新房价格同比降幅，6月末是4.88%，7月末升为5.28%；二手房价格同比降幅，6月末是7.87%，7月末升为8.17%；70城中一二手房价环比上涨的城市，从上个月的6个、4个，减少为这个月的4个和3个，下跌城市变多。在一片阴霾的背景之下，有两个城市显得格外与众不同。上海，新房价格，环比已连涨26个月，同比连涨69个月，同比上涨4.4%，领先全国；西安，7月新房价格连涨2个月，同比上涨3.4%，排名第二。这个第二有钱，主要体现在资金总量、住户存款和个税收入上。
从金融本外币存款总额，也就是我们常说的资金总量来看，第一是北京，截至6月末，北京汇聚了24.95万亿资金，上海7月末这一数据是21.48万亿，位居全国第二。上海作为国际金融中心，拥有世界级的金融机构和高端服务业，资金吸附上具有优势。北京 65809亿元
上海 60166亿元
广州 30118亿元
可以看出，北京上海的住户存款超6万亿，比广州的3万亿、深圳的2.7万亿高出一大截，但是住户贷款上，手上钱最少的反而最敢贷款，深圳的贷款余额3.15万亿，位居四大一线城市首位。从更直观的数据看，2023年主要城市城镇人均可支配收入、居民储蓄存款余额及增速上，以上海为代表的长三角多个城市排名靠前，周边富裕城市多，也促进了上海这轮楼市走强。下面是2022年全国城市个税TOP30城市的排行：上海的个税收入，几乎相当于“北京+广州”，或者相当于2个深圳，或者相当于4个杭州。
外企进入中国内地，首选设立总部的城市就是上海，大约占外企的6成左右。国企、民企的总部，很多也设在上海。
大企业总部多，意味着高级管理者多，年薪高、交个税就自然要高很多。第二，上海居民的杠杆率较低，这一轮房价下行，居民手中还有充足的子弹抄底。按照国际通行标准定义的住户杠杆率，用公积金贷款余额+住户贷款余额/当年GDP，得出主要城市住户杠杆率。2022年，深圳的杠杆率94.7%，广州91.3%，上海79.7%，北京69.3%。2023年，深圳的杠杆率97.5%，广州93.1%，上海79.5%，北京69.5%。由此，上海居民的杠杆率低于深圳、广州，当地居民有钱，全款买房的比例比较高，还有加杠杆的空间。这一轮房间按跌幅程度来看：深圳>北京>上海>广州。有钱人多的上海，承跌能力也更强。第三，上海市场回暖，主要得益于核心区豪宅市场火爆。克而瑞统计显示，今年上半年高端住宅项目各总价段，上海成交套数均排在第一位。总价5000万元以上，上海共成交308套，占比近八成。总价3000万-5000万，上海的成交套数为1236套，占比近七成。总价1000万-3000万，上海共成交5187套，超过北京+广州成交之和。上半年，上海已有近10个豪宅盘日光。进入下半年，上海豪宅日光还在继续。
8月17日，上海两大豪宅楼盘——融创外滩壹号院和越秀苏河和樾府同日开盘，双双“日光”，其中最贵一套房源总价高达1.13亿元。由此可见，上海核心地段的稀缺豪宅，是富豪们可以作为全球资产配置的特殊存在，将持续高热状态。当然，上海楼市也是高度分化的，越靠近市中心“黄金地段”，房价就越高。虹口杨浦、徐汇长宁、黄浦静安，是上海现代精华之地，均价在10万以上，从城区到近郊、再到远郊、郊县，房价如涟漪一层层走低，热度也一圈圈散去。同上海类似，西安新房也进入了高端改善去化向好的氛围之中。据世联行7月份西安楼市数据，7月西安共有23个项目开盘，只有2个纯改善项目去化较好。一是位于曲江新区的金茂·璞逸曲江，开盘去化率达到了100%，另一个是奥体的绿城·紫棠苑，开盘去化率94%。90㎡以下新房价格环比持平，同比上涨2.8%；
90-144㎡的新房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.8%；
144㎡以上的新房价格环比上涨0.1%，同比上涨5.1%。
144㎡以上面积区间涨幅最为明显，大面积的改善产品，拉高了均价。去年一线城市成交的千万豪宅，面积段覆盖较广，从90-180㎡都有，而到了西安，千万豪宅的起步面积到了180㎡以上，市场进入纯改善时代。就基本面来讲，西安的人气，在北方城市来讲还是非常高的。
近三年常住人口增量，西安40.9万，郑州39.1万，青岛26.5万，济南18.8万，北京-3.2万、天津-22.6万。从地铁客运强度看，西安的蓝色柱子很长，和一线城市的人气差不多，超过一点几，尽管其实际的运营里程不足300公里。从主要省会城市小学生在校人数增长情况看，近八年，西安的小学生增速是最高的，达到75.2%，位居第一，说明西安对年轻人口的吸附能力强，城市的流量和留量比较充足。
就居民杠杆率来看，可查的数据到2022年，西安公积金贷款余额未公布，加总近三年的算500亿，住户贷款9083.7亿，除以2022年GDP11486.51亿，可得居民杠杆率83.4%，略高于上海，但是低于广深。
总结一下，西安新房价格逆势上涨：一是产品结构以改善为主，拉高了均价。三是前期居民杠杆率不算太高，存在一定加杠杆的空间。我们可以发现一个共性，就是经济增速放慢的城市，都会放松房地产政策，试图让房地产重新站起来。但是，这并不意味着经济增长慢，放松房地产，这招对所有城市都起作用。最明显的是广州，今年上半年广州的GDP增长比较差，放松楼市之后的广州楼市回暖效果，就不如上海和西安这两个城市。2022年西安的居民杠杆率是83.4%，而同期上海的居民杠杆率是79.7%，广州是91.3%。前期对居民的负债透支较大的城市，在放松楼市调控后，也较难出现大幅回暖。
