物业公司是否有权对违反业主管理公约乱停车的业主限制其车辆自由进入小区 | 入库案例评析

学术 2024-11-26 12:01 北京

编者按

习近平总书记多次强调，“一个案例胜过一打文件”。《人民法院案例选》和《最高人民法院案例选》是中国应用法学研究所负责研发的主要案例研究成果和载体。其中，《人民法院案例选》创刊于1992年，是最高人民法院最早创办的案例研究品牌性刊物，在全国法院、社会各界产生广泛影响、取得良好声誉，多篇案例被收录进人民法院案例库。为切实加强中国特色社会主义法治宣传，践行“谁执法谁普法”的要求，及时展现人民法院审判工作动态，《中国应用法学》微信公众号自2022年4月起增设“案例研究”专栏，并于近日创设“入库案例评析”，从《人民法院案例选》中挑选被收录进人民法院案例库的典型案例，梳理裁判要旨、解读裁判规则、分享司法智慧，为法律从业人员和社会公众提供实务参考。

入库案例评析

舒某某、叶某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司、浙江某物业管理有限公司物权纠纷案
——物业公司是否有权对违反业主管理公约乱停车的业主限制其车辆自由进入小区

入库编号2023-07-2-039-002

选自《人民法院案例选》2021年第3辑

关键词

民事　业主管理公约　物业管理　删除车辆自动识别信息

裁判要旨

物业管理公司无权自行限制业主车辆自由进入小区，但有权执行业主管理公约中关于限制业主车辆自由进入小区之规定，且目的手段需符合比例原则。

案件索引

一审：浙江省衢州市衢江区人民法院(2019)浙0803民初3907号（2020年3月9日）

二审：浙江省衢州市中级人民法院(2020)浙08民终360号（2020年5月8日）

基本案情

原告舒某某、叶某等诉称：原告均系衢州市衢江区某小区业主，被告为小区物业管理公司，为小区提供物业服务。被告自2019年5月起，无端阻拦原告等人的车辆进出某小区，原告多次与被告沟通无果，向社区反映，报警均不能处理。原告认为，被告是小区的物业管理公司，应为小区业主营造良好的居住环境，为进出小区提供便利。现被告不仅不提供服务，反而阻碍原告等业主自由出入小区，其行为已构成侵权。因此请求法院判令：(1)被告允许原告驾驶的车辆自由进出衢州市衢江区某小区，排除妨害。(2)诉讼费用由被告承担。

被告浙江某物业管理有限公司衢州分公司、浙江某物业管理有限公司辩称：被告作为案涉小区的物业服务管理公司，系依照约定履行物业管理责任，不存在侵权。(1)案件的事实是，某小区建成后，地面停车位仅有27个，远远不能满足业主车辆停放要求，导致有业主随意将车辆停放在车位之外的小区道路内。而经消防大队现场测试，小区道路单侧停车将严重影响消防应急救援。为加强小区车辆管理，助推全国文明城市创建，衢州市衢江区房地产管理处(以下简称衢江房管处)、衢州市衢江区某街道某社区居民委员会以及两被告，结合业主建议以及衢江区信访办调处意见，制定了《某小区车辆管理公约(试行)(征求意见稿)》(以下简称《管理公约》)，并于2019年4月22日至25日向业主征求意见，在总计1003户业主中，赞同的727户，反对119户，不配合78户，保留意见68户，随大流3户，中立意见6户，弃权2户。2019年4月26日，衢江房管处、某社区对上述征求意见的结果进行了公示，两被告开始按照《管理公约》内容对小区车辆进行管理。根据《管理公约》载明的内容，业主需持身份证、不动产证、行驶证等证件资料到被告处进行车辆信息登记，登记后车辆自由进入小区。进入小区后不得占用、堵塞消防通道，路面27个停车位按照先到先得原则停放，停满后无车库业主需自行驾驶车辆离开小区；临时停靠不得超过30分钟，且需要打双闪示意；对违反规定停放的车辆进行文明劝阻，仍不配合等情形累计发生三次的，删除该车辆的识别信息。本案原告驾驶的浙H16×××、浙H86V×××、浙H8D×××、浙H2×××车辆违反上述《管理公约》累计三次以上，为此，被告依照规定将上述车辆的信息删除是为了维护案涉小区的管理秩序及公共安全，履行了物业公司应尽的责任。(2)被告并非侵犯原告的通行权，只要原告承诺遵守《管理公约》，被告可以恢复上述车辆自动识别信息。(3)原告舒某某驾驶的浙H9S×××车辆，被告并未将其自动识别信息删除，其诉称的侵权行为不存在。

