城市更新中社区商业更新面临的问题
1产权与经营权的分散。
2基础设施与配套不足。
3资金与成本压力。
4市场定位与业态选择。
一些社区商业项目可能由于对市场趋势把握不准或业态选择不当，导致经营效果不佳。
城市更新中社区商业更新的应对策略
1把握需求趋势，系统全面评估，科学确定定位。
2合理规划功能，优化布局业态。
3充分评估实用性，可采用绿色低碳技术对设施进行升级与改造。
4精选品牌和商户，挖掘特色和创新业态。
5提升服务品质，创新服务模式，满足社区居民多样化的需求。
6做好运营，注重烟火气。
注重社区氛围的营造，社区商业不仅是购物的场所，更是社区居民交流和互动的平台，是充满烟火气和温情的地方。
社区商业更新改造案例
1杭州·缤纷里
杭州·缤纷里，建筑面积约2万平方米，位于浙江省余杭区杭州天目山西路圣地路口，由于项目位于绿城桃源小镇内部，属于典型的特色小镇社区商业。项目2公里内常住人口3000户，共计1万人左右，品牌商户引进和商户存活皆存在困难。更新改造前，开发商进行了大量工程改造，导致了后期漏水、漏电等问题层出不穷，商业投诉问题较多。经过5年不断创新与升级，对项目进行塑造和招商运营，打造“首个耕读文化体验式街区”。
杭州·缤纷里项目是带有文旅元素的特色小镇社区商业改造更新的示范。通过定位优化，深入研究古代耕读文化，将项目定位成富有体验感的商业街区，同时，围绕耕读文化，在建筑改造、招商运营上都体现耕读文化的特色，注重社群的经营，激发业主的积极性，使得项目重新焕发活力。
项目在当前整体商业过剩的背景下，能够通过深入研究人们的新消费需求，紧紧围绕耕读文化进行更新改造，走出了一条社区商业差异化定位之路，成为国内特色小镇社区商业更新提升的示范。项目焕活了空置率较高的社区商业，使得充满着人气和活力，同时在商业整体经营困难的背景下，实现了租金收益的提升，取得了相当不错的经济效益。
在定位优化上，结合小镇“耕读”文化，将项目打造为国内首个“耕读文化体验式Block街区”。在更新改造上，进行了街坊巷、院落制、八境十六楼的建筑改造，统一商业街整体形象，形成专业社区商业运营圈。在业态调整上，依次通过丰富业态，满足社交需求；科学划铺，引进更多业态；品牌升级，吸引主力业态、业主自营和网红品牌入驻，逐步达成招商目标。在招商策略上，打破了传统社区商业招商策略，创新实施“1+3”招商策略，实现了社区商业共生共建共享。此外，通过打造六大缤纷系列活动，营造出专属的社群文化，有效激活了商业的活力。杭州·缤纷里在商业定位、招商运营、业态调整以及社群运营方面的经验，能给整体过剩的社区商业类城市更新项目带来一些启示。
2时代·芳华里
由时代商业打造的社区项目时代·芳华里，前身是以吉之岛为主力店的百货商场。洞察社区商业的发展趋势，时代商业导入国际级设计资源对项目进行了从产品定位到空间布局的整体升级。
▲ 项目改造前
▲ 项目改造后
作为辐射中山西沙溪镇片区超80万消费客群的首个现代社区购物中心，时代·芳华里一亮相便自带流量。项目深喻社区居民在生活、饮食、亲子、运动的“家门口”消费习性，并以此细分乐龄祖辈、高知爹地、潮流辣妈、全能潮娃等全龄客群，其业态组合搭建出匹配全龄客群的社区生活场景，如美食主题户外街区“勺子里”、儿童欢乐天地“绘乐园”、9m立体运动空间的“热氧馆”等，着力构建“家门口的花漾时光”。
项目开业时秀出100%招商率及99%开业率，且以“24hour芳华时光”匹配社区全龄客群的时间轨迹，通过品牌搭建不同时段的消费场景，打造全天候芳华现场，长效构筑起品牌的忠诚度和高频消费。
