看了好几遍核心内容，不能说没有超预期的内容，符合预期的内容好像也没有。不知道明天会有怎样的解读，搬凳子期待。
年初我讲了几个看法，今天回头看，可以说是被验证。
第一个看法是，至少在上半年，房地产市场不太可能会更好，反而可能会更坏。在当时，大家预期甚至是要展开反弹了。
第二个看法是，我认为并希望LPR能够以至少50个基点为尺度往下调，把利率一步到位的降下来。最近看到，有越来越多的学者也在做出这样的提议了。
第三个看法是，政策会一直放但会小步快走，我的希望是决策层能够把过往所有的限制政策全部取消掉，在上半年我们看到，政策的确是全部放松，但是时至今日一线城市也没有全部取消。
第四个看法是，我个人的操作主张是：放弃侥幸，果断行动。无论是针对开发商还是个人，都应该快速行动，做好长期过冬的准备。大家赚钱都不容易，大势之下不要想太多。
关于个人的操作策略，我写到了这两个文章里，需要的小伙伴可以去看《眼下该不该卖掉你的房子？》、《当房价不涨了，刚需还买不买房？》。
上半年的数据显示，“该是什么样还是什么样”。
以半年来计。
2024年上半年，全国商品住宅销售面积为4亿平米，4.1万亿元，2016年以来的新低，和2021年上半年高峰期——商品住宅销售面积7.9亿平米，8.5万亿元——相比，销售面积累计下降了49%，销售额累计下降了52%，4年过去，基本都是腰斩。这个说明了市场的调整烈度、调整时长，性质是什么都不用说了。
住宅新开工量指标显示出开发商的投资意愿与投资能力，这个数据在2021年上半年为7.6亿平米、5.4万亿，而今年上半年，分别跌到2.8亿平米、4万亿，累计分别下跌了63%、26%。去年全年，商品住宅新开工面积是6.9亿平米，按照这个发展，今年全年预计会跌破6亿平米，和2019年高峰期16.7亿平米相比，我想基本可以确定跌去10-11亿平米，跌去2/3的规模。除了国央企，这个市场基本上已经没有开发商有能力玩牌了。
住宅待售量在上半年冲到3.8亿平米的高峰，比2021年同期的2.3亿平米累计上升了65%。这个库存量创下2016年以来的高峰，全国住宅待售量最高峰是在2014-2016年，从4亿平米冲到5亿平米。这个库存量指向很多，比如保障房的建设思路、地方政府的收储规模、土地供应缩减的速度等。
价格方面一句话，毫无反弹的一路下跌。我还是只看二手，70个大中城市的二手房价格在6月份继续下挫。一线城市二手房价格同比下降9.0%，北上广深分别下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。自2021年第二季度起，这个调整已经持续了3年，关键是我们依然还看不到价格显著企稳的信号。
以上这些数据说明了，过往的房地产大支持政策，还是那句话：有用，但不多，还需要再加料。当然你说，政策的发挥效用需要时间，需要传导，嗯，那希望你对。但我的看法是，可以更好，宝贵的时间窗口就是这么被错过的，市场的信心也是这么被消磨掉的。这些，要放到历史长河里去，才能得到正确的评判。
经常看到粉丝们在讨论房地产这个大宗资产未来会怎么样，给我的一个很大的感觉是：实际上人们使用的思维、逻辑都显示他们依然停留在过往的“大周期”里，无论看多还是看空，这个经验主义是一样的。然而，遗憾的是，它已经不能再解释今天的市场了。甚至许多人拿日本、美国的经验来套，我都不太认同——我们的情况看起来更为复杂。今天我们的房地产市场调整可以用一句话来概括：不仅仅是房地产，也不仅仅是经济。这两个重点决定了，我们再使用过往的任何逻辑都是不正确的。你看看那些企业家的动作、中产家庭的担忧，就知道这两个重点的意思了。
宏观方面的CPI、PPI、M1这些指标，如果有好转，那么是可以鼓励到普通人进入房地产市场的，可惜现在还远不足够，反而更令人担忧。比如PPI已经连续21个月同比负增长，而CPI自2023年4月跌到0%至今一直在逼近0%的上下浮动，也有14个月了（去年第四季度也是负增长）。说明了经济的实际状态是“负通胀”（或者说在负通胀边缘疯狂试探），这个情况下，你向银行借款的实际利率是比名义利率高的。6月的M1-5%，也是连续3个月为负值，M1-M2和4月相若。
还是先前的老问题，企业、家庭信心和能力不足不敢花钱，市场里“死钱多活钱少”。
看这些宏观指标的曲线，很难说乐观得起来，因为它和人们的体感是相符的。当然你说无脑坚定信念，那也没什么一定错。只能说我们作为交易者，如果你需要把上百万乃至更多的钱砸出去，多谨慎一点不是坏事。简单的划分“看多”、“看空”，无趣也无意义，要点是：谁是那个真金白银投钱出去的人。
良好的经济运转，肯定是企业和家庭都乐意去花钱，乃至去借钱。但现在的实际情况是相反，持续在向相反的方向运动。这是令人担忧的景象（甚至是最坏的景象），前次我们在《市场是市场，你是你》那篇文里讲了背后的原因，人们的行动逻辑出现了转变，希望“负债最小化”，所以他们不花钱。这样的景象之所以令人担忧，是因为它令人想到“通S螺旋”这个词，怎么解释这个词，我自己的一句大白话：“如果大家都不花钱，结果是大家都没有钱花”。投资消费最终是一回事，人们都不去消费，那企业的产品就卖不掉，就会降价缩产减薪裁员不投资等等，劳动者的工资会下降就更加没有能力消费……如是循环，就比较可怕。我之前推荐了辜朝明，但是说到底辜是个政策分析家，真正把这个问题讲透的人，我还是首推大牛费雪，《繁荣与萧条》值得细细读，可以让你超脱政策之外。
正确的政策，是要人们走出去，愿意以及有能力去参与市场交易。政策不能逆转市场方向，但正确的政策是很有意义的。至少，如果它能带给人们希望，那也将是非常非常重要的。
宏观方面的分析必须要回到微观行动，这是分析师和交易者的区别，当你把自己定位为交易者的时候，你会发现很多宏观“噪音”是可以摈除掉的。宏观时局，个人左右不了，但个人可以左右自己。今时今日的状况，我认为再去展望、预测，每天死盯着每周每月的房地产数据或政策——像炒股盯盘一样，都没有任何意义。个人保护自己的小家庭是第一位的事，应该果断的将自己的行动置于这样一个大原则之下：确保守住自己的家庭财富，不贬损或者尽量的少贬损。此外，才是想着如何谋求增值的问题。在这个原则下，不抱侥幸，果断的行动。
如有可能，我也不主张唠唠叨叨的发牢骚个没完，悲欢不相通，没准儿不少人还觉得你就算是亏钱了还是很有钱呢。
