重塑公租房︱住房该便宜还是该升值：破解美国低价住房与财富积累的双重困境（两则）

 重塑公租房

破解美国住房政策

的两难困境

Sandra Gross仍记得九十年代搬来布朗克斯Baychester Houses的情形。当时公寓阳光明媚且外面全是鲜花，她迫不及待得呼吸着新鲜空气。“这里的一切都太美丽了，我多么想亲吻这大地，”她这样告诉我。

但像城市里其他的公共房屋项目一样，Baychester逐渐衰败。Gross试图召集她的邻居并游说官员以寻求帮助。但境况变得越来越糟了。（参考文献1，请后台留言联系我们索取）

从几年前开始，流言四处扩散。

“我听说老年人会被迫离开，租金会上涨，”Gross说“我不会让这种情形发生。”

她提到的这种情形，是指New York City Housing Authority（纽约市房屋管理局，以下简称‘NYCHA’）将公共房屋项目移交给私人开发商管理。Gross是Baychester租户协会的长期轮值主席。言外之意是NYCHA多年来未能成功将公共财产私有化。对害怕流离失所、对NYCHA管理失望和失信习以为常的居民来说，没有比这个项目不再由NYCHA管理更糟糕的情况了。

McNeil和我讲了类似的故事，他说四十多年前他和他的年轻家人从哈莱姆搬来抵达Edenwald时，看起来已经迈进郊区生活。他说，当时Edenwald的居民由黑人和白人混合组成，NYCHA有效地运营着该项目。Edenwald 现在占地49英亩，在Baychester街对面，相比之下，Baychester 的面积很小：11栋建筑、441套公寓、几千名居民。

因为两个项目彼此相邻，自然形成了新旧对比的教科书，一个被遗忘，一个被翻新。去年冬天，我访问了Baychester并与McNeil和Gross进行了交谈，当时，该项目由一个私人开发商团队进行着长达24个月的改造。今年七月份我回来看看结果。

Baychester建于半个多世纪以前，从未进行过适当的防水处理，其建筑物经历了砖石裂缝、剥落以及砂浆接缝老化的过程。Gross会向住房管理官员抱怨发霉的墙体。她说，他们建议租户自己尝试漂白剂修补。几年前，NYCHA关闭了其现场管理办公室，迫使居民（其中许多是老年人）自费乘坐交通工具去见据称负责该物业的人。最终保卫社区的是六个经常坏掉的摄像头，零星有人值守社区。

“在NYCHA管理期间租户习惯于到处丢垃圾，”Gross说NYCHA不在乎，所以居民也不在乎。

今天的院子看起来一尘不染，有翻新的操场、新鲜的植物和一个新的篮球场。房屋已经用防水材料和人造木镶板重新覆盖。这次翻修不是资本市场的操作，但它甚至比一些商品住宅更有品质。入口处的玻璃已经取代了旧的陶瓷门。有新的大堂，走廊里有新的灯具，地下室有新的回收室和压缩机。公寓配备了新的浴室装置、窗户和厨房用具。Gross告诉我，她的公寓装修持续了几天，而且她从未搬家。新经理在与租户协商他们的愿望后，带来了GrowNYC农贸市场。工作人员现在24/7全天候巡逻，用数百个安全摄像头替换损坏的摄像头。

“人们感到安全，我的租户会议开始变得更加繁忙，”Gross说。“过去没有人习惯于出现在NYCHA办公室，但现在他们开始紧密协作。”

到目前为止，NYCHA在其数百个站点中已完成或正进行RAD计划。Jonathan Gouveia是NYCHA负责房地产开发的执行副总裁。他告诉我，在像Baychester这样的项目中，NYCHA实际上成为了“保护居民权利的监管和监督机构”，与相关单位建立了合作伙伴关系，这样NYCHA可以在私人团队做得不好时取代他们。

与传闻相反，无法改变的是公寓的租金。公租房租户—那些遵守租赁协议和符合收入证明要求的租户—将继续支付不超过其收入的 30%。无论谁住在这些公寓里，私人管理人员都会收到相同数量的住房券，因此除了未能支付租金的居民外，他们无法以经济理由驱逐居民。预计他们会将占据三居室公寓的单身租户搬迁到较小的单位，为家庭住户腾出更多空间—“大小合适”是常见的行话—NYCHA 却摒弃了本应承担的责任。当住房出现空缺时，由NYCHA官员而非私人运营商决定搬入。

没有公寓可以进入市场进行交易。

在旧金山等城市，2013年推出的RAD计划赢得了最初持怀疑态度的公租房租户的广泛支持。在市长比尔·德布拉西奥(Bill de Blasio)的领导下，纽约在2017年才在皇后区远洛克威的海洋湾进行了第一次RAD计划。大规模驱逐的故事很快就流传开来。和其他NYCHA居民一样，Gross也听到了这些信息。

根据我向NYCHA问询的信息，实行海洋湾区重建的四年驱逐人数(48) 与之后四年人数一样多。“全国各地都有RAD效果不佳的例子，”纽约负责住房和经济发展的副市长 Vicki L. Being说。“这就是为什么纽约起初对采用它持谨慎态度。这并不适合NYCHA管理的所有项目。例如我们的建筑物面临搬迁挑战—我们必须对建筑物进行大量迁移。”

