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碰见问题楼盘，业主能否要求开发商优先退回购房款？
开发商对外欠了工程款、银行贷款、个人借
款等好多款项，我买的房长期无法交房办证。如果我退房，我能优先拿回购房款吗？
能。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定，商品房消费者是有超级优先受偿权的。若确定业主购买的房屋没有实际交付的可能，业主主张开发商返还购房款的请求权是优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。
我要怎么行使超级优先受偿权呢？
您在向法院起诉时，应当在诉讼请求中列明“确定购房款返还的优先受偿权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”，由法院依法判决。
法院判决以后，我什么时候可以拿回购房款呢？
不能马上拿到哦，只能待项目首次登记（指房屋竣工验收备案，由开发商向不动产登记部门申请进行首次登记，开发商首次登记完成后再通知业主办证）后，从开发商监管账户中将款项支付给您。当然，您可以向住建局提出退款申请，由住建局审核同意后从监管账号中支付；或者向执行法院提出申请，由执行法院与住建局对接。
法条链接：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》【法（2022）12号】
第一条 除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
第二条 商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
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开发商的法拍房，过户税费应当由谁承担？
我通过阿里资产法拍网拍到了一套开发商的房子，去办理过户登记手续时，税务部门告知我，开发商的税费还没有交，要我缴清税费才能办证。这些税费是否应当由我承担呀？
根据江西省高级人民法院、国家税务总局江西省税务局《关于民事执行中不动产处置税费征缴协作的意见》第二条之规定，开发商的税费由开发商承担，不是由您承担。但您作为买受人，买受人应当承担的契税等费用还是由您自行承担。
但开发商有好多负债，没有钱付，我该怎么办？
根据江西省高级人民法院、国家税务总局江西省税务局《关于民事执行中不动产处置税费征缴协作的意见》第二条规定，您可以先行垫付开发商应承担的相关税费，再凭完税凭证向法院申请从拍卖款扣划返还。当然，您也可以与法院沟通，让法院从拍卖款中将开发商的税费支付给税务局。
法条链接：江西省高级人民法院、国家税务总局江西省税务局《关于民事执行中不动产处置税费征缴协作的意见》第二条
（三）不动产拍卖、变卖税费承担。执行法院应当在拍卖、变卖公告中明确，不动产权属转移时被执行人应当缴纳的税费由被执行人承担，在拍卖成交价款中支付。执行法院不得在拍卖、变卖公告中明确由买受人概括承担全部税费。根据被执行人的类型、生产经营状态和具体转移行为，除税法及政策规定明确免税和不征税情形外，被执行人应当缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、企业所得税（不在权属转移过程中预扣预缴）、个人所得税等可能的税费；买受人应当缴纳契税、印花税等税费。
（四）不动产处置税费缴纳。成交双方应当分别按照税收法律法规等规定在不动产权属转移前缴纳税费。执行法院在拍卖、变卖不动产成交或者依法裁定以物抵债后，应当向不动产主管税务机关出具执行裁定书。不动产主管税务机关根据不动产成交价格或以物抵债价格计算确定本次处置应缴税费种及金额，通知被执行人依法进行申报；被执行人逾期未申报的，及时作出征税决定。不动产主管税务机关在被执行人依法申报或者依法作出征税决定后7个工作日内向执行法院出具《协助征收税费函》（附件3）。不动产主管税务机关和被执行人主管税务机关不一致的，不动产主管税务机关应当在3个工作日内将执行裁定书复印件发送被执行人主管税务机关，由被执行人主管税务机关通知被执行人依法申报相应税费或者依法作出征税决定，并及时向执行法院出具《协助征收税费函》（附件3）。被执行人应缴税费，由买受人在不动产过户环节先行垫付后，凭税务机关出具的被执行人税收完税凭证向执行法院申请从拍卖款扣划返还。买受人在不动产权属转移环节自行申报缴纳自身应承担的契税、印花税。
不动产司法拍卖流拍后，申请执行人或者其他执行债权人接受不动产抵债的，视同买受人，被执行人视同出卖人，交易税费由买卖双方依法各自负担。抵债不动产过户时被执行人未支付的产权转移相关税费，可以由买受人支付，但相关税费应当从以物抵债金额中扣除。
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地下人防车位可以买卖吗？
我去收房时，开发商说可以买地下人防车位了。但我认为地下人防车位不能卖，请问地下人防车位能买卖吗？
不能。根据《民法典》第二百五十四条、《人民防空法》第二条规定，地下人防车位是属于人民防空的一部分，人防防空是国防的组成部分，所以地下人防车位作为国防资产是属于国家所有的，开发商不能买卖地下人防车位的所有权。
地下人防车位的使用权和收益权，到底是属于业主共有还是属于开发商所有呀？
开发商所有。根据《人民防空法》第五条、《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条规定可知，地下人防车位是由投资者使用管理，收益归投资者所有。因地下人防是开发商投资建造的，根据“谁投资、谁收益”的原则，开发商对地下人防车位享有使用权。加之，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊原则》第四、九条规定，地下人防车位不计入公摊面积。同时，地下人防车位是单独规划、单独验收，且在构造以及利用上都具有独立性，不属于房屋的从物。故在开发商与业主没有约定地下人防车位使用权归属于业主共有前提下，地下人防车位的使用权和收益权都是归属于开发商的。江西省高级人民法院（2021）赣民再90号《民事判决书》有明确观点的。
那我想用地下人防车位，我要怎么办呀？
根据《人民防空法》第五条规定，开发商作为地下人防车位的投资者，对地下人防车位享有使用权、收益权。所以您可以让开发商通过租赁的方式把人防车位的使用权转让给您。
法条链接：《民法典》第二百五十四条 国防资产属于国家所有。
《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《人民防空法》第二条 人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。
《人民防空法》第五条 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
