明天执行！
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01
讲真，现在提鼓楼，除了学区房，新房的频次也越来越多了。
刚拿到一张鼓楼某神盘180平的户型图！
说实话， 相当领先！
几乎吊打周边一众老旧小，大露台+四房的设计，更让很多鼓楼的读者兴奋。
这两年，南京楼市兜兜转转，最后还是老城区尤其是鼓楼区吃香，前有桃园金茂府热销，后有G16土拍被疯抢，很多开发商甚至新南京人不太了解鼓楼，这不是一个简单看数字、看GDP就能理解的地方，甚至可以说是江苏省顶级资源最密集的地方也不为过。
省市级的教育+商业+产业资源堆叠？确实吸睛。
02
那么，鼓楼为什么总不缺购买力？
这个问题，我们要先从土拍说起。
（1）鼓楼区下关街道方家营路以南、方兴路以东地块，1.05的容积率，靠近长江、地铁5号线方家营站。
（2）今天现世的鼓楼滨江地块中山北路以南、热河南路以东这块地，也很有代表性。
标注一下这块地位置。
周边全是地标啊，地铁5号线下关站，有商业+TOD，本身也是低密住宅，靠近挹江门、狮子山、阅江楼、秦淮河、绣球公园、小桃园、中山码头、长江风光带、大观天地。。。
可以说相当稠密。
20年前，南京称得上富人区的有2处，一个是紫金山下、月牙湖畔，城东富人区；一个就是下关小桃园，挹江门外、明城墙下，与绣球公园隔街相望，面临秦淮河，风景优美，清雅谧静。
数千株桃花，花桃、果桃、紫叶桃、寿星桃等，而且与狮子山、绣球公园、阅江楼等景区联成一体，有“金陵”气质，旖旎风光，令人向往。
▲ 小桃园（来自南京文旅）
当年的富人区是真牛。
峰尚国际、天正桃源堪比湾4海玥，次新房如当代万国府MOMA、仁恒桃园世纪、中海桃源里也是当年的三剑客。
2006年，锋尚国际开盘价1.4万/㎡，而当年的河西才五六千一平。
远的咱们也不谈了，就谈桃园金茂府（2024年1-6月最低中签率的楼盘）。
所以，总有人说鼓楼就是学区房吃香。
不好意思，鼓楼的购买力跨度非常大，从100多万到1000多万都有，成色多元且复杂。
而且，很多小众的豪宅，也备受青睐。
比较之前《1158万卖出的当代万国府MOMΛ》非常少见的风格，当年首开均价43053-44257元/㎡，主力户型220-250㎡，是纯粹的改善大宅。
跟学区完全不搭边。
却让小部分人“接受且愿意买单”。
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再说说学区房浓度更高的龙江地区。
一样，新地块、新房几乎不愁。以金基龙江G16 为例，已经成为很多人紧盯的项目了。GOA大象+七月合作社，容积率仅为1.5+户型建面约147-180㎡。
拥有超高使用率，叠加阳台一半面积、飘窗面积、露台面积后，使用率接近100%。
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一是地段位置，几乎在龙江的核心地段上，到新街口、河西、城北都很近。
二是周边的教育资源。从幼儿园到高中一网打尽，从幼儿园有代代红、鼓幼、省级机关幼儿园、南师大幼儿园；小学有“拉力琅芳银金”；初中有“树人汇文29中鼓实”；高中还有南师附中29中金中等等，这几乎是南京公办教育的顶流。
三是医疗和商业资源。省人民医院，脑科医院，省妇幼；新城市广场，离得不远的万达、建邺吾悦广场、金鹰以及新街口商圈。
而这种“稠密”不仅体现在城市面貌上，既有老城区的繁华和密集商铺，充满生活气息，又有新城区的有序规划和发达路网，实际上非常适宜居住，星罗棋布的小店，商业体就很多。
这是工作日的南京热力地图。主要人口集中在老城区，而鼓楼的龙江、滨江区域更是浓厚。
鼓楼红彤彤一片，体现出“人口浓度”之高。
这样的浓度里，最直观的就是人多，不仅仅云集着南京乃至江苏省的“体制群体”、从省政府、省级机关到高校、事业单位等都有，而且有大量改善家庭。
而大量的改善家庭要换房，肯定优选鼓楼新房或次新房，自然不缺市场，而且随着整个学区房的演进，这种趋势还是更明显。
04
鼓楼龙江、滨江区域作为鼓楼的新区域，新房价值是非常高的，因为“稀缺”。
当前，南京土拍整体严峻，项目去化不快，流速不高，很多流速不高，很多开发商手里的存货还沉沉压着，因此开发商想拿但又不好拿。
但，就是这样的时期，一批精致的主城小地块项目露出，让很多开发商心痒痒。
毕竟南京整个城市的底蕴、资源和水准在国内都是一流的，南京文旅更是躺赢。但问题的实质是，不是所有房子都不行，而是好地段和好房子才能行。
鼓楼，打了一个样。
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