「问题的提出」
因自身原因导致房产未及时过户，被法院查封了，怎么办？
「法律解答」
先看法条。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
实践中有很多原因导致房屋实际权利人未能及时办理过户，有些是自身原因，有些是客观原因。
法律则认为，只有客观原因或第三人原因导致房屋所有权人未能及时办理过户的情况下，房屋实际权利人则符合法定要求法院排除执行的理由之一，但也有例外。
案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈鹤亭有权请求时风公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与住安公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但陈鹤亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。
至于案涉房屋因陈鹤亭自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对陈鹤亭享有前述物权期待权的认定。陈鹤亭怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，故由其承担本案一、二审诉讼费用
参考案例：2019最高法民再49号
另外，房屋实际权利人需要证明在查封之前就实际获得了房屋的物权期待权。
说得通俗点，在法院查封之前已签订了有效的房屋买卖合同、或离婚协议、或遗赠协议等情况，有权利向不动产登记中心办理过户手续，但因非本人原因导致无法办理变更登记，譬如房屋贷款尚未还清银行或债权人不同意变更。
此外，还需要证明该房屋已实际占有、使用且支付了全部价款或部分价款，已实际在该房屋内生活。
后者则是该款规定的重点。因为本条规定是法律为了保障房屋实际权利人生存权、居住权制定的条款。倘若实际权利人有多处房屋，并未在该房屋内实际居住，可能得不到法院的支持。
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零言法语
作者：王之焰，律师
上海国狮律师事务所
法律、工商管理双重背景。曾在上海市司法局以及上海市某区人民法院就职，从事审判工作六年以上，司法实践经验十年以上，知乎法律话题下优秀答主。
具有深厚的法律理论功底、实务操作经验，在上海市律协发表过多篇专业文章，多次接受界面新闻、北京商报等权威媒体采访。处理劳动争议、执行案件以及办理法律援助案件、民商事执行案件1000+件.
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