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据统计，近三年全国开业的商业地产项目的体量显示，小体量商业占比普遍增长，而大体量商业项目占比则处于下滑趋势。面对商业地产存量时代的激烈竞争局面，就小体量商业而言，既要在十几万或者二十万巨无霸项目的挤压和竞争下生存立足，又要保证创收盈利，其所面临的的考验与压力不可小觑。面对大体量的商业地产项目，小体量商业因为体量、品牌、业态、业种以及品类的不足，导致经营空间有限，无法体现规模效益和吸客效应，就显得特别卑微和弱小。无论是招商还是运营，在整个过程中没有话语权也是必然的，同时还缺乏强有力的竞争力和吸客力，就显得更加的困难和尴尬。如果项目定位一旦出现偏差，费时、费钱、费力也会接踵而至，招商难和运营难一定不可避免，即使招来了商户，最终的结局还是商户的集体逃离。
如果说大而全是一种酣畅淋漓的消费美好，那么,对于一个小体量商业项目而言，如何在有限的空间中构建消费者日常所需的美好场景，就成了这类型项目绕不过去的首要问题。小体量商业虽然开发成本低，受经济环境冲击较小，抗风险能力也较强，但是，小体量商业要想成为“小而美”，并发挥“大能量”，也是挑战重重。其核心痛点的规避离不开两个“精准”——精准定位和精准招商，二者缺一不可。本次课程就属于小体量商业定位和招商专门研发的专业提升系统培训。诚邀商业地产项目招商一线操盘手亲临授课，其授课方式将采取实操经验与典型案例互动结合模式，使学员能很快了解小体量商业定位与招商的实操打法及专业攻略，并重点讲授小体量商业定位与招商的工作思路和执行方向，以求提升相关招商人士的综合业务能力。
商业地产开发企业准备开发、正在开发或正在调改的社区型购物中心、邻里中心、社区型商业、街区型商业、非标型商业、文旅型商业等招商管理、企划策划及相关执行人员，以及全产业链上为小体量商业提供定位与招商的企业与机构等中高层管理人员。
授课大纲
第一部分 小体量商业认知与大势
一、小体量商业的认知
1、小体量商业的特点
2、小体量商业的优势
3、小体量商业的劣势
二、经济宏观大势
1、经济宏观大势认知
2、经济大势顺势方略
3、经济周期出现之源
4、经济周期应对之策
第二部分 商业定位与品牌落位
一、业主目标
1、业主财务目标
2、业主物业目标
3、业主周期目标
4、业主战略目标
5、业主盈利模式
（1）销售模式
（2）持有模式
（3）资管模式
（4）租售结合
二、项目研究
1、城规解读
2、格局研究
3、区域研究
4、交通研究
5、地块研究
6、商圈研究
三、定位认知
1、商业定位认知
2、商业定位本质
3、商业定位三步
4、商业定位验证
四、客群分析
1、人口调查
2、不同类型的人口分析
3、人口数量与商业能级
4、消费研究方法
5、消费研究内容
（1）消费水平
（2）消费结构
（3）消费习惯
五、定位策划
1、市场调研
2、调研维度
（1）竞争分析
（2）运营预估
3、销售额预判
4、客流渗透率
5、定位主方向
（1）能级定位
（2）客群定位
（3）功能定位
（4）档次定位
（5）主题定位
（6）品牌定位
6、核心功能配置
六、业态规划
1、业态规划
2、业态选择
3、业态配比
4、业种配置
5、特殊品类
6、楼层规划
七、品牌落位
1、品牌落位原则
2、品牌落位方法
3、品牌配置原则
4、品牌备选策略
5、资源库的建设
6、品牌专业认知
7、预招商主方向
8、品牌落位地图
八、招商策划
第三部分 租金测算与租决制定
一、租金测算
1、商业价值实现
2、长期收益指标
3、市场定价方法
