还原最真实的产业园区行业
引言：园区民企路在何方？方升研究专访天瑞金总裁赵立东：精益求精，园区民企有未来！
8月1日，正式实施的《公平竞争审查条例》，让园区内关于国进民退的讨论声日益高涨。
而近期，全国人大常委会在11月8日审议通过的《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额以置换存量隐性债务的议案》将动用12万亿元的化债额度用于解决各类债务问题，无疑为国企带来了重大利好。
可是，随着国企在园区内的占比越来越高，民营园区的日子并不好过，特别是在市场竞争愈发激烈的当下，他们的生存空间是被进一步压缩的。
面对12万亿元的化债额度投入市场，对民营园区是利大于弊，还是弊大于利，值得我们深思。
最近几年，碧桂园、恒大等一众房企优等生的频频暴雷，给市场敲响了警钟。
但在以前，房地产绝对占据了半壁江山，依赖着拿地、开发、建设的土地财政逻辑，直接让地方政府、开发商们赚得盆满钵满。
可现在，一边是经济下行，一边是市场萎缩，土地卖不动了，房子也卖不动了，想要继续靠着房地产的高周转模式拉动经济发展，显然不太现实。
就这样，地方政府不仅失去了重要的收益来源，头上各种明面的、隐性的债务也越垒越高。
为了进一步化解城投公司的债务危机，也就有了我们前面提到的，国家层面将通过12万亿的化债额度来缓解当前城投债高企的现状。
当然了，国家出钱出力兜底，也不是第一次了。早在2008年，金融危机过后，就实施了为期两年的4万亿计划。
在经济刺激需求、地方债务问题亟待解决的双重驱动下，2008年的4万亿最后主要流向了土地财政，绝大部分用在了基建上面。
但现在，想要让12万亿元化债额度发挥最大的作用，继续将大量资源投入到普适性的基建当中，并不是明智之举。
虽然城投公司在开发建设方面有优势，但新一轮的化债方向必须更聚焦、更精准。
在产业为王的当下，将化债的重点放在产业基础设施的完善上面，比如园区的配套设施建设、落地大型科学装置等，才是最优解。
但是，单纯依赖载体与配套设施的完善，是没办法满足市场需求的。因此，从政府层面出发，应该加大对产业政策的资金投入；从城投层面来看，应该围绕产业的发展，设立专项的产业基金。
再加上12万亿元化债额度的支撑，整个产业环境势必会迎来复苏。届时，市场将会涌现出更多企业，以及产业；园区的低出租高空置问题也会得到根本性解决。
这不仅可以为园区带来更可观的租金收入，还能帮助地方政府实现税收、产值的跃升，形成更加良性的产业循环，也能为民营企业带来更多的发展机会。
在产业发展的初期阶段，土地财政逻辑盛行，拿地数量、体量成为了地方政府衡量一家企业优劣的重要标准。
背后的逻辑很简单，只有企业进行大规模、大范围的土地开发，才能为地方政府带来可观的收益，以及拉动当地经济的发展。
所以，那些本身规模较小，且拿地体量有限的民营企业，特别是在园区领域，他们在土地资源获取上就存在天然的劣势，不仅不好拿项目，甚至还会有各种各样的限制。
可现在，市场格局发生了翻天覆地的变化。
随着房地产黄金时代的坍塌，那些承载产业发展重任的园区，逐渐成为了地方政府争相追逐的焦点，被视为地方经济增长的新引擎。
但就目前来说，仅仅获得地方政府的青睐是远远不够的，民营园区还需要不断提升自身的专业能力，解决企业在成长道路上遇到的各种难题。
除了满足入驻企业在研发、生产、流通等各个环节的需求之外，还要提供包括资源对接、市场拓展等一系列的特色化服务。
其实，民营园区在组织架构上更加灵活，为企业提供更专业的服务，满足更多元的需求，是他们的强项，也是优势所在。
当前，国有企业手里握着大量的园区存量资产，但仅凭国企现有的资源和力量，是很难完全解决当下棘手的招商问题的。
正因如此，国有企业也就衍生了和具备产业打造能力的民营企业合作的诉求，这对民营企业是一个绝佳的契机。
当12万亿化债额度落地后，整个产业环境会更加友好，民营企业的招商压力也会大大减轻。
随着市场竞争的日益激烈，对于民营企业来说，关键在于能不能打造优质的产业。在挑战与机遇并存的当下，那些做不好产业的园区，自然会被市场淘汰出局。
