拆迁一直是大家最关心的一大话题
随着城市更新的步伐加快，多个城市大规模拆迁项目接连启动
很多项目都是之前喊拆喊了快十几、二十年了
但今年很不同，不少城中村和旧改进度堪称飞速
不论是前阵子成都上热搜后又辟谣的的“拆迁潮”
还是上海最近东安一村和二村轰轰烈烈的搬迁仪式
以及住建部最新发文公告的，计划新增100万套货币化安置等形式的城中村改造
和危旧房改造
难道是新一轮的拆迁潮又来了吗？
01
近期上海拆迁的规模可不小
就拿上海这阵子最热闹的，东安一村、二村片区旧城区改建项目来说
10月14日启动正式签约，仅5天就实现了99.95%的超高签约比例
10月18日刚举行了集中搬迁仪式，速度不可谓不快
更重要的是，这是上海有史以来最大的单地块旧改项目，位置在寸土寸金的内环
涉及到的旧改面积超过31万平方米，产证数量足足有6057个，一万五千余名居民
此次征收的房屋最早建于1956年，已经快要逼近70年产权
面积从7平方到160多平方不等，大部分都是40平到60平的小户型
大家最关心的动迁补偿标准，也不是一般的高
加上拆迁费、拆迁补贴等，综合下来每平米差不多要15万/平
图源网络，仅供参考
有报道提到，最多的一位业主名下有9套房，总面积不足560平，分到了约8200万元的拆迁款，直接一夜暴富
这波集中搬迁后，该项目将进行拆除工作，并展开超大规模的整体开发
预计拆迁总成本约500亿元，后续开发总投资约700亿元（包括土地款和资金成本）
感叹完这一波泼天的富贵后，再来看看上海市规划和自然资源局最新批复的各区2024-2026年最新的国土资源利用计划方案
图源：上海市规划和自然资源局
从公布的储备地块数量上看
徐汇区最多，一共有103块，是绝对的拆迁大户
其次是浦东新区86块、闵行区53块、嘉定区35块、虹口区29块、普陀区23块
还有静安区19块、长宁区17块以及黄浦区的1块
本次的土地补偿费标准也有了明显提升，整体上调42%
最高等级的补偿费从每亩9.32万元涨到了13.23万元，最低等级的也从每亩5.75万元涨到了8.17万元
各项拆迁征收工作正在大刀阔斧地推进，投入的金额也是史无前例
除浦东新区因面积大，预算最多外
徐汇、虹口、普陀等中心城区的旧改预算显著增加，远超去年同期水平
数据来源网络，仅供参考
上海这几年城市更新的重点都在“两旧一村”改造，包括零星旧改、不成套旧住房改造和城中村改造
项目多、任务重，难怪拆迁预算要给足
像徐汇区的动迁款数额，更是连续三年增长，足以看出它城市更新的力度和决心之大
这么巨额的投入，当然会带来城市界面的进一步更新提升
更显著的结果就是有大量房票和购买力流入市场
据不完全统计，上海2020年到2023年，连续四年拆了快10万户，八成以上都是货币补偿
今年拆的户数也接近3万户
来源网络，仅供参考
手拿几百万拆迁款的客户，不管是选择新房还是二手房，都会成为推动置换改善的一个动力
像东安一村已经有业主上车了普陀的新房
02
还有部分热点城市也在大力推动改造
不止是上海，随手在网上刷了刷
看到很多城市的居民都在感叹，今年的城中村改造推进比以往顺利很多
要知道，城中村改造的第一道“拦路虎”是征收，没有庞大资金支撑，进度极难推动
只要资金到位，那速度绝对不成问题
就拿大家最感兴趣的成都“疑似大规模拆迁”的消息来说
成都今年征地规模到底有多大，对比往年的规模是否有变化？
让我们从官方数据来一探究竟
年初成都政府工作报告指出，将加快推进实施70个城中村改造项目
4月，“2024年成都城中村改造项目机会清单”出炉，涉及32个项目600亿投资对外招标
图源：成都淘房志
今年以来，标志项目正式实施的“征收土地公告”，成都共发布了1-8号
集中在成华区龙潭街道和武侯区华兴、金花桥等街道，征地面积总计约45公顷
“补偿安置方案批复”的公告，今年则有1-39号，总计298公顷土地，约合4470亩
到2025年，成都目标完成棚改1万户、城中村改造6800户
市场的兴奋背后，确实有一些政策利好
川渝地区得到国家战略加持，有新一轮基建投资的背景
