【总编时评】从失业率、结婚率和生育率等数据看房子已不具备投资价值

（一）数据

（1）失业率

国家统计局，刚刚公布了9月份失业率的数据。9月份全国城镇不包含在校生，16到24岁的失业率17.6%，8月份是18 .8%，7月份是17.1%，6月份是13.2%。

而25岁到29岁的失业率是6.7%，8月份呢是6.9%，小幅下降；30到59岁的失业率是3.9%，和8月份的持平。

从这个官方数据的变化大家可以看得出来，现在的应届毕业生就业的压力确实非常大。失业率的这个数据重点就是青年人的失业率确实现在比较高，将近20%。

（2）结婚率

2024年上半年的结婚率又创造了一个新低，结婚登记的人数是343万对，比去年的上半年减少了49.8万对。

结婚率在2013年结婚的登记对数是1346.9万对，达到高点，从2014年开始就下滑，一直下降到了2022年的683.5万对，连续下滑了9年，去年回升到了768万对，主要是因为疫情之后的一个补偿效应。

今年如果按照上半年的只有343万对的这个数据来看的话，应该会再次跌破700万对。一般情况下，因为传统节日的影响，上半年的结婚人数比下半年的要多一些。所以，结婚率还在持续持续下滑，而且是非常低的一个水平。

（3）生育率

我国在2023年的总和生育率是1.0，今年有可能还会小幅下降。

相比，韩国是0.72，世界倒数第一。新加坡是0.97，新加坡这个规模太小，可以忽略不计。也就是说，我们的总和生育率基本上就是世界倒数第二，仅次于韩国。

大家都知道日本的老龄化是公认的比较严重的国家之一，它在1990年房地产泡沫破裂那个阶段，实际上生育率就已经开始大幅下滑了。但是即便是这样，日本的总和生育率还有1.26，而我们现在是1.0，很快将不到1.0，我们的生育率其实非常的严峻。

（4）离婚率

今年前三季度，国内离婚登记总数为1967万对。根据多项研究数据，女性主动提出离婚的比例在全国范围内占到了70%以上。

（二）对未来房价的影响

为什么把结婚率、年轻人的失业率和生育率这三个数据加在一起来说呢？因为结婚率影响的是当下现在的房价；青年人的失业率影响的是未来五六年、七八年以后的房价；而生育率影响的是20年、25年以后的房价。

先说结婚率。

过去我们的需求主要来源于城镇化，大量的农村进城有这个需求，但是现在已经非常少了。

现在的买房的需求的支撑主要是靠结婚上学，还有就是改善。结婚绝对是大头，是刚需。但是现在的问题是，很多的孩子其实已经是房二代甚至房三代了，有房了，就不一定再买新房结婚了。

何况，现在我们的结婚率还在不断的下降，已经到了一个非常低的水平线上了，因为每年已经不到700万。

第二个青年人的失业率。

现在的青年人的失业率非常高，将近20%。虽然主力的购房群体的年龄大概在25岁到50岁之间，但是他们的收入不稳定、工作不稳定，而且是会向后传导的。

他们赚不到钱，他们的需求也会向后推迟。虽然30岁到59岁的这个失业率只有3.9，但是因为它是跨度30年太长了时间。如果细分的话，其实40岁、45岁、50岁以后的这些一定是有中年危机的，就业、收入肯定有影响，即便没有失业，但是他的收入可能也是下降了，而恰恰这些人就是16岁到24岁这些年轻人的父母。也就是说，这批年轻人不仅自己赚钱费劲，他们想啃老也费劲，那他们的需求不但会推迟，而且他们的购买力也可能是下降的。

当这些人陆续的进入市场，那么五六年、七八年以后的房价的影响，需求的影响会是什么样的呢？可想而知。

最后看一下生育率。

我们的生育率现在非常低，非常的严峻，如果按照这样一个生育率，20年以后大家想一想那个时候的人和房的关系是什么样，这个一目了然。

而且这个还不是最重要的，现在的孩子很多都已经是独生子女了，都只有一个孩子。两个人一结婚，男方爸爸妈妈有一套，爷爷奶奶有一套，而且很可能还给买了一套婚房，也就是说这一家子有5套房。