虽然，现在市场环境对民营园区有所好转，但总体来看，民营园区的生存环境依旧恶劣。
一方面，产业环境持续收缩，招商压力与日俱增；另一方面，高周转模式疲软，可销售土地日益稀缺，民营园区不得不收紧开支，艰难度日。
想在激烈的市场竞争中立足，民营园区就必须在园区运营上精益求精。
随着市场对产业的重视程度不断提高，优质的精品园区项目逐渐成为了市场关注的重点，这对于那些精细化运营的园区来说，是一个难得的契机。
在方升研究的调研中我们发现，市场中有越来越多的优质民营园区项目崭露头角，天瑞金打造的MAX科技园就是个非常典型的案例。
虽然项目数量不多，但始终坚持精品化的园区路线，在这些年的发展过程中，也逐渐赢得了政府的认可与青睐，甚至出现了地方政府主动找上门寻求合作的情况。
天瑞金给我的第一印象是“稳”，这在我们方升团队和天瑞金总裁赵立东的交流过程中，就能明显的感受到。
这几年，市场持续收缩，在拿地这件事情上，大家都变得非常谨慎，就连业界知名的联东、中南等企业，也逐步踏上了轻资产转型的道路。
但逆势之下，天瑞金却在积极的拓展重资产业务，在轻重资产并重的整体战略下，持续加大对重资产领域的投入。
而这一切的底气，都源自于天瑞金对精品园区项目的执着追求。
在项目研发方面，天瑞金投入了大量的时间和精力，目前已经推进到了第六条产品线，第七条产品线也即将投入实施，并且还在不断更新和完善中。
“我们研究一条产品线大约需要2-3年的时间，期间会绘制70-80版图纸，召开的生产线复盘会更是不计其数，并且还会进行多次试验和现场实验。”赵立东和我们分享。
虽然天瑞金·MAX科技园数量不多，项目打造速度较慢，到今天为止“仅有”18个园区，但每个项目都是深思熟虑的精品，这也是天瑞金一直以来的风格。
此外，值得特别关注的是，与市场上的其他园区相比，天瑞金·MAX科技园的企业入驻率始终维持在高位。
这一切，都得归功于天瑞金在赛道选择上的独到眼光。
其实，在整个园区市场中，专注于企业独栋领域的企业并不多见，特别是像天瑞金这样在全国范围内布局，并拥有众多独栋项目的企业，更是屈指可数。
很多人说万洋剑走偏锋，但在小编看来，天瑞金走的这条路更加“冒险”，因为他们的市场定位更加狭窄，这就对操盘者的洞察力提出了更高要求。
因为，一旦项目在定位上出现偏差，或者价格制定得不合理，甚至是任何一个细节上的疏忽，都可能引发连锁反应，导致整个项目的失败。
然而，在这些年的发展过程中我们发现，天瑞金凭借其魄力和胆识，硬是把企业独栋这条路子打通了。
为了确保每个项目都能顺利活下来，在选址这件事情上，天瑞金是拿着放大镜在看的。
所以，在项目选址阶段，天瑞金对地理位置非常“挑剔”，选择的都是一线、新一线城市，以及这些城市的产业核心区。
因为，在天瑞金看来，只有城市拥有良好的产业基础，并且当地政府也在积极推动产业发展的情况下，项目才能有更多成功的机会。
相反的，如果城市的产业环境不够理想，相关利好政策缺乏，天瑞金宁愿放弃，也不愿意冒不必要的风险。
今年，是天瑞金成立的第20个年头，正是因为其对精品园区项目的不懈追求、在赛道选择上的敏锐洞察，以及在选址过程中的精益求精，才成就了今天的天瑞金。
随着房地产逻辑的退潮，那些一味追求高周转、粗制滥造的园区，不仅留不住企业，也很难形成自己的核心竞争力。
在产业价值日益凸显的当下，只有专注园区运营的企业，不管是轻资产，还是重资产，才有机会成为新的行业翘楚。
现在，12万亿化债大旗已经举起，地方政府对园区会有更大的支持力度，也会给民营企业带来更多的机会，这是毋庸置疑的。
深耕细作，潜心打磨产品，具备服务好企业家和员工的能力，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，这也是天瑞金这类民营园区实现突破的关键。
当前，机遇与风险并存，继续把产业、园区当成高周转的商品看待，恐怕会是一条“不归路”。
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