@物业人注意!这是房地产产品最新5大趋势| 物业观察

文摘   2024-12-07 07:55   上海  

12月3日,由克而瑞举办的“破局求进 向好而行——2024中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开。克而瑞集团董事长丁祖昱先生、克而瑞CEO张燕女士,与来自标杆房企、租赁运营企业的多位嘉宾,通过主题演讲、圆桌对话,探讨当前房地产行业产品力痛点及未来发展趋势,为企业及运营商提供实践参考与启示,为行业产品力发展助力。


克而瑞集团CEO 张燕发布了《2024产品力发展报告》,其主要观点如下:


克而瑞集团CEO  张燕


2024产品力发展报告


环境变化,产品力概念转变

这是最坏的时代,也是最好的时代。这句话用在当今房地产市场非常贴切。从行业周期看,市场仍在去产能去库存,但在探底过程中已出现回稳止跌的信号。另一方面,最坏的时候总能孕育出最好的变化,市场的下行探底反而激发了产品力的提升。如何做好品质交付,如何造出好房子,如何给业主更好的居住体验,成为2024的关键词。


本质上,这也是产品力概念延伸的过程,从产品力延伸到交付力,也延伸到服务力,地物协同已成为本轮变化的必然趋势。再加上数字化应用作为贯穿全过程的数字底座,也就形成了产品力完整的内涵和外延。



从热销项目看市场特征

从需求结构看,改善需求今年更为凸显。140~180㎡及180㎡以上产品成交占比稳定增长;500~1,000万及1,000万以上高总价产品也稳定增长,这一趋势在京沪深尤为突出。同时,增量资金聚焦核心资产。Top30企业中,7家更新或重新发布了高端产品系,18家对高端产品进行了局部迭代和创新。

对销售最有影响的是资产价值本身。克而瑞统计的100个热销项目,近6成聚集于城市核心区。同时,核心项目成为板块价格的锚定点。较难复制的核心区位,加上优质产品力,构成板块定价权。通过提升产品力创造出溢价,已经成为产品设计最突出的特点。



产品卷在哪里?首先,高赠送,得益于设计规范调整、四代宅落地,热销项目得房率一再提升。十大入围项目平均得房率92.5%,远超过往。

第二,超配,主要体现在具有仪式感和体验感的场景,主入口门头,园林景观,及会所配套。有刚需刚改项目通过超配,对竞品形成了降维打击。

第三,定制迭代至4.0,整体户型的定制,结合软装、家电,形成了系统化定制体系,今年近5成入围项目引入定制相关概念。

第四,全维度实景展示。规模更大,展示维度更丰富,室外公区以完整的归家线路,将所有场景串联;室内满载呈现,将样板房的实景当做交付标准。


从客户需求看产品趋势

首先,四代宅火热能否持续?原本是创新产品,集中上市是否又形成了新一轮同质化竞争,这是需要考虑的问题。同时,并非所有项目都适合四代宅。单价至少一万元以上,否则很难有动力投入成本,投入也难有溢价;四代宅对日照和温度有要求,更适合南方城市;入住后,安全隐患、高维护成本、极端气候适用性等问题可能浮现,如果未来得不到妥善解决,也会影响后续的市场接受度。



第二,顶级豪宅热销,是阶段性热点还是持续性的?顶豪是资产配置的重要选择,基本出现在京沪深,虹吸效应将越来越明显。同时,未来沪深供应充足,预计仍将保持供需两旺。



第三,“超配”变“标配”?10万方以下项目,很难覆盖超配带来的10~15%的综合建安成本增幅,与其被动超配,不如一盘一策,主动匹配客户的高敏需求。此外,还需考虑超配带来的后期物业维护成本和难度的增加,兼顾地物协同。



第四,定制产品的前景?定制产品有一定的客户局限性,系统化定制会带来建造环节难度增加,装配式建筑的定制也会受到较大限制。解决上述问题有两个关键点,一是用数字化驱动全流程,实现提质增效。二是运用专业总包,尤其是安装总包,对整个施工进行品控,合理控制交付时间。



第五,数字化对产品增效的主要应用。产业链越长,数字化的应用就越加广泛。住宅开发的制造业属性开始凸显,新技术推动制造业升级的特点也体现在本轮产品迭代中。数字化的助力主要体现在三个方面,分别是以客户为中心的产品研发设计,通过数字化建立统一的缺陷管理平台,以及通过技术创新提升产品品质。我们开始讲单盘主义,实际上真正好产品的背后都是数字化支撑下系统产业链的整体运营。



梳理这些趋势,可以发现产品打造的两种模式:一种是深耕区域甚至单个城市,产品在当地实现断层式领先,不求规模,但要求单盘盈利,三四线城市的出圈产品多属这类。另一种是规模化运营,聚焦核心城市,拥有成熟产品线,并极力避免同质化竞争,在产品创新和标准化之间找到平衡。两种模式相辅相成,共同推动着产品的迭代和创新。

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