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《房产说法》是由住在邢台·第1房产打造的一档地产行业涉房纠纷解读栏目。本期节目邀请邢台房地产业协会政策法律工作委员会副主任、河北晓阳合众律师事务所合伙人彭鑫律师，与我们一同深入探讨物业服务中的相关法律问题。
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△邢房协政策法律委副主任、河北晓阳合众律师事务所合伙人彭鑫（图左）
首先，针对新购买的商品房已经交付给业主，但还没有正式装修入住，是否需要缴纳物业费的问题，彭律师引用了邢台市发改委、住建局于2023年12月1日下发的《关于制定邢台市主城区空置房屋前期物业服务费收费标准的通知》。该通知明确规定，已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房屋，空置六个月以上的，业主或物业使用人需提前告知物业服务企业，经确认后，物业服务费可按不超过前期物业服务收费标准的70%交纳。彭律师解释，这是因为物业服务具有公众性，虽然房屋空置，但小区仍需保持正常的清洁、秩序维护以及设施设备运行，因此政府确定了减免比例以平衡各方利益。其次，关于物业费收费标准的问题，彭律师指出，物业费的收费情况可分为政府指导价和市场调节价两种。在小区未成立业主委员会的情况下，实行政府指导价；而在小区已成立业主委员会的情况下，则由业委会通过法定的表决程序与物业公司签订物业服务合同，遵循市场自主定价原则约定的收费标准。目前，邢台市物业服务收费标准执行五个等级，从一级到等外级，价格从0.8元/㎡至0.2元/㎡不等，并可上下浮动10%。针对开发商定的前期物业收费标准过高或提供服务级别不一致的情况，彭律师强调，业主有权以违规收费拒交，并要求退还已收取的违规费用。同时，如果物业服务等级达不到约定等级和服务标准，业主可以要求降低相应物业费收费额。对于房屋质量问题与物业费缴纳的关系，彭律师明确指出，房屋买卖和物业服务属于两个不同的法律关系，业主不能因房屋质量问题而拒交物业费。他建议业主在房屋出现质量问题时，应依据《住宅质量保证书》向房地产开发企业主张权利。关于未签订书面合同是否可以拒交物业费的问题，彭律师根据《民法典》的相关规定进行了解答。他指出，即使业主未与物业公司签订书面合同，但如果实际上享受了物业服务并因此受惠，则与物业公司之间已构成事实上的物业管理关系，业主仍应按照政府规定收费标准或同类等级的物业服务项目收费标准交纳物业费。此外，彭律师还就物业公司是否可以采取停止供电、供水等方式催交物业费的问题进行了阐述。他强调，《民法典》明确规定，物业公司不得采取此类方式催交物业费，否则将承担法律责任。同时，对于高层住宅外墙防水砖脱落导致业主人身受伤或车辆受损的情况，彭律师指出，如果物业公司未尽到安全防范义务，则需要对损害结果承担相应的赔偿责任。如果您遇到相关法律问题，可拨打购房服务俱乐部电话：2110114寻求法律援助。
