“去年以来，我向物业反映第一江岸小区内多个单元楼外墙脱落，也没个具体应对措施。随时都感觉楼上空鼓的墙砖会脱落，这让我们如何安心居住？”
近日，家住市区第一江岸小区15栋的郝先生在问政雅安平台反映，小区里多栋楼的外墙从去年5月起陆续脱落，在向物业、社区、住建等部门反映后，截至目前除6栋2单元开始维修外，其他楼栋尚未进行处理。
从去年5月至今，外墙脱落的问题为何一直没有得到解决？11月25日，记者到第一江岸小区等地进行了采访。
从小区东门往里走，一抬头便能看到16栋楼的外墙面斑驳不已：浅咖色的外墙上，有几抹不规整的“补丁”，颜色深浅不一；有些地方干脆裸露出内里的水泥色墙体。
整个小区共有17栋楼，许多栋楼都有类似的脱落现象。15栋1单元和2单元间脱落的外墙下，是取寄快递的通道，两边绿化带被几条拉起的警戒线封闭住。这样的警戒线，整个小区有十余处。
部分小区业主认为，外墙脱落后，墙面发生渗水的风险增加，如果墙体被浸湿容易起皮、掉皮，“拉警戒线封闭掉落区域，并不能真正解决问题。小区内孩子多，跑跑跳跳容易误入脱落区域，安全风险很大，应该尽快处理。”
郝先生曾多次向物业公司反映，“但物业公司以请蜘蛛人需要时间为由进行推脱”。
郝先生认为，排危和维修是两回事，“物业公司老是把两个事情搅在一起，总是以无法动用专项维修资金来拖延排危的时间，导致外墙脱落的情况一直在发生。”
“不能等需要排危的面积凑够一定的量，再去处理。可以先不维修，但排危一定要及时。”郝先生说，“部分脱落的墙体，正好落在楼栋单元的门厅前，如果有人刚好经过，后果不堪设想。”
从去年5月开始，为何多次反映都未得到及时处理？记者前往小区物业方——海源怡生活服务集团有限公司雅安分公司进行采访。
“小区已经过了维保期，再加上外墙整体维修耗资巨大，需要用到居民的专项维修资金。”海源怡生活服务集团有限公司雅安分公司物业公司主管张红梅介绍，法律规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。第一江岸小区一直未成立业主委员会，外墙脱落问题处于由物业公司代社区向业主征询是否启用维修资金意见阶段。目前，大多数居民表示反对启用专项维修资金。
法律规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。一般情形下使用维修资金应当经专项维修资金分摊范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
“只有达到法定比例的业主表决同意，才能申请使用房屋专项维修资金。”张红梅说，目前，整个小区只有6栋2单元的业主同意使用专项维修资金，也只有6栋2单元的外墙完成部分墙面的维修。
小区业主李女士告诉记者，反对动用专项维修资金的业主大多认为，物业公司有责任对小区建筑进行排危和维修，“费用也应该由物业公司支付”。
《中华人民共和国民法典》第1254条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
同时规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
物业公司是否采取了必要的安全保障措施？
“小区外墙排危工作每年都在进行，低层够得着的地方随时巡查发现就立即排危，并设置警戒线。高层的处理需要使用蜘蛛人，物业公司承担不起昂贵的费用。”张红梅透露，按照市场价，外墙排危修缮每平方米的花费在400元左右，初步估计6栋2单元的排危维修费用就在十万元以上。
“每次接到外墙脱落的报告后，社区都会派人到现场查看，也多次与行业主管部门前往小区开现场会，一起研究讨论。”雨城区青江街道汉碑路社区党委书记刘燕表示，就动用维修资金一事，社区工作人员多次和物业公司一起上门征询业主意见。
刘燕说：“对于第一江岸外墙脱落，目前我们主要是做好群众工作，同时提醒物业公司做好警戒排危。”
根据《四川省物业管理条例》，楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的，可按照紧急程序申请使用建筑物及附属设施的维修资金。
“我们负责审核和批准维修资金的使用，但向业主征询的工作需要业主委员会或者社区进行。”雨城区住房保障和房地产事务中心工作人员介绍，当前，第一江岸小区的外墙维修资金启用程序尚在征询业主意见阶段，申请还未提交。
“法律层面，外墙大面积空鼓、脱落已危及人身财产安全的，坚持安全第一，可依法启用紧急程序，先使用维修资金排危，再补充完善手续。”四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任伍三明表示，因各种原因，相关方面在“启用紧急程序”这件事上颇为谨慎。同时，业委会和业主大会等申请主体的缺失，也是无法启用专项维修资金的一大原因。
那么，对于高层建筑外墙装饰层脱落导致的人员伤亡结果，谁来承担法律责任呢？
在保修期限内，开发建设单位应对因质量问题导致的外墙脱落事故负责。
在保修期限后，外墙脱落造成的人身伤害可能由全体业主承担法律责任。北京理工大学民法典研究中心主任孟强认为：“高层建筑的外墙属于共有部分，属于全体业主共有。如果没有将管理权委托给物业服务企业，则由全体业主共同管理，承担维修责任和安全责任。”
伍三明认为，在实践中，委托物业服务企业管理的小区，建筑物管理人一般是物业服务企业，如果它没有采取必要安全保障措施，将负有与其过错相应的侵权责任。
第一江岸小区外墙脱落的问题何时才能解决？雅安市融媒体中心将持续关注。
雅安市融媒体中心记者：张雨蝶、李洋
编辑：高晓军、魏玲
审稿：唐砚玉、高晓军
