作者：唐泽
物业企业管理中，安全管理可谓是物业服务企业管理活动的重中之重，尤其在住宅和高层建筑中，火灾风险一旦发生，不仅是财产损失，业主的人身安全也会面临重大风险，小区中物业服务企业的消防安全管理责任范畴，实践中如何认定，消防管理的法律风险如何规避，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业消防安全管理法律风险防范提供一些参考。
01
物业服务企业的消防安全管理相关规定梳理
（一）法律
1.《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条第二款规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
2.《中华人民共和国消防法》
第十八条规定：“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”
（二）行政法规
《消防安全责任制实施办法》国办发〔2017〕87号
第十八条规定：“物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告。定期开展防火检查巡查和消防宣传教育。”
（三）部门规章
1.《高层民用建筑消防安全管理规定》应急管理部令第5号
第四条第二款规定：“高层民用建筑1的业主、使用人可以委托物业服务企业或者消防技术服务机构等专业服务单位（以下统称消防服务单位）提供消防安全服务，并应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容。”
第七条规定：“高层公共建筑的业主单位、使用单位应当履行下列消防安全职责：（一）遵守消防法律法规，建立和落实消防安全管理制度；（二）明确消防安全管理机构或者消防安全管理人员；（三）组织开展防火巡查、检查，及时消除火灾隐患；（四）确保疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（五）对建筑消防设施、器材定期进行检验、维修，确保完好有效；（六）组织消防宣传教育培训，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练；（七）按照规定建立专职消防队、志愿消防队（微型消防站）等消防组织；（八）法律、法规规定的其他消防安全职责。委托物业服务企业，或者明确统一管理人实施消防安全管理的，物业服务企业或者统一管理人应当按照约定履行前款规定的消防安全职责，业主单位、使用单位应当督促并配合物业服务企业或者统一管理人做好消防安全工作。”
2.《消防监督检查规定》公安部令第107号
第三条规定：“公安派出所可以对居民住宅区的物业服务企业、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责的情况和上级公安机关确定的单位实施日常消防监督检查。”第二十九条规定：“公安派出所对单位进行日常消防监督检查，应当检查下列内容：……（二）是否制定消防安全制度；（三）是否组织防火检查、消防安全宣传教育培训、灭火和应急疏散演练；（四）消防车通道、疏散通道、安全出口是否畅通，室内消火栓、疏散指示标志、应急照明、灭火器是否完好有效；……对设有消防设施的单位，公安派出所还应当检查单位是否每年对建筑消防设施至少进行一次全面检测。对居民住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，公安派出所除检查本条第一款第（二）至（四）项内容外，还应当检查物业服务企业对管理区域内共用消防设施是否进行维护管理。”
3.机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定公安部令第61号
第十条规定：“居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：
（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；
（二）开展防火检查，消除火灾隐患；
（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；
（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。
其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。”
（四）地方性法规
《北京市物业管理条例》
第六十一条第二款规定：“电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。”
第六十五条规定：“物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；”
第七十条规定：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：……（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；”
