定了！首位不良资产出身的美国总统重回战场

文摘 2024-11-06 17:44 宁夏

来源：资管风云综合

特朗普小时候和父亲去卖二手车。他发现花500美元把机器维护得再好，都在买家的预期之内，对多卖钱没有帮助。而多花50美元打油抛光让车子像新的一样，就可能多卖500美元。

据美国哥伦比亚广播公司报道，特朗普当选美国总统前，在全球至少25个国家开设有超过500家公司。

从亚洲的韩国，到南美的乌拉圭，再到欧洲的土耳其，到处都挂着亮闪闪的“Trump”招牌。

回顾他的发家史，他的大笔财富来自不良资产投资。

毫不夸张的说，特朗普是个不良资产处置高手，一生战果丰硕。

1、改造斯威夫特小镇

特朗普做成的第一笔不良资产生意是斯威夫顿村的公寓小镇（Swifton Village），它位于俄亥俄州的辛辛那提市。

当时还在上学的特朗普，看到联邦住房管理局没收的房产列表，就相中了这个小镇。

1964年，他和父亲一起买下了小镇的开发权。

这是一个属于破产房地产商的不良资产，之前是一个典型的脏乱差贫穷之地。

拥有1200个单元房，800户闲置，租户全是低收入人群，特朗普父子从这个小镇里看到了商机。

特朗普采取了一系列整顿经营措施——

首先，是设法对付那些不交房租开溜的人。特朗普加强小镇的管理，专门安排人员夜晚巡视，防止不良租客半夜用卡车运走行李开溜。

其次，整修小区。特朗普将小区1200户，每户8到10扇窗户，全部换成了百叶窗，小区的大门，也从土气的铝合金大门，换成了雅典风格的白色大门。这些细节方面的整修，虽然投入不大，却让小区面貌焕然一新。

最后，提高收租效率。特朗普找来了有管理和办事能力的“超级收租人”欧文负责小镇物业。欧文能和小镇上各色人等打交道，毫不示弱，提高了小区的入住率和收租效率。

在经营了几年之后，特朗普听从了镇上一位资深客商的建议，在小镇收益下降之前，及时卖掉了小镇。

这个斯威夫顿小镇600万美元买进，1200万美元卖出。特朗普第一次做旧房改造，除了租金之外，还赚到了一笔不错的差价。

但同时，特朗普发现赚穷人钱是一件很麻烦的事，要不停和欠房租的，素质低的人作斗争，而这与他的性格格格不入，他立志要做更风光的大事。

2、康莫德酒店

在70年代中期，年过30岁的特朗普渴望在曼哈顿留下自己印记，他将目光投向了位于第42街上的紧邻中央车站的康莫德酒店(Commodore Hotel)。

康莫德酒店原本是宾夕法尼亚中央铁路公司旗下的产业，与20世纪初的中央车站（Grand Central Terminal）相邻，位置优越。

但20世纪70年代初，这块儿极具商业价值的酒店，因为管理不善、缺乏维护，濒临倒闭。

其周边环境也破败不堪，康纳德酒店在内的街区，一度沦为了犯罪之地。

每日车站往来的庞大人群，不仅没有成为这片街区的推动力，反倒扩大了这一片地区的恶劣影响。

（上图：1919年建成之初的康莫德酒店）

占据黄金地段的康莫德酒店，成为已破产铁路公司急于出手的不良资产。

这看起来并不像一门好生意。当时纽约并不像现在这样是豪华度假胜地，市政府处在大规模财务危机中。

中央车站附近的社区已经变得有些破败，当时曼哈顿的许多建筑丧失了抵押品赎回权，科莫多酒店也欠下150万美元的债。这样的投资对于开发者来说是一个大风险，而且特朗普没有开发这个项目的资金。