（1）可比项目样本选择
（2）进行一铺一价推导
（3）租金入市水平策略
（4）进行租售比的反算
（5）确定物业费的水平
（6）营业费用主要构成
二、租决制定
1、租决周期
2、租决内容
（1）面积确定
（2）费用构成
（3）租金测算
（4）租金模式
（5）租金递增
（6）租约期限
（7）优惠措施
3、租决审批权限
4、租决文件框架
5、租决专业策略
（1）起始租金定价
（2）一铺一价分析
（3）意向金的标准
（4）商管费的标准
（5）水电收费标准
（6）装修的管理费
（7）押金基本标准
（8）合约基本年限
（9）商户补贴费用
（10）各业态递增率
（12）实收租金预测
第四部分 开发流程与总控计划
一、商业地产开发流程
1、商业地产开发专业流程
2、商业地产开发双轮驱动
3、商业项目总控计划模板
二、商业开发总控计划
1、总控计划主要目的
2、总控计划排期逻辑
三、总控计划各模块介绍
1、招商计划
2、设计计划
3、工程计划
4、运营计划
5、企划计划
6、物业计划
7、数字计划
8、人资计划
9、行政计划
10、财务计划
四、招商前的开办费预算
1、开办费定义
2、开办费明细
第五部分 规划论证与效益指标
一、产品内涵
二、规划论证
1、房产条件
2、论证规划设计条件
3、论证政府设计条件
4、论证公司设计条件
5、总图设计
6、停车及停车场设计
7、车行动线设计
8、人行动线设计
9、动线规划
10、空间尺度把握
11、机电配置要求
12、商家物业条件需求
三、美学实现
1、项目亮点打造
2、成本分配原则
四、效益实现
1、核心经营指标提升
2、多经收入和停车场收入提升
3、非收益性面积的成本控制
第六部分 招商执行与团队组建
一、招商逻辑
二、招商执行
1、招商执行三大法则
2、招商执行漏斗原则
3、招商执行甲方视角
4、招商执行商户视角
5、乙方洽谈经营方案
6、招商需要专业顺序
7、主力店的招商原则
7、首次洽谈主要内容
8、商户等级专项分类
9、商务洽谈基本流程
10、招商形象统一原则
三、招商团队组建与管理
1、商管价值
2、组织架构
3、招聘对象
4、团队组建
5、培训机制
6、薪酬体系
7、绩效管理
四、合理使用顾问公司
1、顾问公司主要商业价值
2、选择顾问公司注意事项
3、顾问公司主要服务模式
五、招商推广节点策略
1、招商物料准备
2、招商手册制定
3、招商推广节点
4、公关推广节点
第七部分 合同管理与招商谈判
一、合同管理
1、合同认知及本质
2、合同功能及管理
3、合同类型及谈控
4、合同细则及风控
5、合同管理
二、招商谈判
1、开局策略
2、中场策略
3、终场策略
授课老师
王老师：主讲招商部分。王老师从事商业地产开发、招商运营、资产管理与零售经营管理工作20余年。目前属于商业地产项目开发、定位招商、运营管控与资产管理的一线操盘手。现任某商业地产投资集团总经理，主要从事该集团中的商业地产项目的招商与运营管控和资产管理，拥有在商业地产发展过程中各代表时期内的代表性企业和购物中心、社区商业、商业街、社区商业、文旅商业等项目的实际运作经验，具备系统全面的二、三、四线城市商业地产操作的整盘定位招商与运营管控以及资产管理的操作经验，特别是在项目招商前期的市场调研、精准定位、动线研判、品牌落位、铺位划分、招商调改以及资产管理等方面有自己独特的经验和见解，并为近百个不同类型的商业地产项目提供了专业咨询和顾问，均获得不错的市场和经济效益。曾亲自负责中南城购物中心鸿儒国际文化广场等数十个项目的规划定位、租售运作、招商运营及资产管理等具体操盘工作。
