FM937无锡新闻综合广播的《心仪有说法》节目，自2022年开始聘请江苏金汇人律师事务所律师作为节目嘉宾，分析真实案例，说说法理，协助解答听众的法律咨询。我们现在将部分案例解答及听友的法律咨询，以书面方式提供给大家。
一、买房就送60平方米？开发商承诺成空头支票，法院判了！
1、开发商与董某达成了赠送争议位置的合意。从证据中可以看出，开发商的销售人员在销售过程中，多次明确表示向董某赠送争议位置。根据《民法典》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”据此，开发商的销售人员通过口头承诺向购房人发出要约后，购房人据此与开发商签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，双方达成赠送争议位置的合意，开发商的销售人员对购房人的承诺对开发商发生法律效力。
2、部分开发商可能在认购书中约定“销售人员的口头介绍仅供参考，不作为对乙方交楼标准、交楼设施及环境等承诺或具体标准”；乃至通过补充协议约定“甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任，甲、乙双方所有权利义务以本合同及补充协议的约定为准。”，但是上述约定系格式条款，是开发商利用其优势地位预先拟定，对购房者明显不公，且该条款排除了其所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
3、案涉赠送的争议位置位于大堂架空层的上部悬空空间，依附于主体建筑而存在，不能单独登记产权，并且该位置需要拆除涉案房屋的墙体及在大堂天花位置上方搭建楼板才能进入，显然该位置也并非涉案房屋的专有部分，因此开发商擅自将全体业主共有的位置赠送给购房者，必然损害全体业主的利益，故有关这部分的赠送内容属无效。
4、开发商明知是公共部分而对外承诺予以赠送，主观上的过错是明显的，应对购房人合同目的落空所造成损失要承担缔约过失赔偿责任。但购房人作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时对赠送面积属于业主共有属于应当知道的事实，并意识到该位置能否使用具有不确定性，但其仍坚持购买，因此购房人也应对其损失承担部分过错责任，双方过错相当，应当共同分担损失。结合案件证据，考虑到开发商赠送面积对购房人签约意愿产生重大影响，且购房人基于开发商的承诺投入资金进行了加建，后加建的建筑物被政府部门依职权拆除，事实上给购房人造成了损失，故法院酌情判决开发商赔偿购房人损失50000元。
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无锡市优秀女律师，无锡市十佳青年律师无锡市律协优秀公益律，无锡市名优律师培养对象(第三层次)。无锡市律协劳动法专业委员会委员，江苏金汇人律师事务所建设工程专业委员会主任。
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