第七十八条规定：“业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；”
第八十八条规定：“物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；……”
（五）地方政府规章
《北京市单位消防安全主体责任规定》北京市人民政府令第310号
第十三条规定：“住宅区的物业服务单位或者其他管理单位应当履行下列消防安全服务责任：（一）开展日常消防宣传，提示火灾隐患，每年至少组织一次本单位员工和居民参加的灭火和应急疏散演练；（二）组织安全巡查，发现火灾隐患及时采取措施；（三）对管理区域内的共用消防设施、器材进行维护管理，确保其完好有效；（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；划定、设置停车泊位或者设施，不得占用、堵塞消防车通道；（五）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为，予以劝阻并督促改正；对拒不改正的，及时向有关部门报告；（六）对初起火灾采取处置措施。”
（六）小结
根据上述规定，物业服务企业的消防安全管理责任，可汇总如下：
1.建立消防安全管理制度；
2.消防设施维护管理；
3.日常防火巡查检查；
4.开展日常消防宣传(北京地区的物业服务企业还应保证有至少一次灭火和应急疏散演练)；
5.保障消防通道顺畅；
6.劝阻违反消防规定行为，劝阻无效及时报告义务。
物业服务企业应对标上述规定内容，核查日常消防安全管理工作是否到位，相关工作是否留存了工作记录，避免发生事故时承担消防安全管理不当责任。
02
物业服务企业消防安全管理不当的法律后果
（一）刑事责任
《中华人民共和国刑法》第一百三十九条规定了【消防责任事故罪】：“违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。”
构成“消防责任事故罪”的重要前提为“经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行”以及“造成严重后果”，针对对象为“直接责任人员”，具体到物业服务企业，消防安全责任人（通常为法定代表人）首当其冲，工作职责中负有消防安全管理职责的其他工作人员亦属于该范畴。
典型案例1：明知仓库存在私自隔层等消防隐患而未予排查、整改，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成33间仓库29家商户的财物被烧毁，直接经济损失约4632万元，物业公司总经理、副经理、安保主管三人获刑
浙江省杭州市余杭区人民法院(2018)浙0110刑初715号一审刑事判决书载明：“本院认为，被告人吴某（总经理）、沈某（副经理、主管消防安全等工作）、张某（安保主管兼警务队长，负责安保、消防等工作）作为直接责任人员，违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果，其行为均已构成消防责任事故罪。公诉机关指控的罪名成立。……经查，（1）被告人吴某作为金某德采购城的执行总经理，系汽配城市场消防安全的实际负责人，对于包括仓库在内的整个市场消防安全工作负有管理职责，明知仓库存在私自隔层等消防隐患而未予排查、整改，且经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，主观过失明显；（2）火灾事故认定书仅认定本案火灾起火原因排除人为放火，不排除电气线路故障引发火灾，但被告人吴某、沈某、张某等人违反消防管理法规的行为显系本案失火仓库火情不能得到及时发现、处置、控制进而造成严重后果的原因之一，具有因果关系，属于多因一果。”
判令被告人吴某犯消防责任事故罪，判处有期徒刑二年六个月，缓刑三年。被告人沈某犯消防责任事故罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年。被告人张某犯消防责任事故罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年。
典型案例2：消防大队三次下达责令整改通知未予落实，火灾导致480万元经济损失，物业公司的消防安全责任人和消防安全管理人获刑