法院经审理查明：原告舒某某与叶某、林某与廖某某、史某某与赵某、江某某与周某某、陆某某与林某某系夫妻关系，均系衢州市衢江区某小区业主，浙H9S×××、浙H16×××、浙H86V×××、浙H8D×××、浙H2×××分别是原告舒某某、林某、史某某、周某某、陆某某驾驶的车辆，被告系某小区前期物业服务管理公司。案涉某小区建成后，因地面停车位仅有27个，不能满足全体业主车辆停放要求，导致部分业主将车辆停放在车位之外的小区道路上。2019年4月10日，衢州市公安消防支队衢江区大队(以下简称衢江消防大队)、衢州市衢江区住房和城乡建设局(以下简称衢江住建局)经实地演练测试后发布《温馨告示》，载明“长河某小区内道路上不应停放机动车辆，也无法增设机动车临时停车位”。此后，为落实文明城市创建要求，加强小区车辆管理，被告结合业主建议以及此前衢江区信访办调处意见，制定了《管理公约(征求意见稿)》，并由衢江住建局、某社区、小区联系部门衢江区委办党支部于2019年4月22日至25日向业主征求意见，在总计1003户业主中，赞同727户，反对119户，不配合78户，保留意见68户，随大流3户，中立意见6户，弃权2户。2019年4月26日，衢江房管处、某社区对上述征求意见的结果进行了公示，两被告也开始按照上述《管理公约》内容对小区车辆进行管理。根据《管理公约》载明的内容，业主可持身份证、不动产证、行驶证等资料到物业前台办理车辆信息登记并录入系统，所有登记车辆均可自由出入小区；小区路面27个地面停车位先到先得，停满后，有车库业主需将车辆停入地下车库，无车库业主需自行驶离小区；实行临时停靠制度，临时停靠时，车辆需打双闪，停靠时间不得超过30分钟；对违规停放的车辆，物业公司将进行文明劝阻，劝阻后仍不配合，报综合执法局、公安交警及消防部门处理。出现类似行为累计三次的，删除车辆的识别信息。《管理公约》实施后，因原告林某驾驶的浙H16×××、史某某驾驶的浙H86V×××、周某某驾驶的浙H8D×××、陆某某驾驶的浙H2×××车辆均违反上述《管理公约》累计三次以上，故被告依照《管理公约》规定将上述车辆的自动识别信息删除，此后，双方多次因为通行问题发生纠纷。

另查明，被告未删除浙H9S×××车辆的自动识别信息。

裁判结果

浙江省衢州市衢江区人民法院于2020年3月9日作出(2019)浙0803民初3907号民事判决：驳回原告舒某某、叶某、林某、廖某某、史某某、赵某、江某某、周某某、陆某某、林某某的诉讼请求。宣判后，原告舒某某、叶某、林某、廖某某、史某某、赵某、江某某、周某某、陆某某、林某某提出上诉。

浙江省衢州市中级人民法院于2020年5月8日作出(2020)浙08民终360号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：业主大会的决定，对业主具有约束力，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。业主在行使物权时，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，被告作为某小区的前期物业服务管理公司，为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议以及衢州市衢江区信访局调处意见的基础上，制定了《管理公约》，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成，故上述《管理公约》对包括原告在内的小区业主均具有约束力。诉讼中，原告提出《管理公约》征求意见的结果不真实，但未提供证据证明，故对其所述意见不予采信。因原告林某驾驶的浙H16×××、史某某驾驶的浙H86V×××、周某某驾驶的浙H8D×××、陆某某驾驶的浙H2×××车辆多次不按规定停放，违反《管理公约》三次以上，且又拒绝签署自愿遵守《管理公约》的承诺书，为确保小区消防安全，两被告依据《管理公约》对上述车辆实施管理，并无不当。庭审中，被告明确提出，如原告书面承诺遵守《管理公约》，可以恢复其登记车辆的自动识别信息，使其进出小区不受影响，但上述原告仍明确表示拒绝遵守《管理公约》，该事实足以表明，原告驾驶的车辆之所以失去进出小区的便利，完全系因其自身拒不承担文明停车的义务所致，由此导致的不利后果亦应由其自行承担。至于原告舒某某驾驶的浙H9S×××车辆通行问题，因被告辩称其并未将该车的自动识别信息删除，而原告舒某某、叶某亦未提供证据证明侵权事实存在，故对其诉讼请求亦不予支持。