成都自身又正好赶上国土空间规划批复、城市更新启动的关键节点
这一系列因素叠加下，让大家对成都的发展有了更高的期待
再来看华中地区的省会城市武汉
这两年共划分了33个城市更新单元，包括大汉口14个、大汉阳片4个、大武昌片15个
今年多地进行土地预征收，有汉阳、经开汉南、新洲、黄陂，涉及到道路、住宅、商业用地
其中，吴家田片城中村改造项目尤为引人注目，占地面积约749.7亩
预计总投资将达到70多亿元，属于长江新城较大规模的拆迁
杭州今年的拆迁户也将超过2万户
江干区涉及3100多户，拱墅区也有5000多户，萧山区近6000户，下城区涉及住户2400多户
还有上城区、西湖区、滨江区、余杭区、大江东的拆迁整治改造项目等
据相关统计，部分城市今年的改造范围非常广泛
资料来源网络，仅供参考
如此大规模的城市改造，资金从何而来？
从全国范围来看，截至5月27日，国开行今年发放的城中村改造专项借款就超过了1000亿元
涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目，支持建设安置房100万套，惠及村民、居民53万户
图源：丁祖昱评楼市
专项借款由于成本低、期限长，大大缓解了各地政府在前期征收安置阶段的资金压力，帮助新一轮的城中村改造提速
与此同时，现在的拆迁赔偿方式也在不断优化
上海、广州多地都对旧改征地补偿方案进行了改善，以更好地适应城市发展的需要，和满足被拆迁居民的需求
一方面给拆迁户提供的房源选择更多样，不仅地理位置优越，交通便利
而且产品力有了很大改善，电梯、地下停车库都有配备
上海现在甚至还有全精装交付的动迁房，完全按照远高于市场的标准在交付
走到改造过后的街道上，你确实分不清这里到底是一个动迁房小区，还是一个商品房小区
除了传统的货币补偿和产权调换外，有的地方的新标准还增加了综合补偿方式
03
为什么最近这么多城市都爆出要拆迁
新一轮拆迁影响到的不仅仅是拆迁户
对一个城市而言，拆迁势必会带来城市面貌的翻新
从最新国家会议的政策方向来看
将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造、危旧房改造
图源：国新办会议
很多超大城市背后其实都有大体量的城中村，不只是上海，深圳、广州都是如此
从某种意义上来说，城中村是城市这么多年发展的见证者，也和房地产投资与需求息息相关
当前新一轮房地产发展过程中，城中村改造工作将成为消化住房库存的重要动力
此次明确提及货币化安置，和2014年的模式有较大相似性
相比房票安置，货币化安置在拆迁和去库存方面更具优势
在释放购买力和刺激流动性的双重影响下，将有巨量的购房需求被释放
机构数据显示，未来5年，超大特大城市城中村改造预计带动10万亿元投资，对房地产市场形成有效支撑
平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米
城中村改造有利于盘活存量资产，提升城市功能
不光有城中村，还有危旧房
也就是说，市中心那些房龄老旧的老破小、老破大，未来也有可能被拆迁
既能够为老旧小区提升居住环境，也是筹集保障性住房的重要方式
对上海楼市来说，本身特质就是改善和置换客户占很大部分
几个拆迁大区，黄浦、杨浦、虹口、徐汇的拆迁户一直都是主要购买力
今年四五月的二手网签数据里，粗略估计有近1/10就是来自市区动迁户
04
不可否认的是，全国的城镇化已经进入到了中后期，过了大拆大建的阶段
上海像东安一村和二村这种大规模的拆迁小区，很难找出第二个
现在各大城市更新的内容，更多是对现有的城市设施优化提升，是做存量优化工作
围绕中心城区做零星旧改，覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区
新一轮的城中村改造，可能也不是大家想象中的“传统大招”
更重要的是为构建房地产发展新模式、房地产长效机制，提供摸索经验和助力
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