当然现在的年轻人还不能全都用得上，全都住得上。再过20年、25年、30年，当他们的孩子再结婚的时候，大概率这些房子很多都已经空出来了。

也就是说未来的小孩再结婚很可能起步就有三、四、五套房甚至更多。

我们从多个角度，包括政策导向、经济环境、市场需求、城市化进程等多个方面，来分析房地产趋势。

（一）政策导向

1. 宏观调控持续：政府将继续实施房地产市场调控政策，以防止市场过热或过冷，保持房地产市场的稳定健康发展。这可能包括限购、限贷等措施，以及对房地产企业融资的监管。

2. 长效机制建设：政府将进一步完善房地产市场的长效机制，包括土地供应、税收政策、租赁市场等方面，以促进房地产市场的长期稳定。

（二）经济环境

1. 经济增长放缓：中国经济正逐渐进入新常态，经济增长速度放缓，这可能会影响居民的收入水平和消费能力，从而影响房地产市场的购买力。

2. 货币政策：为了应对经济下行压力，央行可能会继续采取宽松的货币政策，如降息、降准等，以刺激经济增长和房地产市场。

（三）市场需求

1. 城市分化加剧：一线城市和部分热点二线城市由于经济基础好、人口流入多，房地产市场需求相对稳定，房价相对坚挺。而三四线城市由于经济发展动力不足、人口外流，房地产市场面临较大的库存压力，房价上涨动力较弱。

2. 刚需和改善型需求：尽管整体市场可能趋于平稳，但刚需和改善型需求仍然存在，特别是年轻人结婚、换房等需求将持续支撑市场。

（四）城市化进程

1. 城市化深化：随着城市化进程的推进，更多的农村人口将迁入城市，这将增加对住房的需求，尤其是在新兴城市和卫星城。

2. 绿色和智慧城市建设：未来城市将更加注重绿色发展和智慧化建设，这将对房地产开发提出更高的要求，推动房地产企业转型升级。

（五）供给机制

1. 高端、中端、低端市场并存：未来房地产市场将逐步形成高端市场有需求、中端市场有支持、低端市场有保障的机制，满足不同层次的消费需求。

2. 存量市场重要性提升：随着增量市场的饱和，存量市场的盘活、改造和运营将成为新的增长点，包括旧城改造、长租公寓等。

（六）技术创新

1. 数字化转型：房地产企业将加速数字化转型，利用大数据、人工智能等技术提高管理效率和服务质量。

2. 绿色建筑：绿色建筑和可持续发展将成为行业发展的新趋势，政策和市场需求都将推动这一方向的发展。

桥水基金的创始人瑞达利欧是接受了彭博社的采访，分享了他的一些最新观点。他认为，现在的中国面临着比90年代的日本更加严重的经济挑战。

过去的4年里，中国的房地产市场和这个股票市场，都出现了很大的一个下滑，导致大多数居民的财富蒸发，特别是中产阶级。所以，大家也开始逐渐的去持有现金，而不是去投资或者去消费。

而同时，房地产市场的一个下滑，也导致地方政府的这个债务压力也在加大。那我们要想走出这样的债务泥潭呢？传统的土地财政手段它面临着很大的压力。瑞达利欧也表示，目前他也在缩减在中国投资的比例。

他说，万事都有周期，那我们现在的这个周期呢？比赚钱更重要的，就是要过好我们普通人自己的生活，照顾好自己与家人，健康与快乐才是这个阶段最重要的事情。

金九银十，在政策回暖情况下，10月份数据表现还是很不错的。但这些短期的市场的数据真的重要吗？相对一个长周期的资产而言，你是拿这些短期的市场变化来做一个重要的买房的决策吗？这个黄金周一共卖了多少房？这个其实不需要太关注；而失业率、结婚率和生育率这些数据，才是大家真正应该关心的最重要、最底层的数据。

房地产作为高回报投资机会是千年一遇的，以后怕是再也难见了。

文章节选自 《中经专网》--总编时评