案例注解

近年来，随着私家车越来越多进入寻常百姓家，小区内停车资源不足等社会问题日益突出。面对停车位不足的情况，一些文明素质不高的业主，随意将车辆停放在非规划车位的小区公共道路上，影响业主通行，加大消防安全隐患。对此，有的物业公司对部分车辆进入小区实行限行，引发与业主之间的纠纷并诉至法院。如何把握此类案件裁判尺度，成为司法实践中争议的热点问题。

一、司法对介入业主内部自治规则应持审慎态度

在业主制定了小区车辆通行自治规则的情况下，自治规则的适用存在分歧时，司法权是否应当介入？有学者认为，司法是维护公正的最后一道防线，即便存在业主自治规则，司法亦可随时介入。有学者认为，司法应尊重业主之间形成的自治规则，不能将自己认为恰当与否的标准强加给小区，司法不应干预一切。从立法者态度来看，《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由此可见，我国法律赋予了法院对业主公约进行审查的权利。本案中，作为业主的原告以其通行权受到侵犯为由向法院起诉，鉴于通行权本身是民事基本权利，事关建筑物区分所有权能否有效行使，对此，司法不应视而不见，不能仅以争议涉及业主自治规则为由，将原告的起诉简单排除在司法大门之外。

关于司法介入业主自治的尺度把握问题，笔者认为，现代法治国家，自治权存在的意义在于防止国家公权对社会的过度挤压与侵蚀，司法权应当为社会自治保留必要的空间，只有当自治权的行使受阻或者自治权的运行突破了法治的框架时，国家公权力才有合理干预之必要。本案中，原告提起的并非《物权法》第七十八条规定的业主撤销业主公约的案件，而是物权纠纷案件，两类案件看似雷同，实则存有差异：一是起诉对象不同。物权纠纷一般以物业公司、业主等为被告，而撤销业主公约案件则以业主委员会为被告；二是利害关系涉及的范围不同。物权纠纷中，利害关系仅限于诉讼当事人之间，而在业主撤销业主公约案件中，全体业主都是利害关系人。笔者认为，当事人是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地代替当事人进行选择，在司法对业主自治规则审查尺度的把握上，应持慎重态度，保持合理克制，除非严重侵犯业主基本权利或者程序严重违法，否则，应优先将业主自治规则作为判断当事人行为合理性的依据。

二、物业参与小区治理应明确自身权利边界

(一)物业不得自行任意限制业主权利

《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。长期以来，由于我国物业管理相关法律法规以及理论研究相对滞后，人们对业主与物业服务企业之间存在何种性质的法律关系，存在模糊认识。事实上，物业管理合同是业主作为委托人和特定物业管理企业作为受托人约定，由受托人处理委托人交办的物业管理事务的合同。委托人交办是物业开展管理服务的前提，非经业主同意，物业公司一般不得对业主权利进行限制或剥夺。然而，实践中，有的物业服务企业找不准自己的位置，常“反客为主”，有的在没有法定依据的情况下，随意处分小区共有财产或侵害限制业主合法权益，造成与业主关系紧张。具体到通行权问题上，笔者认为，通行权是建筑物区分所有权的延伸，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使权利，原则上，在没有取得业主的明确授权的情况下，物业公司不得自作主张，迳行对业主包括其车辆进入小区进行限制。

