我曾经说过，现在房地产和出口不能同时出现问题。那么当出口出现问题的时候，房地产就需要一些措施。
今天发布会公布的这些房地产政策，出乎意料的高度市场化导向。不过在市场化导向容忍范围内，还是尽可能的注入一些资金，应该是前期白名单政策执行的效果很好，领导很满意。
这些政策显然对不上投资者的胃口。而从这次发布会体现的思路看，市场接下来可能会要见证更多新思路的政策。
我先从房地产行业造成当前的经济问题开始，以便于理解今天的政策主要是为了解决什么问题。
首先是房地产销售的根本动力——城市化。以日本为比较基准，中国城市化率还很低，还有10年城市化空间，有1亿多居民需要进城。即使不考虑改善需求，房地产行业依然存在较多的潜在需求。
那么现在有多少人买房呢？居民贷款能反映很大一部分居民的买房情况。
2024年9月，季调中国居民新增贷款相当于当月GDP（按11万亿计算）的1.2%左右。比次贷危机时的最低点更低。相对2024年2季度还是有所反弹，说明现在处于一个底部的可能性较大。
注意由于现在不少人提前还房贷也反映在这个数据里。所以0不是新增贷款下限，完全可能为负数。
对于经济来说，影响大的是新房。
新房销售面积从高点的接近1个月1.8亿平米（这个数据经过季节性调整，把季末调低了，原始数据最高值是2020年12月超过2亿平）下降到现在的7000万平米左右一个月，几乎只剩高点的1/3。目前相对稳定，近期看以非常缓慢的速度下降了一点。
但是房地产企业的住宅新开工仍在下降。到2024年下半年，一年新开工的住房面积不到5000万平，只相当于同期销量的70%左右。
开工面积在下降，同时在建的住宅不断竣工。我们便看到房地产投资略显惨烈的下降。
到这一步，投资下降，就直接开始直接影响经济了。
回到开头，现在出口在下降，如果想要让房地产投资增加，应该怎么办？
1、现在潜在需求存在，但是实现的需求很弱，水平相对倒是稳定；
2、由于包括不限于库存很高、房地产企业缺乏资金等原因，房地产投资实际上弱于销售的水平。
现在我们可以看看今天介绍的政策了。
需求方面，“四个取消”、“四个降低”，还有一个大家熟悉的“货币化”安置房。前两项主要是消除政策上对买房的限制、降低买房的成本。最后一项只是看起来眼熟，并没有专项配套资金推动。四个取消里隐藏了我觉得最关键的一点：“取消限价”。我不觉得当前限价政策限制的是房价上限。
我对以上这几项政策的解读：需求政策完全市场化，把限制全部放开，减少交易的成本，让需求和供给自己去对接。我认为这实际上是表态允许牺牲房价保销量。这恐怕是今天最令市场失望的地方。
关于至于投资低于销售的问题，首先是要减少房地产企业的库存、补充房地产企业的资金。政策中包括允许地方债购买房地产企业的库存土地及库存商品房。但是，这条政策同样是市场导向的：地方政府自主自愿。基本不存在补贴。
“保交付”和“白名单”是我眼中今天发布会最大的惊喜。从发布会上金融监管机构的表态看，领导们对“白名单”执行效果应该相当满意。因此决定2024年底前，商品住宅贷款全部纳入“白名单”，年低白名单贷款要从2万亿增加到4万亿。这些是短期内可能变为固定资产投资的资金。
白名单不仅仅是钱的问题。对房地产企业的项目管理改造后，再贷款。一定程度上也是对房地产行业重组。
但是这笔钱显然满足不了当前市场投资者的胃口。一方面与当前GDP相比金额实际上并不能说有多大。另外，这种支出扩大不是长期的。
如果以这次房地产政策作为参考，想必接下来的政策也会比较偏市场化。会有一些真金白银，但是要靠本事拿，想赚钱会比较难受。
长期来说这样对经济发展可能更好一些。但是最近几个月投资者有可能就要继续痛苦了。
