房租上涨，最强信号来了
楼市
2024-08-18 12:37
广东
最新，部分城市保障房租金上涨的新闻，引起了广泛的关注。我仔细研究了这个新闻，发现很多报道并不准确。比如该市的某公租房项目，原来每月每平米的租金是16.3元，同类片区、同档住房的市场基准租金是54.31元。最近官方给出的续签租金，有两个选项。如果按照原办法续租（不严格审核收入状况，按市场价50%计算租金），租金为27.16元；如果按照新办法续签（严格审核收入状况，满足条件后），租金是16.29元，租金没有上涨。深圳的规定是：公共租赁住房的租金定价分别为市场租金的10%以下、30%至50%、50%至70%这几档。符合公共租赁住房收入财产限额标准的，租金为市场参考租金的30%；属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%。所以，此次深圳公租房的价格变动包含了两个内容：第一，承租人平均房租的确是涨了，因为公租房房租长期没有上涨，到了该调整的时间节点；第二，通过“老办法”、“新办法”的续签方式，让真正的低收入家庭继续享受超低租金水平。不符合条件的，就拿不到3折或以下租金了。厦门安居REIT(508058)此前曾发布业绩上涨的公告，公告透露：截至6月30日的在租安居房平均单价是33.5元/平方米/月，比去年同期上涨了超过3%。有意思的是，厦门的安居房租金水平，超过了上文中提及的深圳公租房的租金水平。虽然两地的房子未必在同一档次的区域，但深圳毕竟是一线城市。因为有涨房租利好，厦门安居REIT(508058)最近走得很牛，跟火热的国债走势有一比。在北京，也出台了保障性租赁住房的涨价规则，年涨幅不超过5%。应该说，这个允许的涨价幅度，相当可观了。我没有搜到确切的新闻报道，看看华夏北京保障房REIT（508068）的走势是什么样的吧：北京保障房中心的官方微信号，曾发布过华夏北京保障房REIT二季报的报道，其中有“对于租金已经调整了的项目，项目公司配合现场管理团队耐心做好解释说明工作”的表述。华夏北京保障房REIT去年就曾对外介绍说，他们发行时预计的合理假设是“每三年房租上涨4%”。
在交易所上市的其他几只保障房性质的REIT，最近都牛气冲天。原因很简单，他们的业绩不错，有增长。增长靠什么？一是提高出租率，二是提高租金水平。这几家REIT对应房屋的出租率本来就都不错，他们设立的时候都超过了95%，有些甚至是99%。所以，房租上涨才是推动他们业绩上涨、牛气冲天的根本原因。可见，很多地方的保障房（安居房、公租房）租金都在近期悄悄上涨了。
更值得关注的是，央行最近也罕见地对房租问题表态，认为房租将上涨！在“二季度货币政策执行报告”中，央行一共提及“房”字119次，“租”字57次。如此关注楼市本身就非常罕见。关键是，专门设立了“专栏3”，分析未来住房的租赁投资价值。这个专栏，其实就是央妈的一篇“楼市价值分析报告”。其中有一个非常非常值得重视的结论：未来，买房出租获得的收益率“将高于多数资产回报率”。理由是，长期看租金仍有望稳步上涨。要知道，当前物价水平很低，CPI在零增长水平挣扎了一年多。央行最近两三个季度一直在说，要推动物价温和回升。竞争性行业敢涨价吗？房地产行业敢涨价吗？都不敢，涨了只能被打脸。
敢于涨价的都是垄断行业。比如高铁票最近涨了，很多地方的水价、电价、燃气价也涨了。公租房，是各地政府掌控的，多年没有怎么涨了，借当前物价水平较低的时候涨涨价，就好理解了。
保障性住房适当涨价，才能提高保障率、实现真正的公平！适当上调租金水平，可以减轻地方财政压力，让政府能有钱建设更多保障房，让更多的人受益。维持原来超低租金水平，只能让少数人受益，让大多数人难以“上车”。国家为什么要搞保障房REIT？是为了让资产流动起来，建设更多保障房吗？如果没有合理的回报率，就无法发行保障房REIT，建设保障房的钱就会变成死钱，被套牢。
在保障房房价和租金问题上，我们不能太民粹、太激进，一味要求低价。激进的结果，是保障房供应量有限，变成已上车少数家庭的特权。无论是央行唱多“租金水平”，认为买房出租获得的收益率未来“将高于多数资产回报率”，还是各大城市保障房租金价格上涨，还是保障房REIT迎来大牛市，都向我们传递了强烈信号：房租上涨之门，开打了。我们需要结束通缩预期，启动经济。打破通缩预期最好的方法，是让物价温和回升。房租是最基础的物价，是价格之母。
房租适当上调，有利于提高租售比，撑住当前楼市的价格体系，并推动去库存。租售比是房屋内在价值的支柱，它主要跟5年期定期存款、银行理财和5年期以上贷款利率等指标对比。
如果你是全款买房，租售比超过2.8%就意味着买房出租是划算的，因为大银行5年期定存利率才1.8%，未来会降息到1.5%；银行理财收益目前还有2.8%，央行正在给债市降温，未来银行理财收益率会下降。
如果你是贷款买房，通过出租获利，目前还有点划不来，因为房贷利率还在3%以上（一线城市二套房利率更高）。但各地纷纷放宽首套房认定标准，大部分二套房可以享受首套房贷款利率了。如果进一步降息，贷款买房的收益率也将转正。需要提醒大家的是：买房出租获得较划算的收益率，能实现的只有一二线城市核心区，大城市才有增量人口，才有充裕的租房需求。绝大部分普通三四五线城市，还是别做这个梦了。
刘晓博说楼市
原创的财经评论，独立的观察视角，深度的市场剖析。
