原告某房产经纪公司与被告任某签订限时独家委托出售合同，约定被告委托原告独家出售其所有的一套房屋，委托期限自2023年5月16日至2023年11月30日止；原告在签订协议时支付给被告500元，作为销售保证金。同时约定被告不得在委托期限内及期限届满后六个月内与原告介绍的客户私下洽谈并签约，且在委托期限内不再委托任何第三方出售该房屋。合同签订后，原告依约将涉案房产的出售信息在“58同城”、“安居客”等网站及微信朋友圈上发布、推送，但在委托期内被告私下寻找第三方中介机构将委托出售的房屋售出。故原告某房产经纪公司诉至法院，要求依法判令被告任某给付违约金18000元。
法院经审理认为，原告某房产经纪公司与被告任某签订的《限时独家委托出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务，现被告任某在委托期限内又委托第三方出售涉案的房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依照《限时独家委托出售合同》约定“甲方（被告）承诺，在委托期限内不再委托任何第三方出售该房屋”，“由于甲方（被告）原因，擅自终止或变更本委托，甲方应当退还销售保证金并向乙方（原告）支付相当于房屋总价的1%的违约金”，由于合同约定的房屋委托出售价格为90万元，故被告任某应当退还销售保证金500元并支付原告违约金9000元，遂判决被告任某给付某房产经纪公司9500元。
所谓“跳单”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同。本案属于第二种情形。中介合同中“跳单”违约具备以下构成要件：一、委托人接受了中介人的服务。本案中，任某与原告某房产经纪公司签订了《限时独家委托出售合同》，该合同合法有效，原告依约将涉案房产的出售信息在“58同城”、“安居客”等网站及微信朋友圈上发布、推送，即已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务，故该条件已成就。二、委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。本案中，原、被告双方签订的系《限时独家委托出售合同》，签订合同时被告未委托其他中介人，可以认定委托人与相对方最终达成交易，是利用了原告某房产经纪公司提供的服务。三、委托人绕开中介人直接订立合同。委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。本案查明的事实符合上述第二种表现形式。综上，任某的行为构成“跳单”违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。
随着我国房地产经济的发展变化，房产中介行业中“跳单”的现象频繁出现，形式也逐渐多样化，本案的“跳单”违约行为具有典型性和普遍性。
来源：海州区委政法委