但是在适当的地点，如Baychester，如果公私伙伴关系做得恰当，由市政府官员进行警惕性监督，这种做法是可以奏效的。

“为什么NYCHA居民在经历了几代人的错误对待之后不会怀疑？”因为一直允许试验。“与此同时，当我们辩论这是私有化过程还是希望有足够的公共资金进行维修时，我们应该等待并允许事情进一步恶化-我无法告诉你我听过多少次民选官员向公租房居民承诺，'我们会给你钱。' 然后资金永远不会到位。”

推行将购买住房作为投资策略是一种冒险的主张。没有哪个理财顾问会建议你为了把这么多的储蓄投入到任何其他的单一金融产品上而负债，并且正如我们几年前了解到的那样，这种负债风险很大。

更糟糕的是，这种风险并不是随机的：它大量地产生在低收入、黑人和西班牙裔购房者身上，他们的抵押贷款条件更糟，他们所在的社区更有可能出现房屋价值较低甚至房价下跌的情况，这种现象对种族贫富差距造成了毁灭性的负面影响。

但我们先把这些放在一边，来想一想如果投资楼市是一种低风险的、不能错过的增加个人财富的赌注会怎么样？那样的世界会是什么样子?

好吧，为了让你的房子给你带来真正的利润，它的价格需要比通货膨胀增长得更快。让我们谈一点像样又不会太极端的——比如，考虑到通货膨胀，年增长率达到2.5%。这样的话，如果你以20万美元的价格买了一套房子，10年后再卖掉，你将会看到一笔健康的利润，略高于5.6万美元。

听起来不错吧？那么，如果我告诉你有这样一个城市呢？如果我告诉你它是在一个美丽的自然环境中，同时拥有山景和海景呢？若这个城市还有繁荣的经济呢？甚至还有大量的有机农产品呢？

可能你现在已经猜到了：这个房价不断上涨的仙境是旧金山。当研究人员Eric Fischer回到旧金山去建立一个租金价格数据库时，他发现，在过去60年里，扣除通胀因素，租金一直在以2.5%左右的速度增长。这个Zillow数据库同时显示，自1980年以来，旧金山的自有住房价格涨幅也达到了2.5%多一点。

就像我说的，十年后，你的利润只有25%多一点。但复利是一件令人惊奇的事情，这种持续不断的财富积累持续得越久，房价就会变得越失控。1980年，Zillow的旧金山房价指数约为31万美元(以2015年的美元计算)。到2015年，经过35年年平均2.5%的增长，房价已经超过了75万美元。

现在，如果你关心的只有财富的积累，这会是一个极好的消息。房地产就是这么运行的！(尽管实际上，即便是这种乐观的设想也忽略了一些瑕疵：旧金山的房地产价格确实在2000年代末的股市崩盘中遭受了巨大的冲击，即使只是短暂的，如果你在本世纪头十年中期买进，然后在2010年不得不卖出，你就会蒙受巨大损失。)

但这种财富积累是建立在源源不断的新来者的基础上的，这些人愿意也有能力为当前的房主支付涨得越来越离谱的房价。换句话说，这是一场财富从年轻人向老年人的大规模预先转移，其前提是，当这些年轻人变老时，会有新的年轻人愿意给他们更多的钱。当然，随着价格的上涨，唯一能够参与庞氏骗局的年轻人只能是那些非常富有的人。因为我们谈论的不是股票，而是住房，“通过买房进入这个庞氏骗局”意味着“有能力居住在旧金山”。

换句话说，可能唯一比拥有房产不能作为财富积累的工具更糟糕的是，在这个世界上拥有房产确实能作为财富积累的工具。

这也意味着美国住房政策的两大支柱——购买住房作为财富积累和住房的可负担性——从根本上是矛盾的。最重要的是，这个矛盾已经不存在了，美国的住房政策悄悄地决定倾向于忽略人们的负担能力。尽管为经济适用房提供的资金日渐萎缩，但政府还是拨出了一大笔钱，通过减免抵押贷款利息和资本利得等补贴来促进住房拥有率的提高，这些补贴最终大部分流向了中上阶层和上层社会家庭。

但即便是拥有大量保障性住房的市场也显示出了这种矛盾。至少从20世纪下半叶开始，绝大多数低收入者实际负担得起的住房都是通过“过滤”创造出来的：也就是说，随着时间的增长，这些房子按市价计算的房屋相对价格会下降，或者其所在社区会失去社会地位，这往往是种族变化的结果。低收入家庭的负担能力(尽管确实存在)往往建立在房地产市场表现为糟糕投资的基础上。

等到低收入人群确实找到了一套有补贴、价格固定的住房单元居住，意味着他们不会像更富有的、住在市场化住宅里的邻居一样能够积累财富，这样也会加剧贫富悬殊。

即使是致力于平衡财富积累与可负担能力圈层的社区土地信托基金(community land trust)，最终也以失败告终。社区土地信托的普遍做法是为首次购房者提供补贴或降价的购房机会，并通过限制房屋转售价格来确保长期的房屋负担能力。换句话说，CLT资助的房屋之所以能够负担得起，只是因为它们限制了最初的业主能够获得多少财富。其结果是，CLT资助的房屋只能吸引那些无法以其他方式购买房屋的人，这意味着住在CLT资助房屋中的低收入人群积累财富的速度将比市场利率住房中的高收入人群慢，这从根本上加剧了不平等。

我们说希望住房便宜，同时，我们又希望拥有住房能成为一项优质的金融投资。除非我们自己能意识到这两个目标是相互排斥的，否则将一直为失败的、事与愿违的住房政策所困扰。

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