2024.12.11
本文字数：1829，阅读时长大约4分钟
作者 | 第一财经 孙梦凡
12月11日，融创中国股价异动，盘中一度上涨5.36%，截至发稿报2.69元/股，涨幅3.07%。
消息面上，12月10日，融创公告称，H6融地01、H0融创03两只债券，已率先通过重组表决，另外8只债券还有两周投票时间，将于12月23日迎来十只债券整体重组投票结果。
日前，融创公布境内债二次重组方案，提供了包括现金要约收购、债转股票或者股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四个选项，削债比例超过50%，受到市场广泛关注。
作为首批完成过境内外债务重组的大型房企，融创为何又来到二轮谈判期？这与房企此前境内债重组的方式、行业及企业生存环境的变化息息相关。
在第一轮重组中，融创和大多数房企一样，对境内债采取的是增信展期方式。早在2022年底，融创便完成了境内公开市场债务重组，60亿元的境内债加权平均展期3.51年，此后该公司按照调整后的安排，在2023年相继兑付了6.31亿元。
首轮重组较为顺利，主要因当时境内债利率未发生变化，仅调整了兑付安排，债权人利益没有受到较大影响。融创中国董事局主席孙宏斌，还对其中一支境内债提供连带责任担保，给予了债权人信心，因此第一轮重组谈判相对顺利。
此外，融创当时还给出了多处资产进行增信，包括重庆文旅城、无锡文旅城、成都文旅城、广州文旅城、济南文旅城（5项自持物业资产），以及绍兴黄酒小镇、重庆江北嘴A-ONE项目、温州翡翠海岸城项目（3项销售物业资产）的收益权。
然而，随后的2023年、2024年两年时间内，房地产市场仍持续处于调整期，行业基本面还未发生根本性扭转，房企尤其是出险企业的艰难处境依然存在，即便是完成过债务重组的房企，不少也陷入了兑付难、方案难落地的尴尬境地。
一名证券机构研究人员曾表示，过去几年，很多房企在解决境外债务的重组问题，但对不少房企来说，境内债压力同样不小，不少房企在境内债务展期后，本金额没有减少，但利息压力却越来越大，企业背后的压力不容忽视。
今年以来，包括融创在内的多家房企，境内债本息兑付都有过延期行为，显示出企业面临的一些共同挑战。在此背景下，如何在“时间换空间”之外，如何寻求更利于企业经营、同时不损害债权人利益的方案，成为当下不少房企面临的问题。
身处其中的融创，则释放了境内债重组的另一种方式，对合计154亿元的境内公开债务，提供了包括“削债、转股、展期、降息”四种方式，如方案落地削债比例将超过50%。
一位债务重组专家表示，此前行业已经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列的化债探索。融创本次谈判，则提供了系统、长期的市场化解决方案，延续境外债重组的思路，给到债权人四个选项，提供了现金对价、股票、资产等偿债资源。
其中，大比例降债+长展期的举措，预计最高可实现化债超百亿元；其次，四个选项均不具有强制性质，债权人可以根据自身诉求选择，留债展期选项也没有设置金额上限。
此外，融创把配股融到的现金，大部分都用在了折价回购债权上，还增加了现金支付安排，明年底前向每个持债账户兑付本金1%、及对应资本化利息和全部未付利息。同时提出了债转股票经济收益权的选项，数据显示，今年来融创股价已累计上涨超过90%。
如今，H6融地01、H0融创03两只债券，已经通过重组表决，显示出该方案一定程度上的可行性；但还有8只债券仍在等待投票，体现出本轮谈判较以往更为不易，加上融创的境内债权人数量多、结构复杂，最后投票结果如何仍需持续观察。
中指研究院企业研究总监刘水表示，融创本次重组方案亮点是，可供债权方选择的方式多样，有现金要约收购、股票经济收益权兑付、以资抵债等，债权方可根据自身资金特点选择。
在他看来，融创的优势主要在于：拥有较多优质资产，布局城市基本是一二线核心城市，当地房地产市场较有韧性；企业在积极自救；今年融创外滩壹号院三次开盘三次售罄，总销售额约215亿元，表明市场对融创的产品和经营开发能力较为认可。
从行业环境看，当前楼市处于止跌回稳期，这对房企债务重组也有一定助力。刘水表示，房地产市场企稳对出险企业有较多利好，有助于房企销售去化，回笼资金；有助于改善融资环境，提高金融机构投资意愿；债权方信心提升，有助于房企与债权方协商重组。
可以预见，后续房企将出现新一轮的境内债重组谈判潮，而融创的市场化方案能否顺利落地，也会对其他房企的方案选择有一定影响。业内认为，在即将到来的2025年，房企境内债新一轮重组，以及怎样盘活土地、改善运营，将会是行业新的重点。