然而敏锐的特朗普从中发现了商机。

在他看来，如果能够将酒店重新设计、改造，加强治安和酒店周围的配套管理，这家酒店将是不可多得的福地。

特朗普为这个项目设计了详细方案——

1、游说宾州铁路，争取合理价格。

2、迅速处理酒店相关债务和法律问题。

3、说服政府参与酒店转手后的利润分成，争取最大限度税收减免。

4、邀请一线酒店品牌加盟运营，提升酒店的管理和档次。

5、找到担保人，说服银行，为项目提供8000万美元贷款。

1978年，特朗普与纽约州长查看君悦酒店绘图

最终，特朗普请求父亲出面，为他担保了部分建设贷款。然后邀请君悦酒店进行合作，并以50%的股份换取其弥补剩下的资金缺口。

随后，特朗普又利用父亲的关系，找到市政府官员，促使市政府通过了一项减税方案：纽约州以每年1美金的价格，将土地出租给特朗普，而且给与酒店40年税收减免

经过耗资1.2亿美元的大修，这座酒店于1980年盛大开业。经过翻新的君悦大酒店，则从第一天开业起，就人气爆满，每年纯利润超过3000万。

（上图：改建后中央车站旁的君悦酒店）

值得一提的是，特朗普与凯悦集团签订了排他合同，即除了君悦大酒店，凯悦集团不能在纽约五大区（包括当时的两个机场）新开连锁。

这一排外协议一直维持到1996年10月7日，凯悦集团最终以1.4亿美元的价格，收购了特朗普手中的君悦酒店股份，结束这条影响凯悦集团在纽约自由扩张的排外协议。

3、打造特朗普（TRUMP）品牌

1971年，在曼哈顿57号大街和第五大道交汇处，特朗普看中了一座11层楼的建筑，是邦威·泰勒（Bonwit Teller）——著名奢侈品牌的所在地。

（上图：拆除之前的邦威·泰勒）

特朗普开始游说邦威母公司吉内斯（Genesco），希望买下这个地段。

他连续给公司高层写了三年的求购信件，讨论买地的事宜。

最终这笔生意迎来转机——1974年的吉内斯科经营遇到困难，它急需出售资产周转。

不过吉内斯科虽然拥有这块土地上的建筑，对于土地却只有租用权，租期从1978年算起，还有29年。特朗普与吉内斯科高层谈妥了以2500万美元的价格，买下百货公司和这29年租用权。

这块地的所有权归公平人寿，特朗普和公平人寿分析他的地块利用方案：

方案一：由特朗普翻新大楼，公平人寿继续收租。但等到29年以后，还得按照低价格与吉内斯科续约。

方案二：特朗普买下大楼和租用权后，将在此地块上盖高容积率的大厦。

公平人寿重新签订土地租用合同，租金翻倍。

最终，特朗普和公平人寿签订了第二套方案的协议。

（上图：特朗普和特朗普大厦模型）

接下来便是解决大楼上空使用权的问题。上空使用权在房地产开发领域的地位至关重要。

1900年初期，精明的纽约地产商人率先将上空所有权与土地所有权分离，单独进行交易，后来成为了城市的法规。

这块地的上空使用权属于蒂芙尼公司，没有因为竞争者，蒂芙尼将上空使用权出卖给了特朗普。

到此，特朗普拿到了建造特朗普大厦的所有协议。

1979年，特朗普终于完整收购这笔资产，建设高202米，共58层的特朗普大厦（TrumpTower），并于1983年完工。

这是第一座特朗普大厦，尚未建成时，特朗普已经收到了租户的租用合同。原来邦威.泰勒百货破产后，被联合百货收购。

联合百货为了保住邦威旗舰店的位置，租用了特朗普大厦的沿街店面。

特朗普贷款2500万美元，每年偿还10%利息250万美元，但是联合百货每年付给特朗普的租金是300万美元，还有其他店面尚待出租时，特朗普已经净赚50万美元。

（上图：特朗普大厦）

大厦的前六层作为入户的中庭，再往七到十九层是写字楼，再往上是商品房。

为了凸显大厦奢华，特朗普花重金打造了金碧辉煌的大厦中庭。

他亲自挑选了昂贵的大理石石材，用光滑的黄铜代替铝合金材质，营造出了奢华的环境。

每年花费昂贵的物业费，维持大厦的奢华感，至今还是纽约曼哈顿的打卡地。

（上图：特朗普大厦中庭）

特朗普大厦的建成，为特朗普带来了持续的收益，也奠定了“特朗普”（Trump）的品牌价值。

许多名人在此入住，古驰的旗舰店设在这里，还有一些重量级机构的总部也在此办公，这都在无形中增加了“特朗普”的品牌价值。

4、进击华尔街，TRUMP品牌登峰

华尔街40号是一幢72层高、共约130万平方英尺的经典建筑，80年代初被菲律宾前总统马科斯买下，到了80年代末又被一家纽约房地产世家以1.35亿美元左右盘租。

但房地产迅速降温后，又让香港廷森集团以较为便宜的价格拿下。

廷森集团首先与这块土地的真正所有者，一个富有的德国家族关系处理不好，然后是纽约的装修工程设计商和承包商利用廷森人生地不熟，趁机勒索高价。公司花了大把的银子却丝毫不见成效。

