一、什么是项目贷款
项目贷款，也被称为项目融资，或项目筹资，是以项目本身具有比较高的投资回报可行性或者第三者的抵押为担保的一种融资方式。主要抵押形式包括：项目经营权，项目产权和政府特别支持（具备文件）等。项目融资与一般贷款最大的区别是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其他来源。
根据国家金融监督管理总局令《固定资产贷款管理办法》（2024版）规定，项目融资，是指符合以下特征的固定资产贷款：
（一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；
（二）借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；
（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。
同时，根据《固定资产贷款管理办法》（2024版），贷款人原则上应当要求将符合抵质押条件的项目资产和/或项目预期收益等权利为贷款设定担保，并可以根据需要，将项目发起人持有的项目公司股权为贷款设定质押担保。贷款人可根据实际情况与借款人约定为项目投保商业保险。
二、商业银行项目贷款流程与政策
商业银行项目贷款要根据《固定资产贷款管理办法》（2024版）进行贷款业务开展，由于每家银行贷款侧重点不同，这里就不一一陈述，具体还是要以当地分支行贷款政策为准，这里重点对《固定资产贷款管理办法》（2024版）进行重点介绍和解读。
（一）受理和调查
1、申请条件
根据《固定资产贷款管理办法》（2024版），固定资产贷款申请应具备以下条件：
（1）借款人依法经市场监督管理部门或主管部门核准登记；
（2）借款人信用状况良好；
（3）借款人为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况；
（4）国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；
（5）借款用途及还款来源明确、合法；
（6）项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；
（7）符合国家有关投资项目资本金制度的规定；
（8）贷款人要求的其他条件。
2、尽职调查
根据《固定资产贷款管理办法》（2024版）规定，贷款人在收到借款人申请资料后，应进行尽职调查并形成书面报告。尽职调查的主要内容包括：
（1）借款人及项目发起人等相关关系人的情况，包括但不限于：股权关系、组织架构、公司治理、内部控制、生产经营、核心主业、资产结构、财务资金状况、融资情况及资信水平等；
（2）贷款项目的情况，包括但不限于：项目建设内容和可行性，按照有关规定需取得的审批、核准或备案等手续情况，项目资本金等建设资金的来源和可靠性，项目承建方资质水平，环境风险情况等；
（3）借款人的还款来源情况、重大经营计划、投融资计划及未来预期现金流状况；
（4）涉及担保的，包括但不限于担保人的担保能力、抵（质）押物（权）的价值等；
（5）需要调查的其他内容。
（二）风险评价和审批
根据《固定资产贷款管理办法》（2024版）规定，贷款人应落实具体的责任部门和岗位，对固定资产贷款进行全面的风险评价，并形成风险评价报告。风险评价报告的重点是以偿债能力分析为核心，从借款人、项目发起人、项目合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度进行贷款风险评价，并充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流。
（三）合同签订
贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同等相关协议，需担保的应同时签订担保合同或条款。贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、支付、还贷保障及风险处置等要素和有关细节。
贷款人应在合同中与借款人约定提款条件以及贷款资金支付接受贷款人管理和控制等与贷款使用相关的条款，提款条件应包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求。
贷款人应在合同中与借款人约定对借款人相关账户实施监控，必要时可约定专门的贷款发放账户和还款账户。
贷款期限超过一年的，应实行本金分期偿还。贷款人应当根据风险管理要求，并结合借款人经营情况、还款来源情况等，审慎与借款人约定每期还本金额。还本频率原则上不低于每年两次。经贷款人评估认为确需降低还本频率的，还本频率最长可放宽至每年一次。还款资金来源主要依赖项目经营产生的收入还款的，首次还本日期应不晚于项目达到预定可使用状态满一年。
（四）发放和支付
在完成合同签订后，在确认满足合同约定的提款条件下，组织贷款发放和支付。其中，双方约定专门贷款发放账户的，贷款发放和支付应通过该账户办理。
另外，向借款人某一交易对象单笔支付金额超过一千万元人民币的，应采用贷款人受托支付方式。所谓受托支付，就是贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。
固定资产贷款发放前，贷款人（银行机构）应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。
（五）贷后管理
1.严禁资金挪用
贷款人应加强对借款人资金挪用行为的监控，发现借款人挪用贷款资金的，应按照合同约定采取要求借款人整改、提前归还贷款或下调贷款风险分类等相应措施进行管控。
2.投资额变动
项目实际投资超过原定投资金额，贷款人经重新风险评价和审批决定追加贷款的，应要求项目发起人配套追加不低于项目资本金比例的投资。需提供担保的，贷款人应同时要求追加相应担保。
3、担保监测
贷款人应对抵（质）押物的价值和担保人的担保能力建立贷后动态监测和重估制度。
4、贷款发放进度
贷款人应加强对项目资金滞留账户情况的监控，确保贷款发放与项目的实际进度和资金需求相匹配。
三、商业银行项目贷款业务谋划要点
（一）项目谋划前的充分沟通
项目贷款的前提是沟通。从我们服务过的项目贷款案例来看，与银行的沟通是至关重要的。在开展项目前期工作时，一般要先明确项目的基本信息，简要明确项目名称、建设单位的基本情况（一般要明确建设单位的性质、信用评级、资产负债情况）、项目建设规模与内容、总投资、意向融资额、还本付息来源情况，形成项目简报，与意向银行对公业务部门进行深入沟通，明确银行放贷意向，听取银行反馈意见，评估项目可行性、确定项目下一步的工作方向，同时为可研报告编制提供依据。
（二）各项合规条件的落实
合规条件确认，通过与银行的初步沟通，要明确银行对借款主体的条件要求、担保要求、收入确认要求、资本金到位比例等基本要求，与借款单位进行沟通，初步评估借款单位是否满足银行合规审查条件。
（二）项目可研报告的编制
在前期沟通基础上，开展可行性研究报告编制，全面分析借款主体企业性质、信用情况、财务情况、历史存量债务、主营业务情况，产品与销售业绩等；其次，重点分析项目产业准入性、当地政策与发展规划、市场需求、项目核心竞争力、收入实现性、授权收费文件，对项目现金流进行审慎测算，科学、严谨的分析项目还本付息能力。
（四）贷款流程与合同的谈判
可研报告编制完成后，配合贷款银行进行银行审查、尽职调查、风险评价和审批前的沟通、合同的谈判，确定贷款利率、贷款期限、还本付息方式、明确提款条件、和贷后管理方式。
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