山西省晋城市城区人民法院(2016)晋0502刑初172号一审刑事判决书载明：“本院认为，志晨物业公司负责晋城市富达大厦管理工作期间，被告人任东升、王转运作为志晨物业公司的消防安全责任人和消防安全管理人，违反了《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部第61条）的相关规定，其中，2015年1月6日至1月30日期间，晋城市公安消防支队城区大队先后对富达大厦检查3次，并下达责令限期整改通知书、重大火灾隐患整改通知书，提出大厦存在的消防安全隐患问题，例如部分防火门被拆除且部分防火门闭门器损坏、室内消火栓系统无水、自动喷水灭火系统停用等重大火灾隐患。整改期间，任东升、王转运作为富达大厦的消防安全责任人和消防安全管理人，经消防监督机构通知后，只是安装了小部分闭门器、消防阀门、摄像头、应急灯，对其他要求整改的存在严重隐患的项目未予落实，以致造成了严重后果。”判令被告人任东升犯消防责任事故罪，判处拘役六个月，缓刑一年。被告人王转运犯消防责任事故罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年。
（二）行政责任
《中华人民共和国消防法》第六十条规定：“单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；（七）对火灾隐患经消防救援机构通知后不及时采取措施消除的。个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。”
根据上述规定，物业消防管理行政处罚的主要类型是责令改正和罚款，罚款区间为5千元-5万元。
典型案例1：消防设施、器材未保持完好有效，行政罚款1.5万元
和（消）行罚字(2019)第0244号行政处罚：浙江怡华物业服务有限公司天津分公司消防设施、器材未保持完好有效，天津市和平区消防救援支队责令其改正，处罚款1.5万元。
典型案例2：擅自停用消防设施、器材，行政罚款3.5万元
和（消）行罚字(2019)第0245号行政处罚：融创物业服务集团有限公司擅自停用消防设施、器材，天津市和平区消防救援支队处罚款3.5万元。
典型案例3：小区消火栓系统瘫痪，行政罚款3.6万元
朝(二)消行罚决字﹝2024﹞第000071号行政处罚：执法人员对北京瑞恒家辰物业管理有限公司朝阳分公司负责管理的位于北京市朝阳区红坊路8号江南山水小区进行检查时发现,该单位负责的小区消火栓系统瘫痪,无法正常使用，处罚款3.6万元。
典型案例4：小区中控室主机瘫痪，行政罚款5万元
朝(四)消行罚决字﹝2024﹞第000116号行政处罚：执法人员对北京奥园物业管理有限公司进行消防监督检查时发现,该单位中控室主机瘫痪,存在消防设施未保持完好有效的消防违法行为。处罚款5万元。
典型案例5：消防车道封闭，行政罚款3.65万元
开消行罚决字﹝2021﹞100267号行政处罚：北京经济技术开发区消防救援支队执法人员对位于北京经济技术开发区科创十街小米产业园的北京安信行物业管理有限公司进行检查时发现,该单位T8楼北侧消防车道被铁栅栏门封闭，处罚款3.65万元。
（三）民事责任
除了刑事责任和行政责任，物业服务企业在物业消防管理不到位的情形下还会承担高额的民事赔偿责任，此类责任通常是发生火灾事故后触发，法院会重点审查物业服务企业的履职情况，进而对物业服务企业应当承担的民事赔偿责任范畴做出裁量。
典型案例1：火灾单元顶层安全出口未能开启，不能及时逃生，而消防设备缺失,消防管道未加压注水，导致未能启用室内消防器材及时扑救，两人死亡，两人受伤，物业服务企业承担20%的赔偿责任
黑龙江省绥化市中级人民法院(2022)黑12民终65号二审民事判决书：“本案争议的焦点是一审判决认定火灾事故承担赔偿责任主体及承担的责任比例是否得当。……上诉人肇东市馨佳园物业服务有限公司虽主张安全门并非物业公司上锁，是其他住户自行锁闭，对此不能提供证据证明。物业公司作为物业服务企业，对其服务的小区公共设施负有管理职责，而随时保证安全出口的畅通是其重要职责。消防部门调查核实发生火灾的单元消防设备缺失,消防管道未加压注水，导致未能启用室内消防器材及时扑救，也是导致二被上诉人受伤及罗庆鑫死亡的因素之一。肇东市馨佳园物业服务有限公司作为物业服务企业未能完全履行对楼内消防设施设备维护管理的责任，其对于火灾造成的后果具有一定的过错，一审法院判决其承担20%的赔偿责任并无不当。物业公司上诉主张不承担赔偿责任缺乏事实依据和法律依据，不予支持。”
典型案例2：楼道内堆放杂物长期未清理后杂物起火导致人员受伤，物业服务企业疏于管理承担35%赔偿责任
山东省青岛市中级人民法院(2018)鲁02民终5420号二审民事判决书：“本案争议的焦点问题是，一审判决确认各方当事人承担责任及其责任比例是否正确。涉案火灾事故发生后，公安机关进行了调查，一审法院依职权调取的公安机关调查笔录等相关证据，可以证明火灾事故起火点为东南庄小区商务楼四单元二楼楼道，消防官兵到达现场后发现楼道内堆放杂物正在燃烧。就涉案火灾起火原因和危害成因，公安机关调查后未出具结论。但相关证据可以证明，涉案火灾着火物为楼道内堆积杂物……上诉人青岛兴华物业管理有限公司作为涉案物业管理服务单位，对于楼道内存在的堆积物疏于管理，未尽及时清理、消除隐患等管理职责，致使安全隐患长期存在，对于火灾发生存在管理瑕疵，应当承担相应的责任。结合上述事实情节，本院认为，上诉人青岛兴华物业管理有限公司对于受害人损害后果应当承担较大责任，以35%的赔偿责任为宜。”
典型案例3：火灾原因与物业公司管理行为无关，火灾发生后物业工作人员及时报警并参与现场救火，不承担赔偿责任