华尔街特朗普大厦

1996，特朗普提出100万美元买下这个项目，并且负责承担解决与承包商们的所有合同。

廷森没有还价就答应了，他们只想尽快甩掉包袱。特朗普迅速与德国家族搞好关系，让租约合同稳定长期。

接着又召集承包商，让他们吐出部分油水。因为廷森公司急于撤出美国，留给了特朗普大量可以从保险公司和政府获得赔偿的退税金。

结果，特朗普买这座楼的价格竟然低于100万美元，并改名“特朗普大厦”，而且每年的租金收入可达到2000万美元。

时至今日，华尔街40号成为特朗普旗下最为值钱的资产之一。

5、沃尔曼溜冰场翻新

上世纪八十年代，跨过顶级富豪门槛的特朗普，开始更加关注公益项目。

1986年，在纽约市政府的主导下，一座始建于1950年的溜冰场在1980年开始翻新，这是一个在众多美剧中都出现过的大型溜冰场，就在特朗普家附近。

项目原本预计工期是2年半，但是到了1986年，在浪费了上千万美元之后，工程仍然没有完成。

热心市民特朗普写了一封信给纽约市长，表示希望承建这个工程，而且不用政府掏钱，由他自己出资修缮。

结果市长把他当成了一个笑话，把这封信在报纸上公开，而市民却纷纷站在特朗普一边。

没几天，政府就在市民的压力下，答应把工程交给他，但是要求他必须在6个月内完工，顺利开业后会给他300万的补贴。

如果投入超过预算，那么所有超支部分由他自己承担。

重修溜冰场并不容易，要铺设几十公里的管线，还得配备超大型的制冷设备。

（上图：沃尔曼溜冰场）

接手之后，特朗普只用了195万美元在3个月内完成了溜冰场的翻新，整个工程甚至比最初预算少了75万美元。

该溜冰场于1986年11月重新开张。特朗普不仅顺利完成了翻修，同时还为溜冰场规划出了成功的盈利模式，保证了它的持续运营。

6、特朗普的不良资产投资之道

特朗普在不良资产的买卖中，一方面，利用自己对于房地产的经验以及社会关系，把交易成本压到极低；

另一方面，用尽杠杆最大程度提高项目收益。最终化腐朽为神奇，造就了财富神话。

他在投资不良资产中，不看市场报告，也不会咨询专家，收购项目时凭借的是一种本能反应，然后他会自己做“尽调”，包括向附近的居民咨询教育、治安、购物环境等。

在项目选择上，他看中的并不是地段，而是能挣多少钱。

他说：“人们认为房地产的关键是：位置、位置、位置，这属于外行人的观点。

你所想要的并非最好地段，而是最挣钱的生意。我们完全可以通过造势、提高人们心理预期，吸引优质的业主，来创造好地段”。

特朗普在其自传《交易的艺术》中给出了他的生意经：

——提出一个远高于预期的条件让对手无从下手；

——决策反复无常给对手施加压力；

——给出次优条件让对手急于接受了事；

——达到最初想要的结果。

近期不良资产课程：

三中全会公报强调，要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。中央金融工作会议也提到了房地产、地方政府债务、中小金融机构三大重点领域的风险。对于中小金融机构而言，改革化险仍将持续推进，加大不良资产处置力度，推动金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换化解风险。银保监、财政部等十三部门联合发文鼓励支持企业重整，沪深交易所就上市公司破产重整事项发布监管指引，全流程规范破产重整。破产重整已成为当下不良资产处置的重要业务方向，投行化手段的投资与处置更是掘金不良资产的绝佳方向。

鉴于此，我们特举办“不良资产处置业务投行化与重整重组实务解析暨不良资产尽职调查、估值及竞价高级培训班”

学习班结束后将颁发二十学时结业证书、不良资产管理师技能培训合格证书。

课程通知

一、组织机构

主办单位：中国行为法学会培训部

学术支持：中国行为法学会资产管理研究部

二、参与对象

商业银行、AMC、AIC、信托公司、担保公司、证券公司、投资银行等；资产交易所、拍卖公司、服务商、律所、金融科技等投资处置服务机构；国企投资平台、民营投资机构、上市公司、地产企业、不良资产基金、财富管理。

三、时间地点

报到日期：2024年11月22日

讲座时间：2024年11月23—24日（两天授课）

讲座地点：成都市（具体会议酒店另文通知）

四、主讲专家

赵川，知名不良资产处置专家；某股份制银行资产保全部总经理

贾丽丽，不良资产处置与破产实务专家；上海锦天城天津分所破产重整与清算专业委员会召集人；中国行为法学会资产管理研究院（部）副秘书长

五、课程安排

11月23日（星期六）

9:00-12;00;14:00-17:00

不良资产行业市场研判与不良资产投资实务操作技能：尽调和估值及竞价

（一）金融机构不良资产尽调与线索追踪

前言：金融不良资产处置与交易市场分析、研判及不良资产债务追索的痛点

1、科技赋能

（1）如何实现网络化案件线索摸排

（2）如何甄别线索的准确性及价值

（3）判决文书模块化

（4）调查令——诉讼保全前的“斥候”