(二)物业限制业主权利应以经民主程序决定为前提

《物权法》第七十六条对业主共同决定的事项进行了列举性规定，但关于 “有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的具体情形不明确，审判实践中需要根据具体情况判定。总体上讲，凡是涉及业主共同利益的事项都属于业主共同决定的事项范围，包括诸如绿地面积调整，小区空地的利用，绿化树木种类和花草品种的更换，小区内道路的改变，占用业主共有的道路路边或者其他场所用于停放汽车的停车区域划定以及收费利益分配等，均属于业主有权决定的其他重大事项范围。本案中，就如何解决小区内不文明停车问题，在相关部门的前期协调下，业主已通过《管理公约》予以规制，明确规定对违规停车行为超过三次，在劝阻不配合的情况下可以删除车辆的自动识别信息。至于该《管理公约》如何落实的问题，主流观点认为，按照《管理公约》的要求履行相关物业服务职责，是物业服务企业基于物业服务合同关系当然产生的义务。除此之外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”本案中，在《管理公约》已就业主车辆通行问题明确规定的情况下，物业服务企业实施的管理行为，是其履行其应尽职责的体现，不违反法律禁止性规定。

(三)物业对小区车辆通行限制应遵循谦抑原则

物业有权对业主车辆通行进行限制，并不意味着相关管理行为可以毫无节制，物业与业主之间要构建良性关系，应在管理服务中遵循比例原则，核心是要求管理服务行为的目的与手段应保持在合理限度内。具体来说，第一，遵循妥当性原则。权利限制是为了保护公共利益等合法目的，违背这一目的限制业主权利即构成侵权。第二，遵循必要性原则，是指在所有能够达成目的的方式中，应选择对业主权利影响最轻之方式。本案中，被告作为物业服务企业，事前也力图通过增设车位等方式解决小区停车难题，但根据消防部门现场测试，小区内客观上并不具备在公共道路上增设车位的可行性。具体实施过程中，物业公司明确表示，只要业主自愿签署文明停车的承诺书，可将原告车辆的自动识别信息予以恢复，但原告仍拒绝接受。在此情况下，被告根据《管理公约》之规定，对原告车辆进入小区实施限制，已经尽到了相应的义务。

三、业主公约应避免闯入侵犯业主基本权利的禁区

所有权社会化理论认为，所有权意味着意志自由，具有绝对性、排他性和永续性特征，但并不意味着所有权人可以不受限制地肆意行使所有权，而应强调个人利益与社会利益的结合，由此而导致的所有权限制，物权人负有容忍之义务。我国《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。理论上说，人们都必须在法律规定的限度内行使权利，即不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。当前，随着“汽车社会”加快到来，《民法典》虽规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但在实践中不可能满足每个业主的需要，车辆通行问题，停车资源不足成为各地难以回避的现实社会问题，为实现有限资源之合理配置，对个别业主的停车行为予以限制不可避免。

多数学者认为，我国建筑物区分所有权的构成采“三元论说”，即建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权相结合而成。虽然相关法律并未明确将业主的通行权列为法定权利，但根据日常生活经验，业主作为自然人，必然享有正常出入小区的权利，此乃其行使建筑物区分所有权之必要前提，亦系其基本权利之合理延伸，带有强烈的人身属性，笔者认为，即便是业主本身存在不当行为，物业公司、其他业主均不得以任何理由阻止业主正常进入小区。即便是业主公约，亦不得以少数服从多数为由，对业主本身进入小区的权利进行限制和剥夺，否则，即构成对业主权利的侵犯。

综观案情，本案有其相对特殊性，《管理公约》中限制通行所针对的对象并非业主自身，而是车辆，从法律属性上来看，机动车并非民事行为之主体，不具有自然人之人身属性，也不存在侵犯人身自由、人格尊严等问题。而且，机动车与建筑物区分所有权相对分离，权利保护属不同法律范畴。因此，有必要将业主车辆的通行与业主本身的通行独立区分，适用不同法律予以评价。根据业主管理公约规定，对于多次不文明停车的业主，在劝导无效的情况下，可以删除其车辆自动识别信息，该规定既充分考虑了对业主停车权利的维护，又同时兼顾了小区停车秩序、消防安全和小区整体利益，具有一定的合理性，不违反法律禁止性规定。退一步讲，即便有车辆被限制进入小区，业主本身仍可以通过步行、非机动车出行等其他替代性方式进入小区，基本通行权并未受到根本性影响，故该项规定并未明显侵犯业主的基本权利，属于合法有效之条款。（责任编辑：杨奕）

编辑：吴尚聪

排版：吴越

审核：杨奕

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