式。该招标方式将评标与定标作为两个环节独立分离，兼顾专业技术性和民生属性，在常规评标流程基础上增加定标环节，由多方主体（招标人代表、街镇代表、社区代表、物业代表、居民代表）组建定标委员会，在定标过程共同协商，充分考量居民意愿，择优确定参建单位。
二是首推“施工楼栋长”机制。通州区重大项目中心首次实施“施工楼栋长”机制，施工单位在每1-2栋楼委派一名懂业务、善沟通、会协调、能落实的“施工楼栋长”。施工楼栋长负责每日施工信息发布、紧急诉求即时上门、每日楼栋巡检、限时解决问题、逐项回访销账等，妥善处理居民合理施工诉求或做出解答说明，实现前期有回应、过程有跟踪、件件有着落，与社区密切配合打通服务居民的最后一公里。“施工楼栋长”机制的建立，构建了施工全过程的居民协调体系，为居民提供了网格化、规范化、多元化的服务。
定标评审会现场
施工楼栋长
坚持以精细化服务为原则，提升群众认可度
面对旧改任务量大、群众顾虑多、工作非常艰巨的问题，区重大项目中心党支部和项目临时党支部的干部对群众“用心、热心、细心”，按照“大处着眼，小事入手”的原则，创新多项旧改机制，使服务更加精细化，为构建基层社会治理新格局提供保障。对于上下水改造可能给群众带来的生活不便，施工单位预先准备临时供水点和卫生间，确保居民的生活不受影响。对于外窗护栏拆除后居民缺少处理途径的情况，参建单位为居民提供多种处理方法，减少居民的后顾之忧。同时，小区内多名热心业主组建居民监督小组，联合监理单位共同。深度参与小区施工质量、施工进度、施工效果等全过程检查监督，确保项目实施“看得见、摸得着、管得住”。
更新改造过程中临时洗漱室内部
样板展示区
坚持以全阶段目标为导向，制定针对性举措
聚焦小区旧改的护栏拆除、上下水改造等工作，分为三个阶段制定人性化工作举措。第一阶段察民情，贴心考虑居民需求，广泛征集居民意见，多途径进行针对性宣传动员，赢得广泛支持。第二阶段解民忧，支部联建深入走访，根据居民不同需求制定“一户一策”方案。施工单位将上下水改造施工周期由14天缩短至7天，将已完工单元作为样板间，组织街道、社区、居民监督小组、参建单位以及居民代表共同验收，有效消除居民顾虑。第三阶段敢攻坚，妥善化解紧急复杂局面。区重大项目中心党支部的党员干部带头“包户”，特别是外窗护栏拆除采用“三封信两通知”方式，传递旧改工作的决心，从而赢得更广大群众的理解与支持，切实保障旧改政策惠及小区全体居民。
云景里小区鸟瞰图
来源：北京发布 据北京市规划和自然资源委员会
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