2、存款类资产尽调及线索追踪

（1）存款类型的多样化所带来的处置障碍分析

（2）保证金类存款中“保证权益”的变和不变

（3）如何利用查封账户的类别撬动被告还款意愿

3、房产类尽调及线索追踪

（1）房产处置过程中如何破除租赁干扰

（2）线下商业萎缩时代商业用房处置技巧

（3）唯一住房在抵押与非抵押项下的处置区别

（4）利用撤销权和代位权诉讼追讨逃废债

4、土地类资产尽调及线索追踪

（1）抵押土地被无偿收回后的救济途径

（2）如何追索被告名下“无名入地资产”

（3）如何利用政府关系提高土地处置收益

（4）破产程序中的有价值财产线索摸排

5、公司股权类资产尽调追索要点

（1）可追加公司股东被被执行人的11种法定情形

（2）政府类担保融资项目如何破局

（3）如何利用验资环节实现债权全额受偿

（4）如何提升股权处置的潜在价值

6、债务追索中如何发掘保证人财产线索（含其他类型财产案件线索追踪）

（1）重视复杂债务情形下对保证人追偿的溢出价值

（2）对“保证人联盟”各个击破

（3）保证人配偶子女财产线索摸排

（二）不良资产估值的基本逻辑与具体操作及不良资产项目评估实战案例

1、不良资产估值定价的重要性

2、不良资产估值需注意的维度和常用的方法

3、不动产的评估方法、基本流程和操作实务

4、不良资产项目评估实战案例

（三）竞价策略

1、组包逻辑策略

2、交易结构设计

3、竞价投标技巧

主讲专家：赵川，知名不良资产处置专家；某股份制银行资产保全部总经理

11月24日（星期日）

9:00-12;00;13:30-16:30

（一）代表性案例——投行化处置与盘活重整

1、资产处置类

1.1执行程序与执行救济程序

1.2以物抵债

1.3过户环节

（1）抵押债权&税收债权

（2）职工债权问题

2、信托盘活类：

（1）资产隔离、风险隔断

（2）思路设计

3、破产重整类

3.1物：折价收购+估值修复

3.2债：共益债

（1）重整计划执行期间提供借款的共益债性质认定问题

（2）重整过程中或有债务问题

（3）重整过程豁免债务导致的税负问题

（4）回款资金监管问题

（5）业主违约金债权的定性问题

（6）共益债本身的顺位问题

3.3股：股权重整（债务人视角）

（1）共益债借款的优先顺位问题

（2）清偿方案问题

（3）以股抵债后的表决权

（4）投资人的资金安排问题

（5）债转股后的法律后果

（6）抵押土地被认定为闲置土地问题

（7）重整计划不通过后的再次变更问题

4、案例——破产重整（投资人视角）：困境/交易结构/效益

5、市场化债转股：困境/交易结构/效益

6、并购重组类（港股私有化/实质重组）：困境/交易结构/效益

7、纾困救助类：困境/交易结构/效益

（二）巧用法律程序

1、执行救济程序

2、巧用执行和解程序

3、巧用破产工具

4、巧用代位追偿到期债务，积极行使撤销权

5、如何解决出资瑕疵难题

（三）共益债重整式

1、尽调方向

2、架构设计

3、增信措施

4、投后管理

（四）破产重整项目风险处置

1、破产对金融债权催收的机遇与挑战

2、如何阻却或推进破产程序

3、破产重整中的风险处置

4、如何做白马骑士

主讲专家：贾丽丽，不良资产处置与破产实务专家；上海锦天城天津分所破产重整与清算专业委员会召集人；中国行为法学会资产管理研究院（部）副秘书长

报名方式

1、参加的代表须交纳研修费3600元/人，三人以上组团参会学费优惠至2600/人（含专家报告、场租、资料、二十学时证书、不良资产管理师技能培训合格证书等）。统一安排食宿，费用自理，报到时统一交纳。

2、本课程可以安排讲师赴企业内训，欢迎与工作人员洽谈。

报名联系方式：

张翠翠 15729589275（微信同号）

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主办单位介绍
中国行为法学会成立于上世纪八十年代，是经司法部批准、在民政部注册登记的综合性法学社团，属于国家一级学会。
培训合作中心于2023年1月正式更名为培训部，系中国行为法学会内设机构，服从中国行为法学会的领导，以为广大法律工作者、企业提供专业、优质、高效的法律服务为最高目标。
培训部汇聚百余名国内一流法学大咖、一线法官、各专业著名律师、著名企业法务总监等业内专家作为讲师团，每年成功举办培训、研讨、论坛百余次，可提供定制化法律培训课程。

因化债有功，他成为全国最年轻的副省长

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