外籍人士涌入迪拜 城市基础设施承压
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2024-10-23 15:42
北京
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9月底，迪拜疫情后的复苏态势展现得淋漓尽致。非洲首富宣布了在此设立家族办公室的计划，同一天，桑坦德集团(Santander Group)成为最新一家在这个酋长国加强财富服务的公司。追逐高薪工作的外籍人士纷纷涌入这个中东商业中心，推动了迪拜近1150亿美元的经济产出，但同时也暴露了其基础设施的局限。迪拜目前有380万人口，预计到2040年将飙升至580万。这将使迪拜的人口规模更接近新加坡，也标志着疫情后的转变。2020年以来，已有约40万人因低税率、高安全性以及临近主要市场的优势而迁至此地。人口增长推动了经济发展，助力迪拜的基准股指跻身今年全球表现最佳的股指之列，其中领涨的包括国家支持的阿联酋国民银行(Emirates NBD Bank PJSC)、收费公路运营商萨利克(Salik)以及迪拜电力与水务局(Dubai Electricity & Water Authority)。愿意支付高昂价格的交易员、律师和银行家的大量涌入，不仅推高了房价和租金，也加剧了教育资源的竞争。公共交通设施有限，道路常常出现拥堵，但根据地图服务公司TomTom的数据，迪拜在高峰时段每年损失的时间仍少于伦敦、纽约和利雅得。阿布扎比商业银行(Abu Dhabi Commercial Bank PJSC)首席经济学家莫妮卡·马利克(Monica Malik)认为，迪拜的增长势头将持续至2030年。“生活方式、经商便利性和个人所得税政策都是支持持续扩张的因素，”她说，“我们预计未来会有大量投资致力于提升宜居性。”![]()
迪拜媒体办公室的发言人表示，迪拜有志成为全球生活水平前三的城市。其2040年城市总体规划旨在提升城市的可持续性，今年推出的《社会议程33》(Social Agenda 33)则侧重于加强教育、医疗和社会服务。这座酋长国目前的规划项目包括耗资50亿美元的地铁扩建工程，以及在4月的极端降雨导致高速公路、住宅和商家被淹后，斥资82亿美元建设排水网络。金融中心的繁荣尤为明显。根据自由区的数据，随着千禧管理公司(Millennium Management)等对冲基金和道富银行(State Street)等银行的入驻，过去5年在迪拜国际金融中心工作的人数增长了70%。迪拜国际金融中心预计今年将迎来创纪录数量的企业入驻，目前正在兴建3座新的写字楼。第二季度，全市写字楼的平均入住率升至91%以上，这与全球许多金融中心商业地产市场的低迷形成了鲜明对比。这一转变始于疫情期间，当时迪拜凭借较高的疫苗接种率，在多数国家解除封锁之前就开始欢迎游客。同时，签证规定的放宽也吸引了大量加密货币富翁、亚洲银行家和数字游民涌入。2022年，俄乌战争爆发引发了另一波新移民潮，许多俄罗斯富人迁入此地，以保护他们的资产。牛津经济研究院中东分部的首席经济学家斯科特·利弗莫尔(Scott Livermore)表示，中东冲突和俄乌战争对全球经济的影响没有人们担忧的那么严重。“海湾国家和迪拜的情况确实如此，它们仍在保持强劲增长，”他指出，“我们预计这一趋势会持续下去，除非冲突出现重大升级，导致更多国家被卷入。”![]()
人口的涌入帮助迪拜房地产行业摆脱了繁荣与萧条的周期性波动。根据房地产咨询公司JLL的数据，自疫情爆发以来，迪拜房价已连续16个季度上涨，独栋别墅租金飙升86%。根据彭博汇编的数据，自2019年初以来，迪拜的房价增速已超过伦敦和新加坡。开发商正在积极响应，预计未来两年将有约9万套新房入市。![]()
一些负担不起的外籍人士开始选择在阿联酋7个酋长国之一的沙迦租房或购房。房地产服务商第一太平戴维斯(Savills)沙迦办公室负责人谢恩·布林(Shane Breen)表示，在其公司管理的一座新楼中，超过三分之二的租户来自迪拜，迁移趋势非常明显。一个负面效应是，本已拥堵的交通状况进一步恶化。每天有数十万通勤者从沙迦等邻近酋长国前往迪拜上班，高峰时段的行车时间会增加一倍以上。教育资源的竞争也在加剧。据教育信息平台WhichSchoolAdvisor.com联合创始人詹姆斯·穆伦(James Mullen)介绍，2024年迄今为止，学校招生人数比去年同期增加了8%。占人口近90%的外籍人士基本被排除在公立学校之外，家长们不得不拿出很大一部分工资用于支付学费。“任何一所还算不错的学校都已爆满，多数学校都有很长的等候名单，”穆伦说。目前已有220所学校在运营，未来3年预计将新增约15所学校，许多机构正积极应对，以期通过涌入的家庭获益。作为迪拜经济支柱之一的旅游业也在蓬勃发展。根据迪拜旅游部门的统计数据，截至今年7月，访问迪拜的游客人次已达到约1060万，较去年同期增长8%。这一增长得益于迪拜作为航空枢纽的地位，该市的机场预计今年将创下运送9180万旅客的新纪录。![]()
虽然迪拜的人口爆炸式增长（1960年时，这里只有4万人）可能会放缓，但迪拜仍致力于吸引更多投资和企业，并计划推进价值数百亿美元的项目，以满足公民、居民和游客的需求。“随着疫情后的经济复苏逐渐稳固，增速可能会在未来几年内放缓，”牛津经济研究院中东分部的利弗莫尔指出，“快速的增长无疑给迪拜的部分基础设施带来了压力，但政府似乎已经制定了应对计划。”![]()
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