从“晨经济”的晨练、早餐，到“夜经济”的深夜食堂，从“周中经济”的托育、健身，到“周末经济”的娱乐、购物，消费者可在时代·芳华里实现颜值管理、逛街打卡、社交聚餐、一站式遛娃的“家门口的花漾时光”，7×24精彩不重样。
3市井荟·五里市集
市井荟·五里市集，是今年进入市场的由老旧厂区改造而来的代表性的邻里商业之一，发挥临近武汉市动物园的区位优势，将便民、餐饮、社交和文旅服务融为一体，营造出温暖而有趣的社区感，把在地文化和网红潮流融入商业场景，将人、社区、商业和城市链接在一起，服务于消费者的多元需求。
项目地处汉阳区汉阳大道和动物园路交汇处，于今年6月10日开业，由武汉市第六冷冻厂旧址改造而来。项目占地约28亩，总建筑面积3.2万平方米，市集区域面积约4500平方米。
市井荟五里市集业态布局示意
项目由武汉产业投资控股集团旗下武汉粮油集团投资打造。在2022年底时，这里是武汉粮油集团“试水”开设的一家便民农贸市场，次年武汉动物园焕新开园，动物园路周边环境改造美化，以此为契机，武汉粮油集团开始规划市集打造，成为武汉粮油集团旗下继大东门市集后第二家落地“农贸+”业态的市集。
市井荟大东门市集
项目将旧冷库打造为酒店，旧厂房打造为网红市集和运动馆，对农贸、水果新零售、跨境电商、湖北农展、特色餐饮等多元业态进行平衡发展和布局，形成了集邻里、餐饮、文旅等于一体的复合功能。
市井荟五里市集主要建筑物
在项目规划中，农贸市场区域以民生保障为主体，以“一菜一修”为经营方向，服务周边居民基本生活。餐饮市集区域，划分为走街、串巷、小憩空间三大主题板块，走街区域规划引进武汉本土老字号品牌美食，串巷区域规划引进网红美食餐饮品牌，小憩空间区域规划引入各地特色小吃，为周边居民和动物园客流提供多样化用餐选择。
市井荟五里市集
目前已开业的商业网点约31个，主要集中在餐饮业态，包括约15家餐饮网点，成为了项目人流吸引驱动，同时引进了体育运动、儿童培训、酒店住宿、休闲娱乐、便利超市、居民服务等业态。
市井荟五里市集夜间餐饮人气良好
但是当前农贸市场、跨境电商、湖北农展和市集内的大部分餐饮摊位尚处于持续招商阶段，市集内现有餐饮摊位在品牌和经营上也欠缺特色，没有实现规划构想，项目整体的商业氛围及特色还需进一步培育和加强。
市井荟五里市集待招商区域
此外，项目在动物园路沿街还有约13家店铺，涵盖小吃快餐、烟酒副食、药房及居民服务业态，对生活服务功能形成补充。
市井荟五里市集动物园路沿街店铺
项目适应打卡风潮，融合“萌系文化”及武汉特色元素打造一系列打卡专区。结合周边动物园文旅圈建设，打造了一只橙红色的小熊猫“荟小宝”作为吉祥物，融入到项目整体设计中；同时，项目以武汉特色方言和汉阳地标地名为元素，设计为装饰灯牌和墙面背景板，赋予五里市集在地文化的传达，形成无处不在的打卡场景，构成了项目的独特特色。
市井荟五里市集“荟小宝”IP
结语：当前已经基本结束了大拆大建的时代，未来的城市更新将以渐进式的微更新为主要模式，社区商业的更新大有可为，参与的主体需通过独特的商业定位、多元化的业态组合、空间优化设计、科技融合创新、社区参与合作以及服务品质提升等策略，可以有效推动社区商业的更新与繁荣，进而提升城市的整体活力和竞争力。
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