云南省昭通市中级人民法院(2023)云06民终1750号二审民事判决书：“火灾发生后，云南乐活物业及时报警并派出工作人员赶赴现场救火。本案中消防部门并未出具消防栓未出水与此次事故的损害结果存在因果关系的证明。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百九十八条的规定，就目前的证据分析，上诉人所提交的证据不足以证明云南乐活物业有限公司存在过错，也不能证明该公司未尽到合理的安全保障义务，应当承担举证不能的不利后果，故一审判决并无不当。”
典型案例4：电动自行车电池带家里充电引发火灾导致两人死亡，物业服务公司已设置充电桩，不存在管理不当行为，不承担赔偿责任
辽宁省沈阳市中级人民法院(2023)辽01民终6148号二审民事判决书：“本院认为，关于物业公司是否承担赔偿责任的问题，……物业公司在2018年3月为园区业主建设了充电桩，至今仍在使用。本案胡仁厚居住的房屋起火原因系电动车电池故障引发火灾，胡敬国、胡朝辉没有证据证明物业公司因管理不当导致火灾发生或损失扩大，故物业公司不承担本起火灾事故的相应侵权责任。”
典型案例5：安全出口乱停乱放发生火灾影响逃生导致一人死亡，两人受伤，物业服务企业对安全出口违规乱停乱放怠于履行管理义务，承担30%赔偿责任
辽宁省大连市中级人民法院(2022)辽02民终5942号二审民事判决书：“物业公司上诉称物业公司常年在小区内张贴告示，要求居民不要将自行车或是电动车停放在楼道里，物业服务企业仅为服务主体，不具有强制执法权，没有权利转移财物。物业公司已经尽到了必要的提醒义务，而且包括被上诉人在内的业主也不遵守物业公司的管理。针对物业公司的上述上诉理由，法院认为被告物业公司作为涉案小区的服务企业，其对于小区单元楼安全出口违规乱停乱放可能产生的安全隐患应比一般人具有更清醒的认识，但该物业公司却怠于履行管理义务，未采取相应的措施加以管理，未能排除安全隐患，其对火灾的发生存在过错，应当承担30%的赔偿责任。
03
消防安全管理法律风险规避建议
1.完善制度建设，物业服务企业务必要在物业服务项目中设立消防安全管理的书面制度文件，依法公示消防责任人。
2.消防设施设备不能正常、有效工作是引发行政处罚的高频原因，建议聘请有资质的单位对消防设施设备定期进行维保，分散管理风险，物业服务企业承接项目时也应当重点对消防设备设施进行查验；
3.设立日常防火巡查检查制度，对于公共区域和消防设施的巡查、维修、维护应当留存巡视记录，尤其关注消防标识是否清晰完整、安全出口有无杂物堆积、防火门的开闭是否正常、消防逃生通道是否畅通，需要特别提示的是，部分消防喷淋位于业主专有区域，而该部分设施也属于小区整体消防系统的一部分，也应当纳入日常巡查维护的范畴，而非由于其位于业主专有区域而怠于管理；
4.定期开展日常消防宣传，可通过海报宣传、张贴警示标语，利用消防宣传日在业主群进行消防知识普及等开展消防宣传工作，并且对于消防宣传进行照片文件的留痕保存；
5.对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止（留痕）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违反消防安全管理的行为，劝阻和制止无效的，及时向公安机关、消防大队等管理部门报告；该部分工作实际执行时存在业主不配合等客观困难，但是物业服务企业不能任之放纵，否则一旦发生火灾事故，物业服务企业往往要因此承担连带的民事赔偿责任，建议对于劝阻制止一定要留存工作痕迹，口头劝阻无效的，应当张贴书面告知书拍照留存，仍不改正的应当履行汇报义务，业主改正后再次出现重复违规行为的，要重复进行上述工作，不能因为业主的不配合怠于执行上述工作程序。对于汇报举报如相关部门处理不及时的，建议留存书面汇报材料或电话汇报录音，证明履行了及时报告义务。
6.北京市住宅区的物业服务企业每年至少组织一次本单位员工和居民参加的灭火和应急疏散演练，并留存相关记录。
7.高度重视消防整改通知，未能整改到位且发生中严重后果的，将直接导致相关工作人员个人的刑事责任承担，一旦出现消防整改通知，务必全面予以整改落实，并对整改结果予以检查核验，确保整改完成，规避刑事责任风险。
综上，物业服务企业在消防安全管理中赔付责任的承担需要综合具体案情予以判断，严格消防安全的规定履行管理职责是第一位的，保留完整的工作记录，并做好事故发生后的补救工作，有意识的保留书面、视频资料，是减免责任的有效方式。
[1] 10层及10层以上的住宅建筑，或者是房屋高度超过28米的住宅建筑，以及房屋高度超过24米的其他高层民用建筑。
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作者：唐泽 律师
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执业领域：房产、物业、建工、公司合规等
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